郑州创建国际消费中心城市：郑东万象城的新邻居，会是谁？
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2023-11-19 17:09
北京
总第1112期
上周，一则郑东新区郑政东出〔2023〕25、26号（网）地块的国有建设用地使用权挂牌出让公告在郑州市公共资源交易中心挂出。根据公告显示，该地块位于郑东新区金水东路以北、东风南路以西、正光路以南、众旺路以东的合围区域，总用地面积约126.39亩。该信息一经披露，迅速引得行业内外的热议和各种猜测。而引起大家热议的点，主要集中在以下两个维度：1、这块地正是位于已经开业的新田360广场·绿地新都会店以西、建设中并计划在2024年底开业的郑东万象城以北，如此核心的区位最终会由哪家发展商开发；2、因该地块是政府储备产业用地，因此在本次挂牌出让的时候也有相关的产业规划要求，首先是该地块的业态规划需是包含高端街区商业（自持面积不低于13.5万平方米）、高端酒店+5A甲级写字楼（总建面不低于12万平方米）、博物馆（不低于3000平方米）等功能于一体的城市综合体；其次是在投资强度方面，要求项目总投资不低于68.5亿元，亩均投资强度不低于3500万元，年产值不低于1000万元/亩，年税收强度不低于100万元/亩，商业街区投资强度不低于2万元/平方米，第三是品牌方面，需引入不低于40家国际知名品牌，需引入瑰丽、瑞吉、康莱德、W等酒店品牌其中一家，或前述品牌酒店管理集团旗下不低于前述标准的一家酒店品牌；第四则是需要提供12000个就业岗位。基于上述信息，核心地块+高规格产业规划要求下，可以肯定该项目一定会成为郑州完成“国际消费中心城市”建设的一块重要拼图。那么接下来，我们再从三个维度来分析并推理一下上述的两个问题。随着郑东新区发展的日益完善，商业与消费自然是多数人热议的话题。因为商业不仅代表了一个区域最具活力和最为外向的载体，更是衡量区域发展、判断未来走势所不容忽视的视角。首先是从城市规划方面已经明确提出，打造郑州智慧化、国际化、高端化的大产业体系，持续构建以智慧产业为统领，以先进制造业为支撑，以现代服务业为主导的现代产业体系。郑东新区在郑州发展战略中的综合定位为“国际化金融商务中央区”，是打造中原城市群经济隆起带的亮点；其次是郑东新区的区位选择不同于国内诸多新区的城市飞地（指隶属于某一行政区管辖但不与本区毗连的土地）状态，而是紧邻原有的中心城区，而郑东新区贯彻坚持组团开发理念，历经十余年的发展最终实现了旧城新城的互动发展、共同发展，并且能够直接承接城市既有的各种资源输出；第三是人们对于距离本就具有天生抗性，而城市发展空白带的阻隔往往会导致新城发展的延缓甚至是停滞，郑东新区很好的规避了这一点；第四是郑东新区分片区规划中进行了产异化定位，产业空间布局主力为金融、商贸、总部经济、电子商务、文化服务等多元产业，在发展过程中不断的吸纳中高端商务、高知、高收入人群，为区域内商业项目提供较高质量的消费客群打下了坚实基础。![]()
基于这个地块，从地段论的角度结合SWOT分析法，托尼主编做了以下归纳：区域交通通达性好，紧邻地铁1号线（已建成开通）、城际快速、东三环快速路、机场高速、高铁站，方便人流量到达和扩大辐射圈；商业地块具有良好的昭示性与可达性，有设置集中商业的先天条件；区域内业态及功能复合程度高，集商务、政务、居住、交通枢纽于一体，已经形成了较好的氛围和消费基础。本项目所在具体位置，未来将与郑东万象城（在建）、新田360广场·绿地新都会店组成新的十字商圈
随着高铁东站商务区、金融岛区域优质商务楼宇的陆续交付，势必会对本项目所在区域已建成写字楼的租户结构、出租率带来影响，也会间接影响到未来本项目所辐射的商务办公区客群、客质。地块所在区域现阶段居住、商务、政务氛围浓厚，伴随着该地块大体量商业的建成，将协同区域内已开业项目共同形成新的商圈，有助于吸引和整合更多的客流与消费；本项目产业规划所要求的业态组合正是现阶段郑州市场稀缺型产品，街区型的商业建筑载体不仅为更多首店品牌、国际品牌在豫二店或旗舰店的开设提供了新的选择，也同时为品牌在郑州的持续投资提供了多元化的想象空间。首先本项目入市开业时间晚于一路之隔的郑东万象城，在商业定位等方面与前者如何形成错位，将会是本项目团队在后续面临的一个很重要的问题；其次是在市场竞争过程中，如何与丹尼斯大卫城、正弘城错位，也将会成为重点关注和需要认真思考的实际问题；第三也是外部市场环境的制约问题，而这也是托尼主编认为最重要的一环，即现阶段消费环境仍处于复苏过程，大多数品牌尤其是国际奢侈品牌正面临业绩低于分析师预期、增长开始出现放缓的态势，因此势必会对接下来2-3年的开店计划形成影响。例如上周英国奢侈品集团BURBERRY（博柏利）发布了截止今年9月30日的半年度财报，财报显示其营业利润同比下滑了6%，且由于最近一个季度的业绩几乎没有增长，因此本财年的收入目标可能无法实现。同时也指出了占整个集团收入49%的亚太市场增长放缓是主要因素，中国大陆市场的销售额则出现了同比8%的下降。相反，欧洲、中东、印度及非洲地区市场则实现了14%的业绩增长，并指出上述地区51%的销售额主要来自中国和美国的游客贡献。大概在五六年前（2018-2019年），的确有几家港资对郑州展现出了浓厚的兴趣，多次来郑州考察并与各方面展开积极的对接，但在董事会的案台上放的也不只是郑州一座城市的提案，还有很多其他的新一线或省会城市也在内部讨论和选择范围。相信大家都了解港资发展商最大的特点便是“慢”和“稳”，一个项目从谋划-摘地-建设-开业，全流程下来大都会经历个七至十年的时间（如成都太古里历时7年、昆明恒隆广场历时9年等），尽管从看地、研究市场、拿地、规划设计、动工、开业看起来是要经历一个很漫长的过程，但用长尾理论来衡量这种投资模型，却是非常值得和稳健的。并且港资或外资发展商更信奉现金为王，更加注重流动资产大于负债，同时其不高的融资成本、不以房地产开发为主营业务而是更注重通过持续投入和运营提升资产价值的导向，不仅是其“慢”下来的独特优势，也代表着在选址和决策的过程中会非常的严谨，当然最为重要的是对“节奏”的把握，你很难看到第一梯队的港资发展商同期筹备多个项目，因为对他们而言做的不是项目，而是作品，能够穿越周期性的作品。于上周刚刚举行开工仪式的西安太古里，从2017年《小雁塔历史文化片区综合项目改造通告》发布，到2018年西安市主要领导赴港与太古地产座谈，再到2023年项目正式开工，前后从谋划到项目落地共七年的时间
第二则是市场的发展空间和竞争机会，纵然有很多人感性的认为奢侈品一定会在郑州开设二店，但从理性与客观的角度来看，起码短期内（2-3年）实现的可能性很小。一方面是丹尼斯大卫城刚刚调整到位，短期内（起码一年内）各个品牌大都还处在投后市场观察阶段，要经历过一个周期的观察才会对这个市场进行再次评估；另一方面是一个好的购物中心或综合体，地段、硬件投入只是一个项目进入国际品牌视野最为基础的准入门槛，更为重要的是过往的运营能力是否能够令国际品牌对你形成充分的信任。所以，当国际品牌尤其是奢侈品牌暂缓开店的情况下，第一梯队的港资发展商来的可能性并不大，更不可能在对市场没有任何把握和预期的情况下去贸然摘地。与此同时，从近期这些上市的港资发展商所披露的财报中也能捕捉出大量的信息，如太古地产刚刚在西安举行了新项目（西安太古里）的开工仪式，在本月初官宣了与中国旅游集团在三亚的全新合作（为海棠湾国际免税城二期提供轻资产运营管理及商业租赁），加之此前与中免成立合资公司在三亚摘得商业用地（海棠湾国际免税城三期），与珠江实业集团合作开发广州荔湾区聚龙湾项目等，多个项目步入筹备阶段的情况下，起码未来五年时间很难再有精力在土地市场或此前未布局的市场有所动作。最后用两个观点来简单的分析一下，究竟谁会参与郑东新区郑政东出〔2023〕25、26号（网）地块的竞拍？在托尼主编看来，参与的企业要具备：当然，最终无论是哪一家摘得，都势必会为这座城市留下一座值得敬畏的商业作品！让我们静待12月21日的最终结果！【全文完】
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