网友感慨，最近这楼市，让他想起了半个月前，大喊A股牛市来了的场景。
所以我想强调一下，不管后市如何，杭州像奥体、钱二、滨江这些核心地段，只要稀缺宝地登场：
新地王要来，基本将是明牌。
比如“网传地王”奥体望阙南地块，地段不用我多说，周边城市地标、标杆豪宅林立。
这样的“商改住”宝地，要是放在之前4.6万的限价期拍，能让周边业主吓得睡不着觉。
但限价放开再拍，交给市场自主定价，它的待遇彻底扭转、“地王”预期被拉满了。
比如若按3.6万元/㎡起始价算，就近参考昨天不限价的石桥18%溢价率预估，那后期楼面价有望至4.248万元/㎡。
如此奥体新房价格触摸5.5万元/㎡，是不是不在话下？
如果像小作文传的破8年前凤起潮鸣45368元/㎡的地王纪录，溢价率就要在27%以上，面粉价也将逼近此前新房IPO价。
假设碰到有勇气的房企、产品做极致，那新房价格站上7万+、8万+也说不准的。
毕竟目前旁边的嘉品，二手单价卖到六、七万。奥体近期成交王壹号院，大户型单价稳站10万。
同样，滨江产业核心地段、钱二核心区块，限价取消后打头阵的地块，跟奥体的“连麦剧本”也写好了。
滨江兴耀潮起收官限售，滨江核心区也许再无4.93万的限价福利。
钱二6.98万的限价天花板，或许不再“摇摇欲坠”。
只有这样才能带动“买涨不买跌”的预期。
今年这几个“地王”炸场后，杭州核心板块的新房价格体系要重塑了。
再看当下文教区的锦绣公馆放风8万+，西子御园释放1个亿一套，是不是有点吹风预热的味道。
本来核心区限价一直就被吐槽“给富人省钱”。
房地产“双轨制”、放开限价、鼓励改善需求，核心资产回归真实的市场价格势在必行。
而且产品力上限拔高后，真正的改善型人群可能会受益。未来对标武林壹号、东方润园的“塔尖级”产品，搞起来让有钱人消费。
有人说，不敢想象价格太割裂了。武林壹号10W+，一路之隔的大塘新村还是2W+啊。
但火车头的拉动作用，灯塔的引领意义，会慢慢传导至周边板块、周边部分二手房。
比如运河新城的锦绣里，昨天三开领证，宣布“涨价”、车位不送了：
首个车位要卖3万，第二个卖25万。
那能否复制2016、2017年的地王路径、行情瞬间拉起来？
我觉得不如先看看今年3月全国松绑限购潮后，刷新地王的上海苏州宁波厦门。
当时，苏州宁波厦门三城同天（3.27）刷新地王。
苏州地王6.5万、厦门6.2万、宁波3.2万……猛然来袭。
上海8月7日又刷出全国单价地王，楼面地价约13.1万元/㎡。
同期，广州新房最高备案价飙到56.5万元/㎡，创下中国城市高层商品房的单价纪录。
现在呢，宁波网友举棋不定，咨询我们：“宁波的刚需能上车了吗？”
上海人调侃：“劳斯莱斯出新款也不影响我开比亚迪啊。”
广州人认为：“开比亚迪也很厉害了，我说真的。”
看到他们的精神面貌，我感觉楼市最恐慌的时期已经过去了。
成熟的楼市，应该就是这种不温不火，最舒服的状态。杭州也应该这样。
所以，这波调整还将消灭长期影响杭州楼市最为极端的2个因素、进一步企稳：
一个因素是倒挂、一个因素是投资。
今后核心区地价抬升、限价放开，杭州核心区核心资产一二手倒挂将被“抹平”，投资属性“一键清零”。
再经过供地的精准把控、产品力断崖式领先，维持热度和流速。
俗话说，货比货得扔，到时候不怕没人买。况且杭州核心区的自住、改善需求太强了。
比如最近，世纪城半个月成交上百套、南星桥3天十几套。
只是外环、郊区一手房价高于二手、负倒挂的趋势很难直接反转。
这倒给了产品和营销足够的操作空间、给刚需一定的想象空间。
楼市回归自住，保持一定的流通性。这才是止跌回稳4个字的真正逻辑。
