毫无悬念，土拍爆火延续，央企和本土房企依然笑傲江湖！
这是六大综合因素推动的必然结果：
1、核心区“房荒”；
2、低密性改善和差异化产品的信心；
3、普遍的学区预期；
4、限房价不限地价，本土房企高周转、低利润模式愿意高价拿地；
5、周边均有参照楼盘，销售预期的确定性高；
6、部分购房者对主城区的执念。
尽管业内都知道，所有地块的利润都非常微薄；尽管土拍的火热，和真实的一二手市场表现严重脱钩；
尽管亚运村爆出3字头的踩踏出货，房东们面面相觑，开发商们也是心惊肉跳......
但他们依然冲得义无反顾。
给人感觉太不真实了！
这真是一场颇具“魔幻现实主义”的土拍。
拱墅这次真的是拿出了几乎压箱底的4宗宝地！
总起价约45个小目标，前一天就已有开发商提前报价。
这次的四块地整体非常抗打：
最值得关注的是上塘地块。它位于双地铁3/5号线双地铁口，一线上塘古运河景观，东望杭州版“纽约中央公园”——城北体育公园。
这样的景观和配置，即便在核心主城区也是一股清流。
虽然板块内已无新房库存和竞品，但考虑到地块1.2低容积率和大户型改善属性，预计会打造成叠排类产品，极为稀缺。
前有申花的霞映锦绣里做参照，不出意外，注定又是一场社保巨子抢房大战。
因此，即便涉及地铁线路及站点建筑设置，还有运河世界遗产保护，具有一定开发难度，影响项目进度，但溢价率依然达到24.87%！
其次是三塘的两块宅地。缺点是北面地块靠近高架，有噪音影响。南面地块有点迷你，不利于做景观园区。而且两块地周边城市界面都一般，安置房较多。
但奈何不住这两块地可做相对低密的大户型改善，做产品差异化，而且它们距离观城武林名校都很近，有着强大的学区预期，地铁便利，配套丰腴，烟火气浓厚。
溢价率均超20%也在情理之中。
运河新城宅地同样炙手可热。虽然没有强大的产业和商业IP，依然还是一大片工地景象；但怎奈何育才学区+运河景观它不香吗？
跟隔壁勾庄限价差不多，但人家还是主城区，不火才怪，后面估计也是复制宸岸印月快速热销的路径。
溢价是高，地确实是好地；但土拍热，并不代表市场热。
实际上，依我看，这仍旧是一场最不能代表市场真实热度的土拍结果。
如今是土拍的“高温酷暑”和二手房的“八月飞雪”，构成了杭州楼市的独特风景。
8月快结束，二手房基本6000套内惨淡收尾，全国没有任何一座城市能逃脱“二手杀一手”的魔咒，传统的金九银十怕是没有了。
新房市场怕是也不会有明显起色，只能靠改善红盘粉盘撑门面、吸流量；郊区盘只是单纯地拼命想“活下去”。
没有倒挂，甚至开始反倒挂带来的销售压力与日俱增。
市场变聪明了，年轻人也活得更潇洒随性了，低欲望楼市越来越近。大多数人都已经相信房地产市场是不可能再出现所谓的反弹，更别提暴涨。
那为什么土地市场还是这么热呢？
除了开头提到的六大细节之外，从宏观上看，这次土拍依旧是一场土地出让者、开发商、购房者达成共识的资本集体避险。
似乎与最近上海绿城拍出13.1万/平楼面价地王的剧本十分相似。
在土地财政时代即将落幕的大背景下，北上广深杭这样的核心城市，反而才是更安全和更长久的赚钱高地和避险之地。
但是，即便土拍这么火，也要担心后面会蕴藏的危机：
1、余杭、萧山、临平、钱塘的次心改善低密由周边向核心疯狂开卷。
2、2024年下半年交付潮的到来，叠加最近杭州核心主城区的土地供应增多，进一步改变供求关系；接下来市中心核心改善虽然不愁卖，但不一定能持续上半年的火热。
3、随着教育资源被打散，主城外围及萧余临钱四地持续名校进驻，杭二、崇文、学军、育才......人们对学区房的执念未来也会越来越低了。
4、限房价不限地价导致利润空间被挤压，开发商对品质的追求标准降低。
5、限价上涨叠加户型上涨，杭州新房豪宅总价段如今已迈入2000万-3000万级大关。而一线城市同样放宽限购，这个级别的豪宅市场竞争激烈，杭州本身的购买力也相对有限。
数据显示，2024年上半年各总价段豪宅成交套数前十名城市，虽然杭州3000万以下豪宅成交量全国第五，但与北上广深的差距巨大，甚至不到上海的三分之一。3000-5000五总价段的豪宅更是只排名第十位，成交7套，而上海成交达到1236套，差别巨大。
于是乎，最近很多人在讨论新政和限价。
其实，现在大部分板块取不取消限价，其作用和意义都已经不大了。
不过极少数板块提高、调整甚至放开限价，对楼市还是有一定刺激作用的。
我觉得限价大概率会松绑和放开。只是放开的程度和手段方法问题。
就目前挤牙膏式政策看，有可能是通过缩小限价圈范围，降低容积间接抬限价，抬高倒挂核心板块限价，核心区商改住宝地抬限价等组合拳方式。
七年前开始的限价政策，并没有起到遏制房价大涨的作用，反而导致“价格双轨制”，促进了投资和投机。而近两年多，限价政策反倒成了下行市场的救命稻草，歪打正着。
政策之手交互揉捏出来的，到底是艺术品还是次品，待后人定夺。
是时候将楼市还给市场了吧。
