这个夏天，杭州正在加速回归自住时代。
不少万人摇盘交付即破发，有些网红板块也走下了神坛。
而蔓延全国的新一轮大牛市就在眼前，至少未来十年内，我的置业新思考就是：
1、买房正当时，且有更从容选择板块和产品的空间；
2、绕过投资比例过高的项目，避免交付价格踩踏；
3、甄别过度透支单一利好的板块，避免落空后价值还原；
如果再考虑到“通勤第一”的原则，最好是在近主城的优势地段。
这也是我对楼市中的「弹性板块」的定义：
1、投资客少，自住客多，未来价格不会大幅暴击；
2、有潜在的利好，和被低估的规划，居住配套完善中；
3、没有被过度炒作，限价还是原始股阶段。
这样的「弹性板块」，既有居住氛围，又有价格和价值的生长潜力。
以上定义放在五年前的杭州楼市黄金期，因为都在疯涨，好像不少板块都适用。
如今潮水褪去，曾经的不少“网红板块”纷纷破发，弹性板块才凸显出来。
今年我觉得最突出，最具弹性空间的板块就是：
大拆大建、全力南融的「城东新中心」。
城东新中心区位示意图（图源杭州发布）
「城东新中心」的弹性力，表现在两点上：
一是因为本身自住比例高，不会有价格踩踏。
而且它的地理更近主城、商业配套多、地铁直达钱二、多条高架通勤强的生活底子厚实。
相对很多交付即破发的万人摇板块，这里的二手价格降幅低，新房限价水份小，房价更抗跌，板块踩踏小，韧性强。
二是超级风口已至，板块价值正在悄然起势。
首先是“华润在哪里，哪里就是新中心”的商业加持。
在最近公开的临平政府工作计划中，明确了华润在南融板块的落地。
而且速度快，今年三季度就会供地；规格高，文中指出“引入万象系高端商业综合体”；关键体量大，落地1.66平方公里的产城片区，超过华润之前在杭州其他板块的落地体量。
有了华润加持的「城东新中心」，“新中心”名副其实。
华润在南融板块落地
其次是“杭高系引领起跑线”的文教宝地。
杭州选择把最顶流、前三所的“杭高系”放在了城东新中心，正如早期就先进入钱二的钱江校区。
顶流教育的注入，才是上层打造板块的决心。
目前，板块内的九年一贯制杭高启明实验学校，在去年已经正式投用，杭高临平分校也已经于今年初正式完工交付，在9月正式投入使用。
杭高启明实验学校实景图
也是在近日，位于板块核心的前湾中央公园项目，正式启动了工程项目招标，占地超过350亩，就在翁梅地铁站旁。
前湾中央公园项目启动招标
前湾中央公园项目效果图
头部商业+顶流教育+超大公园，而且都是正在落地中的宏大叙事。
而最关键的是，「城东新中心」上车门槛很低，总价居然仅仅只要300多万，对首置非常友好。
对比绕城内、主城范围的其他限价4字头、5字头的网红板块，这样自住和成长兼具的良心上车门槛，全杭州只有「城东新中心」了。
这就是我心中未来十年，最值得买的弹性板块之一。
「城东新中心」的未来十年，不仅有板块价格的弹性，更有居住价值的弹性。
而对于楼市多数人，看到一个板块的弹性力不易，找到这个弹性板块中的天花板作品更难。
那什么才是一个板块中的天花板作品呢？
我认为，品牌+品质+改善，天花板作品的黄金三要素缺一不可。
所幸，在城东新中心，我找到了这个弹性板块中的天花板作品：
绿城汀桂里。
它的品牌—绿城，对于杭州人，一生总要住一次绿城的房子，绿城的品牌力，成就了汀桂里的上半年“三冠王”。
它的品质—绿城造，汀桂里的品质让每个到过实景示范区的人都惊艳了。
可以想象，正如绿城造之于其他板块，改善品质的汀桂里，未来也是城东新中心的二手房标杆之一，一旦这个板块反弹，汀桂里价值也会加速上扬。
更重要是，它的产品—全是一步到位的四房。
对比板块此前主流的三房小户型，舒适度偏刚需的产品，汀桂里全部都是四房改善产品，进阶改善需求，功能和舒适度一次性拉满。
四房大户型未来会成为这里改善的“硬通货”，这就是汀桂里四房起步的底气。
汀桂里的所有户型我都很喜欢，因为都不套娃，都很全能抗打。
比如127方户型是稀缺的边厅边阳台设计，还把设备平台包起来做成了储藏空间，生活阳台加上观景阳台，每个房间开间都超过3米等等，270度采光；
比如128方户型是市面几乎少有的四开间朝南产品，而且大面宽短进深，让三代人都可以在房间沐浴阳光，北侧约7.2方超大厨房，满足对大厨房的向往，还在厨房一侧贴心的为每个家庭准备了多功能空间，满足更多储物需求。
而且汀桂里多数是低密洋房，从桂花城唤起的城西洋房情结看，汀桂里未来的低密稀缺性在板块溢价更高，因为同面积户型能实现的空间体验，汀桂里洋房对比高层简直是降维打击。
放眼全杭州2字头项目，汀桂里算是自住均好的王者盘。
在城东新中心能一步到位的低密改善，并且总价门槛仅仅300多万，汀桂里就是这个弹性板块的原始股。
当然，天花板的作品在核心地段才更有价值意义。
可以说，汀桂里周边配套的丰盈，自然配得上产品的扛鼎。
汀桂里就在城东新中心的价值“笋心”之上，边上就是早就通车的地铁9号线翁梅站。
这意味着，汀桂里可以5站直达钱江新城二期，7站直奔杭州宇宙中心江河汇IFC，同时2站即可换乘地铁1号线，直达杭州东站、武林商圈、滨江等地。
还有东湖快速路、德胜快速路织成便捷路网，可能不到半小时就可到达武林广场，和钱新二期也不过几首歌的时间距离。
汀桂里，应该是在售离主城最近，且钱新半小时生活圈内的最佳车次了。
汀桂里周边也是被商业包围，步行可达地铁口翁梅站上盖的泽怀广场和烟火气十足的乔司老街；不远处还有已经开业的遥望综合体，这是全杭州唯一一个线上直播+线下购物的消费不夜城；还有两站地铁可到的上城天街（在建），三站地铁国芳天街等等。
对于自住者，最重要的是教育。
项目一街之隔紧邻的是九年一贯制的杭高附属启明实验学校，据说开学一年，家长反馈极佳。
根据政府最新公示的学区划分范围，汀桂里，暂时在这个顶流学校的学区范围内。（不做学区承诺，具体以教育部门相关政策为准）。
后新政时代，杭州楼市在逐渐回归自住，汀桂里这样产品一步到位、交通通勤便捷、商业配套环绕，且还带有学区彩蛋的产品。
它在任何时候都能穿越周期。
绿城汀桂里区位示意图
所以，坚持不随波逐流、坚持价格体系的汀桂里，实现了从“未开先火”到上半年“三冠王”。
在价值稳定的基础上，即便在淡季的8月夏日，我去售楼部，仍有很多客户纷纷到访，休息区和沙盘区人气比板块其他项目高不少。
它的品质天花板、品牌安全性、价值确定性和弹性的「城东新中心」板块一样，在潮水褪去后才能看见真实价值。
可以预见，在未来十年的政策牛市面前，汀桂里这样新中心稀缺的低密改善产品，会先一步反弹。
目前，这个天花板作品的福利窗口期不多了。
汀桂里目前延续送车位再送家装包的福利，首付45万起一步到位住绿城四房洋房。
还有官方福利倒计时，目前不仅可享受最低3.15%的房贷利率，还可享受临平购房契税补贴（政策截止到24年8月31日），到期后这个福利预计就结束。
当你读到此文时，每天都有客户前来看房洽谈的汀桂里，所剩不多的房源，正以肉眼可见的速度减少。
最后的清盘房源，恐怕是刚需离城东新中心&绿城造的最佳机会了。
