你敢相信，杭州的公寓现在都打5折了。
杭州住宅不限购后，对公寓的冲击实在太大了，尤其是小面积的酒店式公寓。
比如，之江某在售公寓最近5折清库存，2年前买的人傻眼了，亏掉30万；
城西某烂尾近3年的酒店式公寓，业主已经等不及，要求商改住，挽回6年的买房损失。
而全国范围史诗级的限购大松绑后，楼市调控模范生长沙，在7月初也出手救公寓，允许「商改住」，以此化解长达16年的酒店式公寓库存。
公寓这种被评为“历史夹缝中的鸡肋”，到底还有没有希望？
最近，我随便在哪个平台，都能被西湖区某现房公寓「5折清理库存」刷屏。
“总价49万起、买一送一、全城底价、满50套起拼团。”
而且这个公寓在售的29-53方平层和LOFT，据说租金回报率4个点以上。
网络截图
虽然现在大家买房意愿不高，但看到“低成本、高租售比”后，似乎闻到了投资机会。
有人说，搞得自己都想买几套收收租。
考虑自住的人，觉得对于预算几十万的年轻人来说，比较合适。
不过有人认为，公寓就是个大坑，谁买谁知道，真有这种好事会轮到你吗？
加上这两天又疯传“已经成交40套”之类的小作文，感觉有点存疑了。
再看目前板块的租金，地铁口零距离的之江新天地，29方小户型报价也才2000元/月。
那没有地铁优势的打折盘，租金肯定要打折扣的。
截图自杭州贝壳平台
其实这个位于之江的公寓已经卖了4年，曾经也是热销爆火。
2020年开盘的时候，正好踩中“蚂蚁落户之江、上市造福”的神话，排队疯抢。
当时开盘价100万左右，一天能卖40套，50天卖了600多套。
我有个朋友没有抢到小户型后，眼都不眨地花140多万买了50多方的LOFT。
后来谁也没料到，蚂蚁暂停上市、退地，以及市场行情下滑，公寓销售受阻、现金流紧张，交付都被拖了一年。
今年上半年，朋友终于拿到了房子。没想才过3个月，开发商5折清盘，“子弹正中他的眉心”。
好在这两年的现实摩擦，他已经摆平心态，安慰自己买公寓就像买车，买下的那一刻就意味着折损。
除了打折促销、变相亏损，最怕的还是烂尾。
这两天，城西一个烂尾近3年的公寓，业主实在等不及了，申请要求「商改住」，更改土地性质。
希望借此挽回长达6年的买房沉默成本、以及后期使用生活成本。
目前的答复来看，已经出售的公寓，无法更改性质，杭州也确实没有先例存在。
不过，像长沙、万宁等地倒是出台「商改住」利好政策。
比如长沙，针对已完成项目总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，在确保满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。
但已经在卖的或者卖完的公寓，不会调整的。
长沙这个城市，酒店式公寓已经是“堰塞湖”，库存高达约367万方，去化周期长达16年。
这招看起来救了公寓，却把长沙的住宅业主送进了“坟场”。大量公寓改住宅，对新房甚至二手房都是大利空。
至于公寓库存完全没到压力位的杭州，肯定不会效仿了。
杭州早在2018年就出台“限酒令”严禁小面积酒店式公寓，最小产权分割单元也由300㎡提到800㎡，除了大平层，没有新增小面积公寓困扰。
市面上在售的公寓基本是少量历史遗留产物或者部分村级留用地项目。
杭州酒店式公寓供求对比图
所以经过7年的严控，杭州公寓市场相对其他城市健康得多了。
这也是近两年，杭州大部分的酒店式公寓能够维持5%左右回报率的原因。
比如世纪城的网红楼丽晶国际，违规群租房整治后，大部分单间租金保持在2500元/月上下。
金沙湖板块的滟澜星座，之前租金3800-4200元/月之间，现在3300-4200元/月之间。
新天地板块的世嘉铭座，55㎡左右月租金在3800-4200元/月之间。
不过，我认为以当前的租金来算未来收益，就是刻舟求剑。
一方面，近两年杭州住宅天量交付（2023年约10.5万、2024年约7.4万套），对所有二手房、租房市场都是巨大的承压。
一方面，杭州大力推行保障房、租赁房。截至6月底，杭州上线7.6万套（间）“小户型、低租金”房源供应。
比如亚运村的人才公寓，40方的2349元/月、60方的3493元/月，租金打折还能领补贴。
首批936套、二批有1780套，成为年轻人逃离老破小、回迁房的新选择，还带动了亚运村的烟火气。
这意味着买公寓收租的考验更大，入手前一定要考虑到未来租金的波动。
但话说回来，租金的波动其实就是就业环境的折射。
对于我们大多数人来说，可能又找不到比好公寓更稳的理财产品了。
