问：特首好，最近看了下沙的几个新盘，产品是真香，有点心动想下手。但我看这几天银行利率又低了，听说3.15%也给做，这感觉有点吓人啊。我是不是再晚点买，利率还能接着降？
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之前可能被杭州高房贷利率PUA太久了，其实目前个别银行给到的3.15%的房贷利率，在温州、东莞等城市早就有了，而且东莞据说首套二套都给3.15%，真是猛。
有人说6月LPR没有降，怎么利率还能降，其实是下限取消后，银行有更大的发挥空间了。所以银行开始内卷自降BP。我认为杭州房贷利率3.15%不会是个别现象，大胆预测利率破3、进入2字头指日可待。一来现在大家都在存钱、提前还贷，不敢贷款消费，搞得银行压力很大。为了争抢房贷利率这块优质的蛋糕，很多银行审核都在放松。像上海贷款800万不看流水，杭州有银行3年先息后本也不要你的流水，就看胆子大不大，敢不敢弄。5月社融数据看得更直观，2024年前五月，住户贷款增加不到9000亿元，但是前五个月住户存款却增加了7.13万亿，差距巨大。二来，尽管我们降利率动作比较慎重，不过上周的陆家嘴论坛也释放了LPR还有较大降息空间。加上欧央行等已经进入降息通道，从大趋势来看，我们房贷利率处于下行通道，2字头正在路上。如果你专注下沙板块、又不着急住、又在意利率差的话，那感觉你有福了。下沙土地供应是不缺的，像兴耀拿下的易沙地块，以及有可能出让的下沙商贸城地块，位置都非常不错，值得等。祝你等到更低利率，等到地段更好的项目，实现等等党的胜利。
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问：我摇了半年，没想到这次红盘潮，竟然运气好摇中了。但大户型要绑上2个车位，你说我有没有必要上车啊？毕竟还是冲着投资预期进去的，2个车位百来万，交付后还能保得住吗？
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首先恭喜你在今年最大规模的红盘潮中，突然转运，命中大红盘。你说2个车位百来万，说明摇的也是市中心的改善盘了。大户型绑2-3个车位，这是普遍默许的现象，一些3、4万左右的也是如此。刚需盘绑几个都有人敢冲，你的大红盘还有什么好过于担心的呢。虽然大家也在调侃，绑车位相当于截取了部分预期利润，做好亏钱准备。不过改善大户型带车位，一是自住用得上，二是二手房市场带车位也更容易成交，安全垫更厚实。况且最近红盘中签率也在走低，这次潮起88套房子中签率4.85%，人才、有房、无房全部拼社保。难度和2021年壹号院82套330方房源、3.3%的中签率有的一拼。再有目前杭州这个卖地大户一改往常、猛踩刹车、减少土地供应，主城区核心地段新房闹房荒不是说说的，剩下红盘也就10个左右。这次摇中还是果断上车，你大概也不舍得放弃这么好的机会。
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问：特首，翡翠嘉运府怎么样啊？这次家里人社保差2个月没有入围，你觉得下期会不会容易点？还有我看旁边又挂了一块新地，想让他等新地上市，大概什么时候能开盘啊？
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有房户差2个月社保遗憾出局，还是挺可惜的。至于翡翠嘉运府怎么样，我觉得红盘潮里整体中签率14.57%、有房户111个月社保，这是市场给它打了89分的体现。在杭州市中心，安琪儿这样整拆整建、限价46500元/㎡的高性价比区域，近年来几乎没有。比8.99堡51000元/㎡的限价让人更放心，比城东46500元/㎡的限价又更靠市中心，比三塘47000元/㎡限价又更靠近钱新，第一次实现了既要又要还要。至于小毛病就是很多人比较在意的西侧高架可能带来的噪音影响，这是客观因素，但其实杭州的高架盘也不止它一个。刚挂牌的安琪儿新地确实地段更好，不靠高架、离新塘地铁站更近。不过南向直面艮山西路，到时候南向几幢楼客厅卧室的影响，恐怕也不容忽视。安琪儿新地7月23日出让，大概要到11月前后上市。只是社保不是横着走的你，到时候入围估计也难的。
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问：你能说说之江板块吗？为了上学准备买到主城区，关注之江几套二手房，感觉价格是真坚挺啊，今年都没怎么降。还有建发那个云涌之江怎么样？你觉得买二手还是买这个新项目？想听听你的看法？ ![]()
我觉得之江是主城里岁月静好、安心过日子的“扫地僧”。有宜居的环境、有西湖区学籍，有美院、银泰、浙一医院，还有文化新地标“四馆一中心”。
这是一个六边形的战士，所以之前全网热议的蚂蚁退地，对之江板块有影响，等着看它翻车的人，没想道它很快也就抗过去了。
我也一直关注之江二手房，确实是杭州最为坚挺的板块之一了，有点像台风的风暴眼，在多个板块破发、腰斩的行情里，还能维持去年底的水准，已经是独一份的存在。其实就是之江基本盘够稳、回归自住。
建发新项目云涌之江离钱塘江更近，面积做了107-170方，107方做到4房，总价400万级起，预计8月底就会开盘。产品更卷，配了会所、恒温泳池、室内篮球场等，把之江的宜居档次又拔高了一级。
云涌之江亏在了位处彩虹路以南，和北侧的核心区无论界面、还是配套，目前都有割裂感。稍显局促的小环境也将影响天花板上限。
如果你为了孩子读书，又比较迫切的情况下，那还是在二手房多上心。云涌之江需要时间，就看你等不等得急。
