正弘坊，将引领郑州商业迈入新阶段？

楼市 2024-05-18 16:47 浙江

总第1131期

近几年提起街区商业，北京的三里屯太古里、深圳大冲的万象天地、上海的新天地及蟠龙天地都被视为是行业发展的风向标。而上述项目的共同点便是在领先市场半步到一步的尺度上持续“折腾”，不断的推陈出新和创新衍变使其逐步确立了在行业中的领先地位。

2023年12月末，已先后打造了正弘城、正弘汇两条商业产品线的河南本土企业【正弘集团】再次出手，以8.31亿元的总价竞得位于郑东新区高铁商圈核心位置的两宗商业地块，根据土地出让前对应设置的产业要求，该项目需建设包含高端街区商业、高端酒店、博物馆、公园等业态功能于一体的综合型项目。这对于多年以来在特色商业街区打造方面始终抱有极大期望值的本地消费者而言，无疑是一个利好消息。

拿地当地，正弘官方对外披露的项目效果图

此后我们有关注到正弘官方发布的相关信息中，先后四次提到了关于“正弘坊“项目的最新进度：

2024年1月1日，正弘坊举行项目开工仪式，正弘集团董事长李向清表示，建成后的正弘坊将成为全省的商业、文化地标，并力争做到全国出圈，为郑州建设国际消费中心城市贡献力量；

项目于2024年1月1日举行开工仪式

图片来源：正弘置业官方微信

2024年2月，为更好地雕琢正弘坊项目，确保精品商业街区落地实现，助力郑州打造国家消费中心城市，聘请了国际一线设计单位欧华尔顾问有限公司（该公司先后操刀设计了北京三里屯太古里、成都太古里等知名街区项目）为本项目提供总体概念规划及设计工作，其在规划设计过程中，提出了将正弘坊打造为中国独树一帜地展现都市活力与魅力的“生活方式中心“（One-of-a-kind Lifestyle Hub）；

正弘官方首次对外披露项目发展愿景

图片来源：在正弘官方微信

2024年3月，欧华尔就正弘坊项目展开了第二次总体概念汇报会，在延续“生活方式中心”概念的基础上，进一步明确了本项目将按“时尚山丘”的方向推进深化；

2024年4月19日，正弘坊顾问单位欧华尔展开正弘坊项目第三次总体概念汇报会，并将“LIFESTYLE HUB”作为整个开发项目的中心锚点进行了更为深入的概念解读，并进一步明确了时尚之家、时尚山丘、潮流文化购物中心、藏品博物馆、博物馆商街、花园露台城市酒店、时尚大道、时尚公园等各组团之间的关系和构成。

最新披露的关于项目总体规划愿景

图片来源：在正弘官方微信

而透过正弘官方所披露出的项目发展愿景、业态规划及主题定位思考，呈现出了：在雄心壮志的新城中心，在绿意盎然的美丽花园里，在与自然和谐的林荫街道上，在时尚的步行街和轻松质感的街巷里，探索者世界顶级品牌与店铺，充实的时尚、美食、美容、文化、艺术、健康、休闲、演艺、娱乐等内容，提供了只有这里才有的丰富生活体验。并将关键词聚焦在了“公园花园”、“文化”、“市集”、“演艺+艺术”、“时尚天空”、“旗舰店”和“生活方式”。

土地出让前对应设置的产业要求，将会引领该项目的总体定位及发展

因该地块是政府储备产业用地，因此在本次挂牌出让的时候也有相关的产业规划要求。

首先是该地块的业态规划需是包含高端街区商业（自持面积不低于13.5万平方米）、高端酒店+5A甲级写字楼（总建面不低于12万平方米）、博物馆（不低于3000平方米）等功能于一体的城市综合体；

其次是在投资强度方面，要求项目总投资不低于68.5亿元，亩均投资强度不低于3500万元，年产值不低于1000万元/亩，年税收强度不低于100万元/亩，商业街区投资强度不低于2万元/平方米；

第三是品牌方面，需引入不低于40家国际知名品牌，需引入瑰丽、瑞吉、康莱德、W等酒店品牌其中一家，或前述品牌酒店管理集团旗下不低于前述标准的一家酒店品牌；

第四则是需要提供12000个就业岗位。

基于上述信息，核心地块+高规格产业规划要求下，可以肯定该项目一定会成为郑州完成“国际消费中心城市”建设的一块重要拼图。

项目所在的郑东新区

制图：郑州商业观察

同时，基于此次官方所披露的欧华尔关于正弘坊项目第三次概念方案汇报的内容显示，较此前效果图所呈现出的各地块间的业态关系做了进一步的说明，与此同时，“潮流文化购物中心”也是首次出现。所以基于本轮的官方披露，托尼主编大胆猜测，该项目的整体规划或将出现较大幅度的调整，零售商业面积的增加、商业建筑形态的多样性变化，或许将进一步提升郑州乃至河南商业的进阶和名片效应。

一个商业项目的养成，不仅需要耐心哺育，更需要时间陪伴

作为国内街区商业、特色商业的翘楚和风向标，由港资发展商瑞安倾力打造的上海新天地如今已经投入运营23年。从1997年的规划构想到2001年的建成开业，再到现如今被亲切地称之为“市中心的中心”，新天地用了5年的时间从最初开发商始终强调项目定位的综合性，到把其打造成上海市中心最具有历史文化特色的都市旅游景点，再到今天，它早已成为这座国际大都市“国际交流与聚会”的不二之选。

俯瞰上海新天地的南北里

图片来源：新天地公众号

然而这个项目在今天所取得的成就绝非一蹴而就式的发展，而是在长达二十余年的发展历程中基于市场的变化、消费者的变化、项目的变化而不断的进阶与调整。项目也由早期大家所耳熟能详的“城市的会客厅”，开始聚焦“回归社交的本质”。

在这个过程中，不仅是项目的业态配比、品牌级次、商品内容在持续地发生变化，其也在逐步地进化到一个新的生态系统，正如瑞安新天地行政总裁张斌先生此前在接受媒体采访时所讲到的：这个系统中包含三股力量：第一股力量是上海越来越好玩的一群创业阶层；第二是新天地本身提供的活力的空间；第三就是独特的文化内容，三者不断强化，人群、空间、内容串联一起构成一个生态系统。

在经营层面，托尼主编认为上海新天地至少为我们带回了两个方面的思考：

①、基于文化属性，延伸出社交属性。过去我们提起新天地，会首先想到【石库门】、【特色餐饮】、【酒吧】；而今天当我们再次提起新天地时，一定还有【时装周】、【设计节】等极具影响力的艺术文化盛事。丰富的社群活动、强大的造节能力、异业合作所衍生出的资源加持与紧密联动，都体现出了新天地商业团队的持续经营能力不止是停留在品牌招商层面。因为招商是最终的落地体现和结果，品牌营销与持续不断的运营（包含物业服务和商品把控力）才是赋能一个项目从消费场由体验场转变的重要一环；

②、对高质量内容和社群的持续投入，体现出新天地在品牌建设这条路上做好了打“持久战”的准备；

我们再看回郑州市场，在像海汇港、汇艺·银河里、乐享城、龙湖里这样的小而美商业街区没有开业之前，很难想象到坐在街边的公共空间喝下午茶、咖啡、品西餐究竟会是一个怎样的场景，因为彼时的郑州商业仍是以百货或盒子型购物中心为主流。而到了今天，作为消费者不仅可以根据个人偏好来切换和选择商业消费场景，商家也越来越多的被引导着通过第三空间（如外摆区域）的设计来呈现更多元个性的消费体验。

然而，上述提到的郑州的四个街区式项目还是有一个共同点，即体量都太小、商业楼层都太高。因此在当下所面临的消费分级时代，能提供什么早已显得不再那么重要，重要的是你所面对的消费者想要什么。客群捕捉要有舍有得，体量有限的情况下无需面面都抓，而是要以小博大的去抓核心客群。把服务做好，把功能匹配好，把情绪价值凸显出来，显然是小体量街区商业的操盘者需要去认真思考和解决的。

畅想正弘坊

如前面一个篇章所讲，在此之前郑州的商业建筑形态与载体主要是纯室内的盒子型为主，商业模式也主要聚焦传统卖场（大型超市+外租区）、百货和购物中心，即便是这两年伴随着一批城市更新、工业遗存项目的改造开始有序的延展出一些开放式园区商业，但业态（主要以餐饮为主）却仍旧过于单一，并未像我们时常看到的成都、长沙或武汉那样多元、有趣、领潮的现象。

直到2023年末银泰In Park的开业，公园+商业的概念才算是第一次在郑州真正实现了落地呈现，在项目室外部分各种景观绿植、互动湖景、餐饮外摆区的衬托下，不仅增强了人、货、场之间的互动关系，更是凭借社群活动的组织（如骑行、网球、猫捉老鼠、露营等）实现了项目更为广度的辐射能力，也使得行业内外对郑州商业未来的发展有了新的期许。

此时我们再来看【正弘坊】，托尼主编结合官方最新披露出的文字叙述大致勾勒出一幅草图。

结合官方披露出的项目整体规划愿景，托尼主编尝试着画了一幅草图

即将正弘坊定义为“LIFESTYLE HUB“这一商业理念，在东地块呈现以时尚之家、时尚之丘为商业发展理念的特色街区组团；西地块则围绕潮流文化购物中心、藏品博物馆、博物馆商街、花园露台城市酒店，呈现出室内、室外相结合的特色目的地组团；在西地块的南侧，则是一个时尚公园和一组位于场地中心的花园；此外，在东、西两个地块的联动性方面，地下一层的商业势必会打通形成一个整体，地面则是呈现出一个时尚典雅且绿树成荫的大道（两侧或将呈现出以社交餐饮/咖啡/目的地旗舰店为首的品牌，同时辅以外摆或相对通透的设计呈现），二层以上则是通过空中步道来进行各个地块或业态（Maisons，Mini Mall，画廊，博物馆和酒店）间的联通。

托尼主编近几日在杭州拍摄的照片，商业与社交空间的结合，松弛感满满

由此可以畅想，正弘坊将以自然松弛的场景、精细化的运营、丰富多彩的商品内容来构筑项目的社交场域，所有的空间打造和氛围营造，都是围绕着如何让顾客能够完全沉浸式的与场域更好的融洽相处，如何让更有趣的社交活动和聚会在此发生，从而真正地形成圈层之下的认同感和一种空间场所精神。

总之，传统商业体所带来的熙熙攘攘的热闹，新型商业体所带来的更加浓郁的艺术气息与更加舒适的体验型消费，都将引领城市商业的进阶与发展！让我们一起期待！

【全文完】

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郑州商业观察

作为商业地产行业从业者，托尼主编将专注于本地商业地产、零售、品牌的深度观察、专业解读及热点快评。

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