坚持了半年，杭州豪宅也扛不住、开始补跌。
先是法拍爆冷，比如老牌江景豪宅金色海岸、蓝色钱江法拍单价双双低至7字头；
接着市中心豪宅滨江华家池，二手单价7.6万+，法拍7.03万/平起拍却没人要，惨遭流拍；
再到二手急抛，比如奥体顶流壹号院222方5房户型，近期小红薯上多套房源降价2、300万；
还有江河汇东方润府一套320方跃层报价2100万带车位急出，据悉对比去年同户型、一年跌了900万。
而伴随亚运村、钱二、申花大户型+千万级次新交付潮冲击；
以及一手土地/新房供应偏向于市中心+低密度+200方起步，杭州高端市场购买力还要被不断虹吸分流。
至于传到杭州豪宅市场的这场大洗牌，也许才刚刚开始。
十年陈的老牌豪宅不再稳坐钓鱼台，法拍爆冷是个风向标。
比如6天前，南星桥的江景豪宅金色海岸，一套建面约209.96㎡法拍房，1轮底价成交，折合单价约7.85万/㎡。（12幢1单元501室）
全网都在说这个价格暴跌，远不及高峰期10.4-12.5万/㎡的成绩。
截图自阿里法拍
不过具体冷到什么程度呢，我也翻看了过往法拍记录，发现倒是比较接近2020年初的行情。
当年4月，该幢有套同户型法拍房，成交单价为7.16万/㎡（12幢2单元302室）。
综合楼层、装修等因素，几乎无限接近了。
截图自阿里法拍
还有蓝色钱江北区一套法拍房，3楼的199.85㎡房源，成交单价约7.74万/㎡，直接击穿今年二手房8-11万/㎡的价格区间。
更夸张的是滨江华家池，一套139方房源、7.03万/㎡起拍没人要，火速调价二拍。
9月12日的二拍单价已经降到5.63万/㎡，打了8折。
截图自阿里法拍
法拍行情回调，倒逼着杭州二手高端改善盘降低预期、甚至算不清合理利润。
比如这两天，亚运村最受欢迎的日耀之城144方挂牌价低到4.86万/㎡。
甚至连带市中心改善新房，开盘不及预期。
比如昨天，东新800万级新房首开失利，去化率仅85%。
钱二5万+的改善盘，二开当天没卖完、去化率只有90%。
这应该是一场大型豪宅、改善祛魅行动了吧。
感觉曾经信奉高端市场不会跌、无脑往里冲的盛况，一去不复返了。
豪宅市场就此突然降温，一方面当然是大盘普跌的影响作用。
毕竟抗跌也只是相对的，周期之下，杭州的豪宅也无法独善其身，只是迟跌、缓跌而已。
而今年上半年，上海、北京的老牌豪宅已经跌麻了。
比如上海新生代豪宅代表绿城黄浦湾，从去年最高25万/㎡降到现在的18万/㎡。
一套主流300㎡四房，一年跌去2100万。
还有深圳部分顶豪价格回到2019年。
比如深圳住宅大平层天花板「悦府一期」，363㎡户型2022年12月成交价1.4亿。
今年6月最新成交的中高楼层，总价8520万，直接跌回了2019年。
除此之外，杭州自身交付潮和供应潮双重冲击下，“豪宅”不再稀缺。
最关键的是申花、钱二、望江、世纪城的交付大考。（杭州最猛交付潮来了）
今明两年这些板块大把千万级豪宅要集中交付、急着出货。
像钱二的栖江揽月这两天正在交付，接下来还有观翠揽月轩、建发双子星等。而整个钱二已经批量造了6100多套新房。
像申花三兄弟，3543套房源年底前都有望交付到手，明年入场的申花馥香园。
还有望江的江明月朗园、海潮望月，都会撬动老牌豪宅的江湖地位。
一位当年加杠杆上车大户型的社保柚子，看到眼下这形势：“觉得保本不亏都算是烧高香了。”
有人认为，前几年高喊的“豪宅是资产的避风港”是楼市的洗脑包。
有人觉得，今年流行的“豪宅抗跌、但一定会补跌”就是一句正确的废话。
大部分人呢，算下豪宅就是打三折，还是买不起，与我无关。
而且在低欲望、消费降级的环境下，越来越多人买房确实追求实用性了。
这也是今年杭州市面上140方四室次新“叫好又叫座”的原因，总价可控、改善合适、二手流通性也在线。
而那些所谓的“伪豪宅”、老旧的“上一代”大户型，价值回调也就不足为奇了。
