总第1109期
伴随着近日二七发布（郑州市二七区委、区政府的新媒体权威发布平台）一则关于“二七区人民政府与郑州丹尼斯百货有限公司关于丹尼斯大卫城二七项目合作框架协议签署”的新闻发出，迅速在行业内外引发了广泛热议。
签约仪式现场
图片来源：二七发布
根据二七发布所披露的信息显示：丹尼斯大卫城二七项目位于民主路以东、云台路以西、五彩路以南、解放路以北合围区域，拟实施连片开发建设，计划总投资约40亿元，规划占地面积47.52亩，总建筑面积约24.95万平方米，建成后将成为二七商圈核心区域内投资额最大、全省商业定位最高端的新都市生活体验式商贸综合体。
丹尼斯大卫城二七效果图（过程稿）
图片来源：网络
至此，这一在2020年7月份被丹尼斯集团以8.509亿元从凯德商用中国信托手中买下的位于郑州二七商圈核心地段、持有超过15年的物业（此前凯德长期将该物业以整体租赁的方式与北京华联百货合作），首次以官方的形式露出，向外公布了新的发展计划，即总投资40亿元、打造总建筑面积约24.95万平方米的丹尼斯大卫城二七项目。
Together We Shine的丹尼斯大卫城
2022年5月，丹尼斯大卫城正式官宣了“Together We Shine”的品牌提升计划，随后经过近一年的调整，丹尼斯大卫城与香奈儿集团、爱马仕集团、酩悦·轩尼诗-路易·威登集团、开云集团、历峰集团、欧莱雅、OTB等国际奢侈品、化妆品集团形成了更为深度及广度的合作。同时也成为了国内继杭州大厦、西安SKP、南京德基广场、成都SKP后，第五个集齐“香（CHANEL）驴（LOUIS VUITTON）马（HERMES）雕（DIOR）卡（CARTIER）”的位于新一线城市的大型百货购物中心项目。
2023年开业的DIOR及VCA，取代了此前在该区域的高化品牌
能够在短短一年的时间里，完成调整和品牌提升计划，并与上述国际品牌形成扎实而有深度的合作绝非一蹴而就，而是需要经过长达数年的时间来谋划、布局，其中还要经受很多的不确定性，当然也会出现让人意想不到的“窗口期”。
值得注意的是，从2016年底Louis Vuitton正式进驻后与Gucci、Cartier组成大卫城的奢侈品牌“铁三角”组合开始，在百货事业处和项目运营团队的运筹帷幄下，不仅每一年都为消费者、市场带来新的体验与期待，同时其市场地位和惊喜度预期也在各个品牌集团层面持续跃升。相比门店最终的顺利落址开设，在这一过程中品牌愿意投入大量的Markting预算（明星到店资源的倾斜、新品上市路演、限时快闪店、限量商品等）在这个项目，便足以说明了很多问题。
除了大家所熟知的国际品牌，近年来在国内热门的新兴潮奢品牌也在大卫城开设了城市形象店
即将开业的FENDI，以限时快闪店的方式提前和大家见面
相距仅400米的丹尼斯大卫城二七项目
如此近的距离，是现有丹尼斯大卫城定位的补充和延续，亦或是再开辟一个全新的产品线？当然还要考虑到未来整个片区的城市更新走向，以及隔壁华润万象城二期开业后带来的市场竞争格局变化。
因为无论我们以怎样的视角站在现在看未来，都只是基于从业经验、市场观察得来的。但对于品牌商而言，没有想象中那么复杂，直营品牌看战略，代理商品牌则是关注既得利益。
项目现状
因此，对于这个距离丹尼斯大卫城直线距离仅有400米、刚刚签订“合作框架协议”的项目来说，托尼主编认为以下几点可能性是值得思考的：
A、与丹尼斯大卫城现有的定位及商品理念进行融合，并在这个基础上延伸形成Luxury（奢侈）+Lifestyle（生活方式）+Curetail（策展零售）三个核心引擎。
B、注入文化元素，使之成为文商旅的融合体，透过文化基因来打破传统商品的辐射边际。
C、基于项目自身TOD的特性，围绕文化、科技、社交展开整体定位。打造从“老字号”到“国货潮”为代表的商业氛围，同时基于对“Z世代”新客群的研究，围绕颜值、体验、限定三个商品定位策略展开落位。
D、建筑形态上，盒子+街区+基于轨道交通的便利联通所延展出的地下商业或许将会是一个最佳的组合。但前提是地下空间的开发能够按照预期来推进，否则以地块现有情况来看，基于满足停车位配比的情况下很难将广场现有的停车功能直接变为商业功能。
从主观方面来分析，还是很希望郑州能出现一个具有多面性复合型的综合商业体，就像前几天刚刚在朋友圈写道的一句话：“让自己进入商业发展史才是终极目标，要让今天的非标成为明天的经典。”
【全文完】
