总第1157期
城市商业的发展，是一个动态演变的过程，既与城市宏观经济、产业发展息息相关，也与消费者需求的多样化衍变密不可分。而回看过去三十年中国零售商业市场的变化，在经历了“传统商贸市场-零售步行街-百货商场-购物中心-开放式特色街区”五个重要发展阶段后，也逐步从高速增量切换至匀速存量的赛道，市场的变化也使得近几年又陆续地诞生了诸多新的专业名词。例如“商改办”、“工改商”、“非标商业”、“次元经济”、“非标商业”等相继成为行业内外的热议点和着力点。尤其是当上海百联ZX创趣场、成都麓湖CPI、徐州文庙、合肥新粮仓等一大批存量改造型非标商业的陆续推出，不仅为城市商业的发展提供了新的场景与消费动力，更激活和推动了一批存量、低效资产的盘活与新生。而这，不仅是当下所有发展的热点，更被视为是未来很长一段时间行业发展与项目转型的新趋势。今天的文章的核心内容，将通过对郑州近年来非标商业的发展历程、模式变化、典型案例的梳理及总结归纳，来延展出这一模式步入新常态后的一些要点，希望能够带给大家一定的启发与深度思考。随着中国城市发展进入后工业时代，城市功能和布局的调整置换导致工业建筑大量废置。另一方面，商业地产开始逐渐步入存量时代，作为重要且稀缺的存量资源，对工业遗存的改造和再利用便成为城市更新的重要发展方向。而产业结构性调整、城市扩张所带来的供给侧，创新产业回流产生的对办公业态的需求、零售商业体验化催生的对商业业态的需求所带来的需求侧，无疑在推动着“工业遗存”这一城市空间中最重要的存量资产在积极发展。![]()
同时，伴随着工业遗存下带动的“城市更新”发展与演变，也早已不再是最初的“推倒式”清空重建的模式，而是正逐渐围绕历史文化保护、产业引导性进入、修旧如旧/建新如旧/存表去里开展。说通俗点，就是空间、功能、认知与社会关系四个方面的更新均发生了很大变化。在这一过程中，也逐渐延展出四大价值体系，即：- 历史价值：工业遗存作为某个时代工业活动的场所，是当时社会生产的见证，工业文明的重要载体，且能提供直观的感受，因而具有历史价值；
- 美学价值：从建筑遗存的角度，工业遗存在生产、工程、建筑等方面具有技术和科学的价值，或因其建筑设计和规划方面的质量而具有美学价值；
- 社会价值：工业遗存是某一时代民众生活记录的一部分，是城市历史文化的重要组成部分，承载了城市的集体记忆，是市民社会认同感和归属感的重要基础之一；
- 经济价值：工业遗存因优势地段和保存良好的建筑设施等资源要素，具有一定的经济价值，是空间资源和物质财富，有效的改造再利用将释放其经济效益。
作为城市更新的另一维度的项目类型，工业遗存的更新与改造难度更高一筹。牵扯到了厂房改造、工业用地性质转性、功能重塑三大内容。对于参与改造的操盘方而言，不仅需要具备多专业下的产业整合能力、具有一定前瞻性的业态及功能创造性、雄厚的资金实力，还需要平衡和应对市场动态变化所带来的挑战。整体来看，郑州市的工业遗址改造类项目分布较为集中在铁路沿线，以中原区、管城区、二七区、金水区等老城区为主。目前已经完成改造的项目多为单一工业厂房、仓库改造而成，且原物业建成时间均为建国后。郑州市的工业遗存项目在上一阶段多因城市建设或房地产开发而拆除，有意识的保护性开发从2011年开始，多被改造为文化艺术展览、餐饮业态为主，并且在近两年的一批改造项目中，运营商也开始有意识地对遗址内原有历史文化元素进行挖掘，并通过设置“文化馆”的方式来进行展示。大家比较熟知的如郑州记忆1952、芝麻街1958双创园、瑞光创意工厂、二砂文创园、磨街等，均是通过挖掘着年轻人的新派生活方式而迅速“火出圈”，成为时下最为热门的游逛打卡目的地。![]()
正是一个又一个老工业遗存、厂房园区的改造与探索取得了良好的成绩和极高的关注度，进一步增强了投资者、运营者的信心。此后包括郑州国棉三厂、河南新华印刷厂、郑州泵业老厂区等一批老工业遗存纷纷引入新的投资及运营方，通过城市更新的手法来唤醒这些沉睡多年的工业老厂房。当然，也包括了接下来要重点和大家分享的这个“小而美”的工改商案例，位于郑州市二七区的赣江路与行云路交叉口西南角，占地31亩，被称为郑州版“圣托里尼”的二七·米房时尚创意街区。与国内我们常见的动辄数百亩用地的工业遗存或老厂房改造型商业项目相比，占地仅31亩的二七·米房时尚创意街区（以下简称“二七米房”）无论是改造更新规模、商业运营体量、招商品牌数量等，都表现的没有过于“突出”。但正是这样一个体量规模“小而美”的项目，却在改造手法、景观设计、品牌共创、营销策划等各个维度上展现出了非凡的力量。谈及这个项目的一系列更新改造，就不得不先回顾一下他的前世背景。
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改造后的郑州·二七米房
二七米房项目所在地是早在上世纪80年代初，由王胡砦村出资，自主建设和经营的王胡砦面粉厂；1992年，被郑州市二七区粮食局收购后，更名为二七区粮食局第一面粉厂；2004年底，国有粮食购销企业改制，此前已经经历过一次更名改制的二七区粮食局第一面粉厂又成了郑州0143粮食储备库，用以承担全区2.8万吨的地方储备粮任务；此后直至2022年，伴随着现存储备粮的全部出库，在完成了十八年的储粮使命后正式退出了历史舞台，并由此进入了长达一年的空置期与沉寂期。直到2023年夏天，该项目被正式纳入郑州市城市更新项目库的那刻起，一个有着四十多年建成投用史的老粮仓，正式开启了属于他的“新生”。在此后为期一年多的更新改造过程中，项目的操盘团队结合变化莫测的市场形势、艺术美学及改扩建手法，实现了该项目由曾经的“工业生产”到现如今的“生活体验”的美好蜕变。其在改造手法上大量运用了修旧如旧、新旧融合的方式，围绕能吃、能看、能听、能闻、能体验的“五官经济”，以招商引进、与成熟连锁品牌共创的方式吸引了包括火色、朴饱饱烤肉、星姨糖水、PU HOUSE、李军力烧烤、魅KTV、阿平小馆、刘洋和烤肉、山前精酿、大芊金串串火锅等65家品牌的进驻。从上述我们所看到的一系列改造和招商成果看，二七米房这一经过四百多天改造开业的“工业遗存”与“城市更新”项目是成功的。但在华丽的背后，其所经历的艰辛过程与复杂度却是鲜有人知。从城市更新和工业遗存的视角看，二七米房的更新和改造可以称地上是对城市风貌和活力的重启与定义。首先是基于项目所在地老粮仓的历史背景，及围绕项目所处的王胡砦片区漫长的时间线和几代人留存下来的记忆，能很快地建立起传播主体，并与大众建立共情；其次是与国内大多数项目基于工业遗存背景下所建立起的文化轴线、商业轴线所产生的较大隔阂与相悖的商业输出模式相比，二七米房并没有沿袭这一传统、刻板的改造策略与经营路线，而是另辟蹊径的围绕老城烟火气、消费场景提升、居民生活幸福指数提升为目标，运用高效的商业运营逻辑来落地，并在内部喊出了先活下来，再火下去的口号。
因此我们看到了招商引进的品牌并没有过度“文艺化”、“非标化”和“主理人化”，而是以通俗易懂、高性价比强质价比的形式落地了一大批颜值担当且周边居民、南城青年们能消费的起、敢消费的连锁化品牌；第三是场景营造与空间设计方面，通过“圣托里尼式”的建筑形式呈现、色彩斑斓的搭配、泳池等打卡点的植入，与来到此地的顾客们建立起广泛的情绪共鸣。
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深夜仍在排队中的大芊金重庆串串火锅
所以基于对郑州商业发展趋势、工业遗存类城市更新项目的发展路径再来反观二七米房，其也只是刚刚迈出了“万里长征”的第一步。后续的发展过程中，势必要继续以特定文化内涵为出发，打造多业态融合功能，拓宽项目客群辐射面；通过策展、文化交流平台等，定期策划多元性活动，增加项目整体知名度、曝光度及流量度；进一步激活公共空间，实现空间利用最大化。【全文完】
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