总第1143期
七年前，印力集团联合多家机构，以总价83.65亿元人民币的价格联合收购凯德集团旗下全资子公司凯德商用在中国国内20家购物中心项目公司的100%股权，自此开始了新一轮的规模化扩张。而这一轮的收购名单中，就包含了接下来我们要谈到的主角，一座已经开业了十四年的购物中心。
历时三年焕新，涅槃重生
该项目前身为2010年开业的凯德广场·金水，后于2018年与印力集团完成交易及运营交割后，正式更名为郑州金水印象汇。
作为一个集生活超市、电影院、特色餐饮、休闲娱乐、精品零售、童装童玩、培训教育和生活服务为一体的全业态购物中心，虽然商业体量仅有6万平方米，但其在郑州的区域型商业中却是有着举足轻重的地位。
从该项目所处的位置来看，是处在城市南北交通大动脉及东西走廊要道的交汇处（中州大道与郑汴路），该项目也是郑州市首个双地铁（地铁3号、4号线）上盖物业（正弘城也是双地铁上盖，但目前仅开通了2号线，8号线在建中），加之项目西侧是郑州传统的中高档社区（英协花园、建业新天地桂园等），东临郑东现代商住区（永威翡翠城、鑫苑中央花园、正弘山等社区，及麦德龙、红星美凯龙、建业五栋大楼等商业/办公楼），北依郑东CBD，南侧是五星级建业艾美酒店。因此项目的区位商业价值和聚客能力可谓得天独厚，尤其是在两条地铁线开通后，再次提升到了一个崭新的高度。
随着本项目和印力经营理念的进一步融合，更多的品牌升级和调整也在有条不紊的进行中。
2020年末，地铁3、4号线的相继开通可以视为是金水印象汇接下来定位重塑、业态重构、品牌调整的开启。而首先发生变化的便是商场与地铁换乘站接驳的B1层，一个原来以大餐、商场办公区构成的区域历经数月的改造，摇身一变成为了网红打卡主题街区“CC印巷”，二十余个特色餐饮及生活服务零售品牌的进驻，不仅丰富了商场的品牌数量，同时也很好的承接、引导并满足了进出地铁站顾客的消费需求。
随后的2021年，项目更是以“热爱改变”为全年Slogan，对商场的外立面、广场、内部空间、灯光、动线、铺位分割等展开了多维度地优化与提升，在不到一年的时间里更是完成了135个品牌的升级与调整（全场共计168个品牌），包括UNIQLO、姐弟俩土豆餐厅、奈雪的茶、星巴克咖啡、DQ、The Green Party等在内的全国连锁化品牌成为了项目品牌焕新与提升的主旋律。
除了通过新品牌的引进完成内容驱动外，金水印象汇团队还在深度运营方面不断尝试与创新，拉近与会员社群、周边邻里关系的同时，也在通过空间营造和极致体验来进一步完成项目的整体蝶变和创新发展。
例如在响应城市夜经济方面，与多家本土知名餐饮品牌合作共创，在项目的外广场开设了如“爱玲排档”、“露营风酒吧”等一系列限时快闪活动。而在为期数月的限时快闪过程中，不仅吸引了一系列品牌的跨界联名合作，更通过活动适配了年轻客群的审美和需求。
这样的系列活动，一方面打造出了一个具备城市级名片效应的活动，响应繁荣夜间经济、促进消费的相关政策，并实现了营业时间的延长，增加额外消费，拉动就业带动创业的同时，提升所在区域的经济发展活力；另一方面也提升了场内商户的经营信心，透过这样一场大型活动的策划与落地，与之形成合力，产生更大的消费效应，同时也为项目的持续调整与焕新护航；第三则是在常规的物理空间以外开辟出了一个室外室内化的交互空间，随着首届活动的成功，此后几年这里也逐渐延续了限时快闪或主题特展（如2023年的花海秀场与花海音乐会）的场景营造和内容运营。
此外，金水印象汇通过在一楼与主广场相邻的品牌店铺引导性设置外摆空间，进一步增强了项目的亲邻、社交氛围。包括奈雪的茶、必胜客等在内的一系列临街、临广场的品牌也基于此对店铺的经营反向提出了更高要求和内容设置。如2022年入驻的7-Eleven便利店，除了通过外摆区拉近与顾客间的距离、提升消费体验和停留外，还考虑到周边居民及商场顾客的消费习惯，特意设计了一个售卖咖啡的窗口，充分体现出在商品布局方面的细腻思考。
而上述的点点滴滴也只不过是过去三年这个开业超过十年以上的“商业老兵”焕新过程中的一部分，在托尼主编看来其先后围绕空间布局优化、品牌更新、环境及设施升级、体验业态配比优化、数字化建设、特色空间打造、停车场优化（包括但不限于导视系统提升、停车位规划优化、地面翻新等）、营销与推广等八个方面，进行的全覆盖式焕新升级。
不仅改善和提升了周边居民、商务办公及差旅客人的消费幸福指数，更为近几年行业内一直所提出的“存量更新改造”这一课题树立了全新的思考。
主力店的重构：与鲜风生活共创下的双向奔赴
作为一个建筑面积仅有6万㎡的购物中心，经历了一系列焕新提升的郑州金水印象汇虽然在客流、消费转化、会员及社群粘性、行业口碑等方面获得了较大的提升，但“主力店”所带来的一系列问题始终困扰其经营团队，尤其是当2023年在此经营长达十三年的超市撤出后。
我们都很清楚主力店（超市）之于这个项目的关键性和重要性，虽然项目在更新的过程中增加了餐饮业态的配比，并补足了本项目在体验型业态及功能上的缺失（电影院、儿童乐园），但受制于基础硬件、空间预留等方面存在的诸多难以改变的硬伤（例如层高、柱距、电力等），虽补齐了空缺的体验功能，却均是“非标型”。
正因如此，在经历了长达9个月的“马拉松式”恋爱与磨合后，在主力店方面金水印象汇的团队最终选择了和来自开封的连锁超市品牌鲜风生活联姻共创。
今日正式开业的鲜风生活-郑州金水印象汇店
作为近些年超市行业的翘楚及广受消费者青睐与追捧的品牌，创立于2004年的鲜风生活拥有超过十八年的连锁超市经营经验，截至金水印象汇店开业前，已经开业了9家门店，其凭借自建的配送中心和中央工厂，不仅实现了从仓储、物流、配送到加工、商品分拣的闭环流程，更完成了自有供应链的一体化运营，为全渠道供应链的持续发展和运营奠定了坚实基础。
如果说2023年5月在位于郑东新区的CityOn熙地港购物中心开出郑州首店可以视作是鲜风生活在省会城市的初次亮相与开拓布局，那么此番在金水印象汇开业的第10家门店，则可以称之为鲜风生活在门店模式、商品组合等方面的一次迭代升级与进化。在商场B1层逾7000㎡的经营空间里，鲜风生活基于对消费者的深度调研最终规划出了超内、超外两大经营板块及二十个业种分区。
7000㎡总经营面积
4000㎡超市卖场区
3000㎡超市外配套服务区
19,000个SKU
15+开封特色小吃
国内外精选啤酒超200个SKU
上线鲜风生活-德式小麦精酿白啤
上线鲜风生活-浓香型纯良52度白酒
迎合年轻消费客群需求的便携式冰杯
OEM及自营商品大幅增加
上线麦语鲜风（烘焙）、鲜风礼品、鲜风医药、茶屿鲜风（茶叶）四大自营品牌
蔬菜水果从采摘到摆上货架不超12小时
肉类销售4小时后开始打折
果切商品每个小时价格均有变化
自建卫生间及母婴室
鲜风生活-郑州金水印象汇店
而谈及鲜风生活（金水印象汇店）的特点，则可以具体到以下几点：
1、细致周到的服务体系
为进店顾客提供了多种贴心服务，如不同类型的购物车（常规/儿童/宠物专用车）、自助服务区（如直饮水、微波炉、医药箱、复称台）、服务小组（为行动不便的特殊人群提供送货服务）；
2、丰富的商品
相较于熙地港及鲜风生活此前所开设的所有门店，金水印象汇店在原有的商品组合上再一次进行了较大幅度的迭代升级。首先在品类占比中，日配类（特指刚需或高频消费类商品）占比显著提高，SKU达7000余个，例如仅在啤酒这个品类里细分的商品品牌就达到了200个，既有如俄罗斯、日本、德国、荷兰、韩国等进口品牌，也有青岛、乌苏等国产品牌，同时还上线了鲜风生活自营的精酿啤酒，价格区间也从低到高涵盖了全品类全区间；第三则是在定价方面进一步优化，例如年轻化包装+低价的鲜风生活9.9元/瓶的浓香型纯粮白酒，妥妥拿捏了年轻人的“微醺经济”；再例如鲜肉香肠、原切谷饲后胸肥牛、虾尾等OEM商品；
鲜风生活最新推出的德式小麦精酿白啤
3、品质化管理及全球选品
鲜风生活建立起了全球化、地标化的生鲜供应链系统，确保生鲜商品的新鲜与可追溯。例如，要求生鲜与低温商品12小时内到店；大部分蔬菜每日新鲜采摘，从农田到店不超过12小时；肉品售卖4小时后开始打折，上午、下午分别出清；果切每个小时都会有价格变化。此外，超市还推出“开放厨房”和“现做现吃”的概念，除自有中央厨房制作的各类美味食物外，还新上线了15+开封特色小吃。
除了上述提到的三个方面，在托尼主编看来鲜风生活此次选择开设7000㎡的大店，不仅是自身店型及商品模式的一次迭代，同时站在市场的角度也为那些近期面临5000-10000㎡大型传统超市卖场撤出的商业项目提供了一个全新的解决方案。
尤其是从近几年超市行业的几个发展趋势和变化来看：
1、数字化与智能化
小程序或公众号只是面向C端的一个渠道或品牌宣传入口，站在超市经营端则是更加重视在库存管理自动化方面的投入（例如商品售价不同时段的更新）、自助便捷的移动化支付，以及通过大数据分析消费者的购物习惯和消费偏好，并制定出精准营销和商品推荐；
2、愈发重视生鲜和自有品牌
一方面是持续的优化供应链来保证产品的新鲜度和品质，另一方面则是通过开发自有品牌商品来提高超市自身的利润空间和差异化竞争优势。例如此次新推出的精酿啤酒、纯粮食酿造白酒和茶屿鲜风（茶叶），相信后续都有极大的潜质成为爆款单品。而从战略方面看待，例如此次推出的白酒定价仅为9.9元/瓶，不会以该产品最终实际能为鲜风生活带来多少的营收来评估这一OEM商品的价值，而是要把其视为是一款优秀的引流产品；
3、绿色环保
诚然消费者对绿色、健康、环保及可持续发展愈发关注，因此超市在运营中也正在逐步的将减少包装浪费和加强对供应商的环保要求上升到一个新的高度。例如我们所看到的鲜风生活在自营的禽类/牛羊肉区、水产区的商品包装方面就选择了尽可能环保化或简化，把节省掉的产品包装设计、用料都返利到价格上，给到顾客更多实惠；
鲜风生活-水果区
4、体验式
除了传统的商品展示和销售外，超市也在重新思考如何与进店的顾客发生更多的交互，例如不少超市经营者在近些年都在围绕“超市餐厅化”进行探索和布局，通过设置食品加工区、烹饪制作区、就餐区来提高顾客的进店消费体验和停留时间。在鲜风生活（金水印象汇店）我们可以看到除了在熟食区引进了超过15+的特色小吃、为顾客提供更为舒适的就餐区（餐桌方面使用了与国际知名洋快餐品牌相同的供应商）、2元/位的饮品畅饮外，还在超市外的配套服务区通过设置卫生间、母婴室及配套服务业态（如洁面、牙科、儿童游乐等）来进一步形成顾客的消费循环和生态；
鲜风生活-熟食区
5、加强供应链管理
通过更科学和数字化的供应链管理、提高物流效率降低成本，以此确保商品的及时供应和库存的合理控制已经成为每一个超市品牌和经营者正在践行的事情。
总之，零售实体店作为最接近消费者的线下场景的作用是不可替代的，而超市作为与老百姓日常生活及民生最为贴近的业态，在不断适应市场衍变和消费需求变化的同时，也在不断的通过创新和转型来保持自身的竞争力和持续发展。
对于此次郑州金水印象汇和鲜风生活的联姻共创，在托尼主编看来将会缔造出一个新的双赢案例。从购物中心层面而言，全新的主力店进驻对吸引客流、提升项目的商业形象、带动消费、稳定经营及引导整体业态布局将会起到非常重要的作用；而对于鲜风生活而言，与金水印象汇的联姻也标志着其迈出了与全国性商业地产运营商合作的第一步，对后续的市场拓展、品牌建设等将带来助力。
