总第1125期
谈到近几年中国商业的变化，上海、北京、深圳、成都等城市持续涌现了一批又一批拥有着很高的辨识度、记忆点的商业综合体。例如位于上海普陀区，凭1.5万方商业体量玩转“精致烟火气”的鸿寿坊；再例如位于深圳福田区的产业升级项目（原深圳赛格日立厂房）深业上城，作为一个被两山三公园所环抱的商业项目，其通过在购物中心的屋顶构造出一个由错落有致的彩色盒子组成的商业小镇，来重新定义了大家对城市商业综合体的崭新认知。
位于深业上城的屋顶小镇
当然，相比上述和大家举例分享的两个案例，位于郑州二七商圈东太康路上的大上海城，一直以来都是神奇般的存在！
究竟是第二春的开始，还是最后的倔强与回光返照？
随着广受年轻人追捧的新中式茶饮品牌“霸王茶姬”以及一系列围绕“二次元主题”为核心商品内容的门店在此开设，仿佛又看到了大上海城第二春的开启。
春节期间拍摄于大上海城
但除了沿东太康路沿线的街铺和环绕在商场主中庭的店铺外，其余部分仍旧是“空空如也”，不禁又一次地把我从幻想中拉回了现实！
因为现实，是极为残酷的！
华润万象城、丹尼斯大卫城的先后开业引领了二七商圈的全面提质升级，却也打破了原有的市场竞争格局，加速了大上海城自身问题的显现。
与大上海城一路之隔的丹尼斯大卫城
我想，此时大上海城的经营者们一定非常后悔早期的商铺销售。业权的不统一和一部分商铺的返租即将到期，都极大限制了该项目后续的经营提升和品牌调整。从肯德基、必胜客、NIKE独栋（位于大上海城北二七路入口处，正对着丹尼斯大卫城）旗舰店的撤出，再到滔博运动城、屈臣氏等品牌的相继撤出，都在降低项目对年轻客群的吸引力。
大上海城就像一个患了重症的病人一样，随着癌细胞的一点点扩大，终究还是走到了覆水难收的地步。很快，曾经被大家广为传播和认可的“一铺养三代”，变成了“三代养一铺”。慢慢的，投资客们也意识到了投资住宅和投资商铺的最大区别，就在于前者是从出生便确定了其未来的资产价值走向。
而后者，则建立在是否具备专业、有效、健康、稳健的商业运营基础上。因为商业地产的经营，是需要通过持续的投资进行维持和提升的，运营的好与坏也会直接影响到资产的价值与增值空间。这也是为什么我们会在全国经常看到一些地段一流的商业项目，因为后续经营的问题而导致商业价值大打折扣。
商业地产多年的经验也表明，零散出售产权的商铺很难成为成功的商业模式。除了在经营过程中可能会产生的诸如业态重合、产权纠纷等麻烦，由于营业利润得不到保障，还很有可能导致商户不再按时交纳租金。商户死了，业主的租金收益自然会泡汤。一旦业主的租金收益得不到保障，必然会导致业主、开发商和租户之间的矛盾激化。
而做为一个售后返租型的商业项目，大上海城的业权不统一，是压倒这个刚刚迸发出特色商业萌芽项目的一块沉重石头。
但不管怎样，我们还是要祝福大上海城这个曾经承载了郑州80、90后社交与消费的“摇篮”，能够早日找寻到真正的“白衣骑士”，重回正轨。
是80、90后们的美好记忆，更是郑州特色商业1.0阶段的代表
从2007年4月开业，到2012年步入巅峰，大上海城在那个以超市大卖场、百货为消费主流的时代，并未像前者般一味的追求坪效、追求满眼是商品般的空间极致利用，而是通过体验化业态、舒适的空间感受和差异化的经营来吸引客户。
开业之初的大上海城（位于北二七路的西入口，与今天的丹尼斯大卫城隔路相望）
今日，已然面目全非的大上海城西入口（与丹尼斯大卫城隔路相望）
从B1层的主题街（以文创零售、服装买手店、生活杂品等为主），到1F-2F的滔博运动城，2F东西连绵430米、南北迂回280米的露天美食街，3F的汉宫网络休闲会所，再到4F的亲子乐园，5F的“风云再起”电玩城和6F奥斯卡国际影城。彼时的大上海城从业态组合、功能设置到经营思路，可以称得上是那个年代郑州商业市场独一无二的集购物、休闲、娱乐、美食为一体的综合性“街Mall”，完全从年轻、时尚潮流的路线定位出发，被那一时期的主流年轻消费群体视为是“有灵魂”的休闲社交集散地。
VANS于2017年在大上海城二楼举办的“世界滑板日”活动 图片来源@VansChina
位于二楼的“小镇商业”，不仅是早期本土餐饮品牌的摇篮，更是新奇特的试验田
每座商场从启动建设伊始，就希望自己的建筑风格日后能够让每一位顾客过目不忘、深深地烙入心中，大上海城自然也不例外。在二七商圈还没有华润万象城、丹尼斯大卫城的时候，大上海城的餐饮比例和特色店铺使其构成了很强的社交氛围与消费吸引力，尤其是商场的二层，规划方面整体将商区从内向外延伸，形成了一个露天的美食步行街，也算得上是郑州商业最早提出“双首层”概念的商业项目。
2017年在大上海城二楼举办的彼酷哩鱼粉节
虽然从气候条件考虑，北方城市做露天的步行街存在一定的客观限制，尤其是像大上海城这样以内廓形商业步行街为设计思路的项目，在北方的确很难做到非常高档或舒适，但并不影响其践行和落地最初的建筑设想，而这也许便是大上海城建筑构造的独特之处。其通过在二层的露天中心广场设置非密闭式顶棚，解决了一部分纯室外街区的不利因素，也同时提升了整个大上海城建筑群在消费者心中的印象。
到了今天，即便伴随着时间的推移，这一曾经承载了太多80、90后消费者早期消费与社交记忆的商业体，单从建筑风格、产品设计方面而言并未因时间的拉长而“落伍”。
相比深业上城的屋顶小镇还要早“出生”近十年的郑州大上海城露天商业街，不仅凭着各类小吃、文创零售及特色餐饮承载了郑州年轻人们的回忆，更在此其间孕育出了多个连锁品牌。
例如靠近商场东太康路一侧二楼的百富烤霸，独立的一上二扶梯、景观C位极佳的落地窗就餐体验，在彼时的郑州西式快餐领域算得上是独树一帜；
曾经位于大上海城二楼的彼酷哩活鱼现烤
再例如我们熟知的彼酷哩餐饮集团，从早期的日式拉面餐厅（先后经历了仟味、千稻两次品牌升级）、泰国料理（彼酷哩活鱼现烤的前身）到麻辣香锅、烤鱼，再到辣物（辣物烧烤酒场的前身），以及之后连续七年在大上海城举办的“彼酷哩鱼粉节”，都在见证着这座城市消费的演变与商业的发展；
与此同时，包括绿茵阁、土大力、鸡装箱、比萨利（品牌创始人随后在郑州又先后创办了如56Cake花盆蛋糕、觉醒BAKERY等品牌）、黄记煌、曼玉餐厅、时时糖语、北角秀味、白石的深夜食堂（诞生于洛阳的连锁餐饮品牌，郑州首店开设于大上海城二楼）等大家耳熟能详的餐饮品牌，在其发展历程中都在此留下了浓重的一笔。
白石的深夜食堂，在郑州的第一站落户大上海城 图片来源@白石的深夜食堂
这里曾经是本土原创独立咖啡品牌的摇篮，图中分别是位于大上海城二楼的Annie Friends及位于五楼的后窗咖啡
此外，这里还是早期郑州独立咖啡馆最为聚集的地方。如Annie&Friends（早期加盟了研磨时光品牌，后续开始主推自主品牌）、后窗春天咖啡馆、灌溉生活、时时咖啡、森咖啡，承载了多数80、90后对咖啡馆的记忆。时至今日，位于街区5层的灌溉生活依然为了梦想在坚持。
建设国际消费中心城市，二七商圈依然是那个最关键的引擎与抓手
郑州建设国际消费中心城市，不仅要突出城市功能定位，进一步挖掘和塑造市场创新活力优势，从而打造消费资源的聚集平台和新型消费的策源地；还要突出产业和文化特色，打造本地商品服务的国际推广窗口；发挥地缘及交通枢纽优势，建设区域消费目的地。
而作为郑州建设国际消费中心城市的核心引擎之一，二七商圈当下的发展正面临外部竞争与内部制约的双重挑战。
作为发展周期最久、商业体量最为聚集的商圈之一，托尼主编认为：二七商圈要想在本轮转型及向上发展的过程中起到进一步引领和示范效果，需要围绕三个方面进一步深化。
1、抓项目：通过高标准、高水准的引导及规划，使得商圈内谋划中的新项目实现高质量发展，还应出台相关的引导性政策使得区域内存量老旧项目提档升级；
2、塑场景：通过塑造多重消费场景、进一步引导各商业体间形成业态与品牌梯度，丰富客群的体验感与游逛感，同时还需深度挖掘区域文化、盘活历时文化载体，形成文商旅融合范本；
3、补功能：通过完善公共功能，进一步提升商圈内城市形象，例如为商业客群打造便利的室外动线、交通配套等，为区域内的居住客群提供完善的社区服务功能，以口袋公园等形式增加区域公共休闲功能。
【全文完】
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