这是楼市鱼眼的第645篇原创文章
很早之前，鱼眼在芜湖楼市上提出了一个判断（个人的），即芜湖二手房如果每月的成交能达到15万方，那就说明芜湖二手房市场已经达标。
达标带来的结果就是芜湖楼市的企稳。
然而……
从3月份开始，一直到现在，芜湖二手房每月的成交量都超过了这个指标线，但芜湖楼市还是很难。
难在哪里？
一个是新房成交乏力，基本上处于半死不活的状态。
二个是芜湖土市冷场，上半年芜湖卖地大约10个亿，涉住地块不超过一只手，且没有正儿八经的房企拿地。
且最近几宗地块都转了挂牌，芜湖土市现在连一场像模像样的土拍也很难组织的起来了。
这就是芜湖楼市的一个缩影。
如果说二手房是风向标，那土市也是一个城市房地产的风向标。
开发商不愿意举牌，说明这个城市的楼市不值得投资。如果地块出让率低，那以后的结果就是房源就少，未来出现无房可卖的情况。
但整个市场几乎没有这样的担忧，说明库存足够消耗一段时间了。
然而，奇怪的事情就出现了，土市不行，新房不行，但芜湖二手房却能保持着较高的成交热度。
春节后的3、4两个月创了年度新高，原本以为5月份会急速下跌，但芜湖二手房的成交量在5月份依旧突破了15万方。
芜湖二手房近12个月的成交面积
不仅如此，传统的楼市淡季，6-8月份的前两个月，芜湖二手房依旧维持了15万方以上的成交量。
6月份，芜湖二手房成交1800多套，成交面积超过18万方。
7月份截止昨天，芜湖二手房成交接近1800多套，成交面积超过19万方。
二手房卖的好，新房就遭殃了。
原因很简单，芜湖楼市是一个封闭的市场，新房和二手房就是零和博弈的两个市场，买了新房就不会买二手房，反之亦然。
也就是说，二手房卖得越好，则新房的客户就减少的更多。
之前我们说了，所有的救市手段就是为了拯救新房市场，然而，放眼全国楼市，几乎都是这样的现状：
二手房普遍比新房卖的好。
之前，我们观察楼市，总会提到一个词：量与价的互变关系。
楼市不好的时候，通过降价促销，政策松绑等方式带动量的提升，成交量一旦起来了，那么房价最后就会涨起来。
这是我们之前观察楼市一个非常重要的点，可是，在新的楼市周期内，这个观测点坏了，不灵了。
这几个月通过政策层面的刺激，一些城市的楼市成交量有了明显的提升，但房地产市场依旧摇摇欲跌，土地卖不好，新房卖不好，价格也稳定不下来。
那么问题来了，原因究竟出在哪里？
量变为什么在如今的市场里实现不了房价的质变呢？
其实，也很好理解，我们的卖家变聪明了。
这让我想到菜市场买河虾的，芜湖这边的菜市场卖水产的商户，他们就非常的聪明。
他们会在脸盆里放一两斤的河虾，你只要一上前，他就说河虾就这么多了，卖完就收摊。
但等你买下之后，再转回来，你就会惊诧地发现，他的脸盆里又装了差不多一两斤的河虾。
这是卖河虾的技巧。
如今的楼市也是如此。
之所以出现量涨而价格还跌的情况，是因为房东们在前赴后继地卖房。
但之前的逻辑不是这样的。
以前的房东一看到市场成交量上来，就会收手，甚至提价。
但现在的情况是，一看到楼上隔壁的房子以80万的价格卖了，自己立刻下调挂价，可能就以75万的价格卖了。
全民买房到全民卖房，造成了二手房市场要比新房要好的结果。
这也是为什么在二手房成交平台再也看不到历史成交价格的一个主要的原因，以前是比谁卖的高，现在比的是我下调多少更容易卖掉。
房东是这样想的，买房人也是这样想的。
市场牛就牛在这里，它会帮我们教育好房东。
房东看到土地卖不出去，新房卖不出去，他们就不会认为不调价，他的二手房就能卖出去。傲娇的房东，已经非常不自信了。
好了。
现在我们再把芜湖6、7月份的二手房成交数据翻出来看看，芜湖二手房卖的真的好吗？
成交面积除以成交套数，你们仔细看看，卖得都是一些什么房子啊？
百平方不到，妥妥的刚需。
但是，这些人却是芜湖楼市里实实在在的客户，那些高价盘看到了也只能干瞪眼。我是鱼眼，欢迎点赞留言，让我看到你精到的观点，下期再见。
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