近十年来，杭州二手房应该没有今年来得魔幻。
如此这般的魔幻之处，在于次新房「交付破发」几乎成了常态，“破发焦虑”更是无处不在。
那目前的破发率到底有多少呢？
为此我盘点了今年1-8月杭州已交付的26个小区二手行情（去掉整盘限售、未出证、富阳及临安等项目）后发现：
今年的破发率保守接近60%。
也就是说，现有成交/挂牌的26个小区里，已有15个小区事实破发。
而且这些小区破发速度之快、破发率之高，是远超前两年的。
说到底，今年还是杭州楼市的交付大年，并且对应21、22年的投资红盘集中交付。
具体到十区全年累计住宅交付量在8.36万套左右。虽然整体不及过去4年年均超10万的量，但也是“5年天量交付潮”的延续之年。
而且处于三年的下行通道里，有些板块的集中交付，瞬间把二手整破防。
比如3字头的亚运村、2.9万+的未科、亏本抢跑的一堆次新房等。
它们有着牵一发而动全身的魔力，带动杭州楼市深度大洗牌。
所以本文统计的破发率排行，有的可能滞后过时了。
不过，这些数据也是阶段性的价格锚点，见证楼市从投资倒挂迈向自住消费时代。
本次选取的样本里，破发最凶的单盘是富力中心。
8月，富力中心接连2套网签单价低至2.9万+。
未科的其他业主对此吐槽：离了个大谱。
我看其中一套建面约118方房源，350万成交，单价是29516元/㎡。
这套房东进货价在410万，只算裸房成本的话，本金损失有60万。
相当于当年的半个首付亏没了。
而这2套低价卷王出现后，其他短期想快速走掉的房东，就变得比较被动。
比如一套16楼的132方户型，挂牌从408万降到390万。
当初花了480万，还没成交、本金破发90万。
2个月前，该小区房东吐槽“买来3万6只剩3万1”的破发视频，曾经一度很火，当时大家不理解他为什么“笑着破发”。
回过头来，当时的抢跑机会和现在已是天然之别。
而破发率最高的，是大江东核心区的岚漫之城。
破发率在20%上下。
交付4个月的岚漫之城，近期成交了2套。
经纪人小刘说，在他眼里，这两套业主都超级给力、小区最卷的人。
先是3天前，17楼、120方的房源、225万包大税、果断抢跑。
接着昨天下午，5楼、120方的房源、200万包大税、火速成交。
据说，5楼这套房东246万买入，硬亏了46万。若是算上10万的税费，破发率达到22%。
对此抢跑架势，小刘还是有点始料未及的。他认为岚漫之城目前挂牌率不到2%，暂时不存在踩踏的风险。
而且很多业主准备自住或者出租，在租的有近50套。
他原以为租金可能踩踏，没想还是房价踩踏来的更猛。
如此内卷下，市中心的和品是本轮大赢家。
交付至今，和品成交了91套，其中近90天成交54套。
一边抛售率在10.43%，一边均价稳在5万3。
和品的地段占位、交付品质、周边配套都在线，堪称自住的六边形战士。
同时也验证了市中心武林的魅力和价值光环。
房特首制图
在次新交付频繁破发、跌破摇号预期后，杭州楼市逐渐：
告别投资时代，回归自住时代。
自住为王的时代，买房当然要从自身的需求出发，再结合地段、产品、品质、户型等来综合选择。
从今年这些破发的、保本的、一枝独秀的次新房里，也能看出：
真自住才是真倒挂。
一个解决自住改善需求、配套完善方便的资产，才是更安全的资产。
