年销843亿元的山姆会员店落户郑州？最新规划公示！

楼市 2024-06-06 13:33 河南

总第1134期

昨日，郑州市自然资源和规划局郑东分局发布了《郑东新区龙湖地区如意东路以东、龙湖中环南路以南TE2-19街坊》地块的控规调整批前公示，而这也是该地块自2023年5月发布控规调整公示后的再次修规。

本次批前公示地块位置

据悉，此番控规调整范围为如意河东十街、龙翔一街、龙湖中环南路和如意东路围合区域，用地面积为79.35亩。根据具体的地块调整前后显示，该地块在2023年5月份的调整中曾被明确为二类居住用地，在本轮批前公示中则调整为商业用地、广场用地及城市轨道交通用地。

根据调整后的指标显示，该地块容积率＜1.5，建筑密度＜60%，建筑高度＜24米，地上商业用地面积为20,784㎡，建筑容量＜31,176㎡，地面规划社会停车场的停车位不少于150个；而在该地块的地下方面，主要功能为停车场及配套设施，地下建筑深度为≤15米，地下建筑面积为＜35,310㎡，其中地下一层和地下二层分别为＜17,655㎡。

本次调整后的地上控规指标公示图

本次调整后的地下控规指标公示图

根据此次批前公示显示，公示期限为30日（2024年6月5至2024年7月4日）。此次公示后如无修改意见或异议，将在相关部门审批结束后进入批后公示期，在这一阶段工作结束后便进入到土地竞拍及竞拍后的开发报批报建阶段。以此推算，该地块建成开业的时间预计会在2025年底或2026上半年。

而在该地块此番批前公示之前，与其相邻的原网传“正弘里”商业地块也进行了批前公示，即《郑东新区龙湖地区如意东路以东、龙湖中环南路以北E2-10和E2-11街坊控制性详细规划修改论证报告》。根据该报告显示，位于龙湖中环南路以北、九如路以西、如意河东七街以南、如意东路以东合围区域的两宗土地，性质分别调整为商业用地、广场用地、城市轨道交通用地和二类居住用地。其中龙湖里正北侧的地块变动最大，由最初的小学、社会停车场和商业金融业用地直接调整为二类居住用地。

龙湖中环南路北侧地块调整控规后的批前公示

此番调整后，将进一步优化龙湖中环南路和如意东路交叉口重要城市节点功能，打造区域级服务中心。

而通过本次修规批前公示所显示的信息可以看出，两宗商业地块的规划调整显然对该片区未来引入大型商业项目做出了很好的条件预留。

从两宗调整后的商业地块四至及道路交通分析来看：

1、位于龙湖中环南路与如意东路交汇处的E2-10地块和TE2-19地块均处在轨道交通4号线（已开通）、8号线的十字交汇换乘站【龙湖中环南】，作为郑州继正弘城、金水印象汇之后又一个规划有双地铁上盖的商业地块，其未来的交通通达性和辐射性势必会对该项目带来极大的利好；

2、本次地块东侧相邻的九如路、西侧相邻的如意东路，是北三环沿线及龙湖金融岛连通至CBD中央商务区的一条要道，不仅将会成为CBD至龙湖金融岛之间车流的必经之路之一，还将是三环沿线（区域外）车流到达本项目的主要路径。

因此基于对地块本体的分析，托尼主编认为此次修规的两宗商业地块价值极高，首先是区域交通通达性良好，道路交通发展良好，紧邻地铁口，方便人流量到达；其次是商业地块具有良好的昭示性与可达性，拥有设置集中商业的先天优质条件；第三是地块所在区域产城融合发展趋势明显，未来职住关系紧密，将为项目提供具有粘性的消费互动。

而从两宗商业地块未来的发展机遇来看，项目所在区域的城市规划、产业规划已定型，发展稳定，并且伴随着景观生态资源、教育及产业资源的加持，以及未来随着配套及新增楼盘的交付，势必还将吸纳大批居民入住；同时，该地块位于北龙湖、如意湖之间，临湖景观资源不仅有机会形成新的IP，还有机会导入批量客群（观光等）。

从已开业数年、位于该地块南侧的龙湖里商业街区目前所导入的客群情况来看，也能明显感受到除了对本区域客群已经形成的高频次粘合外，对区域外的客群也形成了一定的辐射效应，并且这些客人也愿意为了更好的消费体验而忽略距离产生的到达时间。

山姆落地是否已经实锤？

根据昨天规划公示所披露出的信息显示，在批前公示的电子文档一栏，明确的标注了“山姆公示图”的字样，虽然此消息还未得到官方的进一步确认和证实（并且在随后也是对该字样进行了替换），但仅从本轮土地的批前公示便可以看出，基本上就是为山姆这样的仓储式会员超市所量身定做的，官宣或许只是时间问题。

近日对外披露出的天津红桥山姆会员店效果图

而根据此前公开信息显示，自1996年在深圳福田开出国内首家山姆会员店以来，在过去二十八年的时间里，山姆会员店已经在国内开出了48家门店（截止2023年末为47家，今年5月25日在南京江北开出了山姆在国内的第48家），2023年的营收更是达到了843亿元，刷新了在中国市场的记录，如果按照已开业门店来平均计算，则每家门店的平均年销售额为17.9亿元，按照其官方披露的2023年总计400万会员来计算，则平均每个会员的年平均消费2.1万元。

能够取得如此的成绩，不得不说一定是有着其特有的核心竞争力。例如其坚持以会员需求为导向的商品开发理念，通过奉行“宽SPU、窄SKU”的原则，为会员消费群体提供高品质的商品，并以此拉开与其他竞争对手的差异化，提高会员购物频次的同时，续费率也大幅激增；其次是通过对供应链的持续投入和优化、前置仓的投入、对京东的战投等，不仅提高自身运营效率，更通过一小时极速达、全城配送等方式大幅提高了用户消费体验；第三则是全渠道策略的推进与实施，例如在线上，小红书已经成为山姆打造爆款产品并形成线上口碑传播的重要渠道之一。

总之，山姆会员店最终能否完全落地，让我们静待官宣。

【全文完】

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郑州商业观察

作为商业地产行业从业者，托尼主编将专注于本地商业地产、零售、品牌的深度观察、专业解读及热点快评。

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