今年真的是“商改住”的超级大年啊！
7月6日，有招标公告显示，未科要一口气将7宗核心地块进行商改住。
304.2亩，总共约20万方，体量不小。
假如按2.0容积率，平均每套120方计算，未来将新增3300多套住宅供应。
未科房东：脸泛愁容。不仅要面对二手房“近身肉搏”，还要被商改住宅供应“无情背刺”。
营销总：想多过几天安稳日子，中途又来条大鲶鱼。
没拿地的开发商：很好，杭州很安全，可以大胆冲，多增加些土地供应吧，最近核心区地太少了，这样就不用火拼拍地王。
持续观望的意向购房者：房住不炒，拍手叫好！毕竟房子越卖越多，就可以随便挑，开发商也不敢绑车位了。
吃瓜群众：在线吃瓜，从不买房。
如此大面积的商改住，地产圈为之一振。
可能迫于压力，昨晚夜里，官方又发布一则公告：因为项目有所调整，终止招标。
或许是房东们的念念不忘，终于有了回响。
不过，虽然官方终止了公告，依我看商改住按下暂停键，也只是暂时的。
未科乃至整个杭州的商改住是大势所趋，只是时间早晚和地块选址问题。
这几年，从十八线小县城到北上广深一线城市，全国性的商改住根本停不下来。
无论是商改住，还是终止商改住，市场对未科的反应大也是情有可原。
毕竟最近一年杭州市中心陆续有上千亩核心地块进行商改住，已让人感到一丝担忧；
如今在世界级中轴线的东南侧和西北方，7宗商业用地可能还要进行商改住多少会影响“宇宙中心”的心气；
也可能会让外界对杭州产生不一样的看法。
最近某音上，甚至有空军说：“未科核心区在走下坡路，城西大走廊的未来在云城！”
“杭州第三中心未科王冠跌落，云城从此上位。”
基于以上观点，我承认未科世界级中轴线，这个最重要、最金贵的饼都没画完，规划就有变，不免让人感觉板块发展的不确定性因素很多，心中难免有疑云。
然后城西大走廊还要拼命发展云城，而从区到市，哪怕是浙江，资源都是非常有限的，未科还要面临着同区、同市、同省甚至全国的竞争，压力可想而知。
但就“未科王冠跌落，云城从此上位”这点，我并不认同。
首先，300多亩商住地，虽然在未科核心区范围，但并没有挫伤世界级中轴线的最中央的“脊柱”，只伤皮肉，不动筋骨，对未科的影响并不致命。
常有风浪作祟，鲜有巨轮翻船。
其次，未科核心区及世界级中轴线才刚刚开始。
虽然过程曲折，万象城、天街、oppo、金手指等项目进展稍慢，但未来3-5年还是陆续会交付胜利果实的；
中期10年以后，美丽震撼世界级都市天际线也会逐渐闪耀城西。
板块正处于青壮年，距离走向成熟期和中晚期，至少还要15-20年的时间。
即便20年以后，未科核心区配套依旧会是余杭最好的，即便未来发展空间有限，仅就现有的总部集群、产业集群，据现有的未科远期规划定位来看，云城并不能取而代之。
西站，云谷，西湖大学等虽是另起炉灶，但一定程度上也是未科核心区的延伸，就像钱江世纪城的钱塘湾湾未来总部基地，滨江江南科学城的“零磁谷”。
说了这么多，很多人可能还是会意难平：
为什么要商改住？即便“背刺”新房和二手房，为什么还要继续推进？
或者它还能给未科，为杭州带来好处？
我的看法是：1、宏观上看，改革开放四十多年，全国商业集体性饱和与成熟，甚至出现一定过剩，叠加三年疫情后的内部经济环境、外部国际环境等不确定性因素。
2、微观上看，未科核心区无论是现有的，还是控规规划的，整体商业规模体量较大，有同质化竞争现象，纯商业购物中心部分，实体经济难以提振，没有大面积规划商业的土壤和条件；
3、商业商务方面，包括未科在内，杭州写字楼空置率升高，大平层库存压力较大，不只是住宅，商业也要大面积去库存化解风险。
4、产业楼宇方面，东南侧规划为独角兽经济片区，然而随着这几年国内独角兽经济大高潮期已去，杭州也不能独善其身，未科无论是本地再成长，还是引进发展独角兽企业，都不容易。商改住也算是“识时务者为俊杰”。
5、未科要建设世界级中轴线确实需要大量资金。而住宅出让金更多，溢价高。
6、虽然未科二手房压力不小，但相对于商业地价便宜，又会给未来商业过剩埋雷，不如在规划这一层提前规避风险。
7、以宜居之名，执行“职住平衡”。
当下，未科核心区商改住存有变数。
可能是时机不对，可能是选址待进一步讨论，抑或是其它原因。一切请以官方最新消息为准。
但有两点我们必须要坚信：
1、短期内云城取代不了未科。
2、只要未科世界级中轴线稳住了，未科就稳住了，信心就稳住了。
期待余杭接下来会有更多的好消息。
