总第1445期
自2011年郑州康城奥特莱斯（宝龙广场）关门歇业之后，奥特莱斯这一商业业态在郑州就一直处于空白期，即便是后来又相继开业了一批所谓的“城市奥莱”，但无论是规模、建筑形态、国际品牌阵容、还是商品货盘及折扣力度，都难以称之为真正意义的奥特莱斯。
直到2016年9月15日，位于郑开大道的郑州杉杉奥特莱斯购物广场的开业，郑州才算真正意义上的迎来第一家奥莱项目。与此前已经开业的更多采取买手直采模式的奥莱相比，杉杉依托其全国奥莱连锁的大背景使得其品牌矩阵及商品货盘更加丰富，折扣更低，产品在一轮又一轮的迭代过程中也愈发向业态多元化、购物休闲化、片区融合化发展。2023年，开业七年的郑州杉杉奥特莱斯购物广场·中牟店更是取得了年销售额32亿元、总客流量869万人次的佳绩，跻身全国奥莱第一梯队。
2023年8月3日，位于郑州市二七区大学南路东、左江路南的编号为郑政出【2023】20号（网）地块被郑州杉杉奥特莱斯商业管理有限公司竞得。至此，郑州第二家杉杉奥特莱斯宣告正式落地。根据相关信息显示，该项目总投资11亿元，一期建筑面积约14万平方米，规划的标准店铺230个，停车位数量2000个，建设周期仅13个月，创下了全国奥特莱斯项目截至目前最快的建设速度。
河南首个“双首层”奥莱街区
杉杉商业集团在郑州投资的第二个项目“郑州杉杉奥特莱斯购物广场·二七店”位于郑州市中心城区二七区的二七新区组团内，具体位置在南四环与郑州绕城高速之间的大学南路、左江路交汇处，与地铁7号线相邻（距离地铁站仅300米）。周边除聚集多个大型居住社区、产业园区及教育、运动场馆等综合配套业态外，还直接或间接与多条高速（如郑少洛高速、郑云高速、机场高速等）公路接壤，在1.5小时自驾范围内除可直接覆盖郑州主城区及周边县区市（如荥阳、新密、登封、新郑等）外，还能辐射至洛阳、许昌等周边相邻的城市。
此次郑州杉杉奥特莱斯购物广场·二七店在前期筹建阶段充分考虑到了地势高低差的因素，在设计过程中通过巧妙的建筑规划和布局，以“双首层”的策略创造出两个具有首层功能和价值的楼层。一方面，充分地利用地形高差、立体交通等元素来增加商业的展示面和可达性，以此提升各个楼层的商业空间价值；另一方面则是通过这样的设计来优化场内客流分布，使得消费者可以便捷的到达各个楼层，既避免了传统商业中高楼层客流到达率低的问题，又提高了各楼层店铺的曝光度和客流量；第三是增加了商业业态布局的灵活性和融合性。![]()
这样的设计与地理优势也进一步加强了该项目在招商洽谈过程中对于品牌的吸引力，例如NIKE、Adidas、波司登、李宁均在该项目开设了双层旗舰店，安踏、斯凯奇、FILA等品牌也选择了开设旗舰式全品类店铺。从品牌选址的视角来看，在杉杉奥莱提供了科学、创新的建筑载体和空间设计的情况下，品牌在建店的过程中也着力践行一店一策的思路，通过开设双层旗舰店或大店来为顾客提供更为宽敞、舒适的空间，形成更多款产品的展示，不仅方便了顾客的挑选、试穿和门店体验，对提高成交转化率也带来了积极影响。
![]()
定位方面，该项目提出了“轻享杉杉，活力奥莱”的Slogan，将从“自在·优享·活力”三大核心板块入手向消费者传达全新的价值理念。从字面层面看，可以理解为其团队将该项目定义为传统奥莱的升级产品，从景观、消费场景到业态组合、营销策略及企划活动等方面形成合力，从而使该项目成为一个具有蓬勃发展态势、充满创新及吸引力的特色奥莱街区项目。从更深层次的内涵方面来看待，该定位和Slogan的提出，意味着它不仅仅是一个简单的奥莱模式下的购物场所，而是一个能够不断推陈出新，提供丰富多样商品选择、充满互动性和趣味性的购物体验，吸引众多消费者，营造出热闹、活跃氛围的商业区域。
在与百货、购物中心相比，“大品牌、小价格”一直以来都是奥特莱斯自诞生以来一直深入人心的业态特点。但近年来全国范围内一批优秀的奥莱项目也逐渐开启了“奥莱百货化”、“奥莱特色化”、“奥莱文旅化”的升级进化趋势。从经营上来看，此举也意味着奥莱在商品结构将更加丰富和多元化，不再局限于传统的过季、断码商品，而是引入更多当季流行、热门的品牌和款式，甚至包括一些独家发售或限量版商品。同时，在配套服务等方面该项目在细节上还设置了很多的友好型功能，例如充分考虑夏季室外气候因素而配备的雾森系统，在项目L1至LG层开放式阶梯配备的休闲座椅及便捷的手机充电接口，景观方面25%的绿化率也将营造出公园式的环境氛围，同时还配置了母婴室、吸烟室、直饮水设备和宠物友好型设施，停车方面也通过相邻地块的地面停车场+地下停车场实现了人车分流。品牌接连重仓奥莱板块
从近日安踏对外发布的2024年上半年财报也可以看到，在渠道布局上将线上、核心购物中心、奥特莱斯视作三个核心布局领域，其中谈到在奥特莱斯的布局策略，也坦言随着消费环境的变化，奥莱购物也正在逐步成为一种新的消费方式，从消费者的视角也不再只把它视作是纯粹的折扣店铺。
除了大店、双层旗舰店，我们也观察到即将开业的郑州杉杉奥特莱斯购物广场·二七店在业态组合等方面不仅做到了迎合市场发展趋势，还提出了不少创新的解决方案。
![]()
项目内街效果图
在业态及品类细分方面通过引入美妆集合店（LADY TODAY、妍丽、屈臣氏等）、黄金珠宝（周大福、六福等）、数码科技（华为）、生活服务（7-Eleven、名创优品等）进一步提高了品类丰富度；
传统零售方面，除了男女装、运动、儿童、鞋履等大类外，还在此基础上放大了近年来广受消费市场追捧和青睐的户外品类，在项目的LG层打造了以狼爪、Columbia、凯乐石、VAUDE、JEEP户外、探路者、CAMEL骆驼、牧高笛等品牌为首的户外专区；
除了提供“大品牌，小价格”的商品外，该项目还通过打造舒适的购物环境和场景，增强其休闲娱乐和社交属性，在保证零售商品的高性价比和吸引力的同时，引入了包括星巴克咖啡、霸王茶姬、眷茶臻选、必胜客、豆捞坊、土大力、杨掌柜辣椒炒肉、和合多米烤肉、虎丫炒鸡、姐弟俩土豆粉、和府捞面等在内的多个餐饮品牌，为顾客提供了多元的就餐选择和服务；
消费者最为关注的国际名品方面，此次也有二十余个品牌进驻，神秘面纱将在开业当日揭开。当然，随着近几年奥特莱斯项目在国内的开业数量持续暴涨，国际名品的开店策略也变得愈发谨慎，包括从品牌形象维护、价格体系稳定、库存管理、品质及服务等方面出发。因此，对于郑州杉杉奥特莱斯·二七店这样的新项目来说，能够吸引到如此多国际品牌的关注和开店，也再一次印证了来自杉杉奥莱在全国已经开业的十七家门店所奠定的坚实基础、郑州中牟店经过八年运营所赢得的品牌信任、来自郑州二七店筹备团队的努力。
定档今年9月26日开业
此番郑州杉杉奥特莱斯购物广场·二七店的开业，不仅可以视作是基于一店（杉杉奥莱·中牟店）的成功所积攒的投资信心的释放，更是蕴藏着转型升级的深刻意义。
![]()
郑州杉杉奥特莱斯购物广场·二七店 实景航拍图
正如前文所讲到的，业态多元化、购物休闲化、片区融合化，在托尼主编看来会是接下来郑州杉杉奥特莱斯两家门店努力推进和践行改变的发展方向。而除了自身占据了巨大的营业面积、形成了多元包容的业态和品牌组合外，与周边邻近的文旅项目的深度融合，形成片区共赢也将使之成为客流增长和业绩提升的新引擎。
截止目前，杉杉商业集团经过10多年的不懈努力，已在宁波、哈尔滨、郑州、晋中、南昌、赣州、兰州、衡阳、乌鲁木齐、沈阳、贵阳、深圳、南宁、徐州、天津、太原、成都、大连、合肥、长沙、武汉等21个城市布局了22家奥特莱斯购物广场（其中已开业16家，6家筹备中），是国内奥莱中发展速度、成长速度最快的，在营及筹备中的门店总数量已经跃居行业头部水平。而郑州也是继山西太原后，其在全国范围内唯二“一城两店”布局的城市。据悉，郑州杉杉奥特莱斯购物广场·二七店将在9月26日迎来开业！与此同时，已经步入运营期第八年的郑州杉杉奥特莱斯购物广场·中牟店也将在今年迎来项目三期扩建的开业，并于8月底开展一年一度的周年庆活动。
*本文内容仅代表作者本人观点，不代表作者受雇或者服务之任何第三方的意见，该第三方不对此内容承担任何责任。*本文内容为作者基于客观信息，通过个人判断而作出。阅读者如参考、使用或依赖上述信息的，应对上述信息的准确性、真实性和完整性进行独立审查。本人不对阅读者和任何第三方使用或依赖以上信息，和/或做出商业决策而导致的任何损失、费用或任何其他后果承担任何形式的责任。
