这是楼市鱼眼的第671篇原创文章
打开芜湖房产交易登记网看了一下，略有惊喜。
十月份全国楼市迎来一波高潮后，到这个月开始回落。
业内称新政的药效期已过。
不过，看了一下芜湖的数据，还行。
新房备案的top10数据基本与上个月差不多。
二手房的备案数据本月差不多也能达到15万方，虽不及上个月，但能触及鱼眼认为的芜湖二手房市场的“枯荣线”。
当下的市场行情，能保持这样的成绩，我们应该感到庆幸。
那么，问题也就来了，芜湖楼市的这波行情还能坚持多久？
我们分析芜湖的楼市，一定要结合全国的市场来看。
没有这个大背景，谈芜湖楼市上的任何问题都是闭门造车。
楼市经过差不多20年的上涨，正好到2021年进入下行周期，并且还在继续下探。
目前比较一致的认为我们的房地产市场要到2027年才能回稳。
昨天有机构又把这个时间表提前了一年。
假设机构预测是可应验的，也就是说我们的楼市还要在目前的困境中挣扎一两年的时间。
看着光明就在眼前，一两年的时间一眨眼就过去了。
但，我们有没有想过，这一两年内，有多少房东和房企会在一蹶不振呢？
其实，也不难理解。
房价是怎么涨起来的，也就会怎么跌回去。
那楼市怎么就能一涨就是20年呢？
简单来说，就三个原因。
知道了这三个原因，就知道了后面的结果，也就能坦然面对今天乃至以后的楼市行情。
第一个原因，中国经济的腾飞。一个标志性的事件就是我们加入了WTO，中国迅速诞生了一批有钱人和中产。
有了钱之后，固定资产就升值。
第二个原因，人口的转移，大量的农村人口转移到城市，这就是城镇化。人到了城市，就需要住房，就有需求，楼市必然火。
第三个原因，也是大家诟病最多的，土地财政。没有哪一个产业能比卖地来的钱更快，地方有了钱就搞城市拓展，圈更多的地，造更多的房子。
总结起来，就是钱多，人多，再加上政策鼓励。
2001年加入WTO，2005年芜湖开发城东，2015年城东崛起，非常符合一个小城市的响应速度。
知道了崛起的原因，也就不难找到楼市下坠的理由。
外贸从什么时候困难起来的？
楼市又是从什么时候困难起来的？
外贸不行，就要搞内需。
高内需的结果，就是内卷。
最近几年，老百姓活得很累，就是内卷的太狠。
也就不可避免的出现了今天的羽绒服，把一片片的鸭绒变成了一根根的飞丝。
又要便宜，又要鸭绒。
世界上哪有这么美好的事情？
到楼市上也是如此。
房价不能一直涨。
但是，如果房价不涨，谁又去买房？
当然，你又可能会反驳。
危言耸听！
谁说没人买房，芜湖市场上买房的人大有人在。
确实，即便市场很糟糕，全国楼市还有8、9亿的成交量。
就楼市成交而言，在鱼眼看来，是置换市场支撑了当下的楼市成交。
这个与之前的全民置业有非常大的不同。
所谓的置换，本质上属于以房换房，把差的房子换成好的房子。
这也就能解释，芜湖的二手房为什么还能够保持15万方的成交面积的原因。
最近这9个月，只有两个月低于这个枯荣线。
这些人中有一部分卖房退出楼市，一部分卖房后改善升级自己的居住环境。
当下的楼市成交，核心区域的房子卖得好，改善型的房子卖得好，比如一线城市的楼市，以及主打改善类的产品。
但这类需求不可能持久。
目前的救市手段释放的主要还是有钱人的需求，而构成楼市基础的刚需，由于人口因素，城镇化的渐止，已经越来越少。
换言之，置换需要接盘，现在接盘的人越来也少。
靠人才引进的购房者毕竟是凤毛麟角，于楼市而言，也是杯水车薪。
所以。
我也不知道为什么现在就得出了2026年或者2027年，中国楼市就能止跌回稳。
回到芜湖楼市，假设置换市场可以成立。
那么，芜湖市场上应该有越来越多的第四代住宅产品出现，或者越来越多的低容积率的地块出现。
但是没有了。
房企是市场的弄潮儿，他们的嗅觉是最灵敏的。
所以，又回到了前两期的话题，从土地市场可预见芜湖楼市的未来。
现在可以说，明年才是关键的一年。我是鱼眼，下期再见！
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