主观的推测一下，港资商业会来郑州吗？或许会让一部分人失望了！
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2023-12-03 18:29
北京
总第1117期
刚刚过去的二十多天里，因为郑政东出〔2023〕25、26号（网）地块的挂牌出让公告而引发的行业内外热议的热度丝毫没有减退，反而因为12月2日的一则“中止挂牌”公告的发布，使得这个话题的热度达到了新高点。本项目所在具体位置，未来将与郑东万象城（在建）、新田360广场·绿地新都会店组成新的十字商圈
而在看了网络上不少的言论后，托尼主编认为这件事还是被“带节奏”了。不可否认，在一件备受关注的事情还未得到官方证实前，是会引发诸多讨论和过度臆测。因此，本着对港资发展商的了解，托尼主编基于个人的知识、经验和对相关信息的分析与判断，来做一个主观的判断和推测。首先，我们先通过下表来看一看港资近年来都呈现了哪些经典项目。我们通过对以上太古地产、恒隆地产、新鸿基地产和九龙仓集团四家港资近些年比较有代表性的项目进行全面梳理，并将一个项目的诞生分成了谋划-拿地-开工-开业四大阶段。就像一对情侣从相识、相恋、相爱到生子一样，大都是经历了8-10年的历程。而距离今天较近的西安太古里，在整个过程中算是较快的。从最初（2017年）政府发布《小雁塔历史文化片区改造通告》，到2022年3月正式摘地，历时五年。我们都知道一个巴掌拍不响这一道理，所以在项目谋划及招商的整个过程中，政府招商引资团队和发展商团队的不懈坚持与努力，最终换回了“双向奔赴”的美好结局。同时我们可以注意到，如此重大的投资项目，投资者的各个层级也会反复的来到这座城市，通过多方面的交流、踏勘、感受来最终形成投资决策。接下来就让我们来看一看太古地产在西安落地过程中的一些重要节点。根据公开报道显示，2018年6月“西安·最中国”文化旅游推介会在香港举行，期间省市两级领导代表出席并参加了座谈交流，并与包括太古在内的企业就就加强文化旅游投资洽谈项目合作达成系列共识；2019年，太古地产（中国）行政总裁彭国邦和太古地产行政总裁白德利先后带队赴西安考察；2021年，太古集团全球主席施铭伦到访西安，而这也是其在中国展开为期21天考察调研中走访的九座城市之一。
由此可见，一个重大项目的落地并非一蹴而就，而是需要时间的沉淀。所以，托尼主编并不认同在没有任何先兆和谋划的情况下，港资发展商会在此时落地。其次，在查阅了近期几家企业发布的上市公司半年度公告中，我们也找寻到了一些线索。例如新鸿基有限公司（香港股份代号：86）（「新鸿基公司」或「公司」，连同其附属公司「集团」）于2023年8月对外公布的公司截至2023年6月30日止之中期业绩中所讲到的：尽管2023年上半年宏观经济形势复杂多变，为营商环境带来挑战，惟集团仍继续维持稳健的资产负债表，所有业务分项的流动性均有所提升，同时在不确定的经济背景下采取审慎的资本配置策略。展望未来，集团将继续采取审慎的策略以管理风险，并对壮大其投资组合采取谨慎的取态。同时，集团亦会维持多元化的融资渠道保持强劲流动性，以确保业务持续稳健营运及促进未来业务增长。而从这份财报的字里行间中，便能印证近几日在郑州各大网络平台被“带节奏”的话题不攻自破。在2018年长沙IFS国金中心没有开业前，大部分奢侈品牌还都蜗居在只有6万㎡的友谊商店和营业面积仅7000㎡的运达美美国际名品商场，长沙商业市场甚至连一家年营业额超过30亿元的项目都没有。与郑州相比，长沙本土连锁商业三巨头步步高、友阿股份、运达在城市高端商业布局上仍然缺乏一定的前瞻性，因为奢侈品牌在新一线城市的选址过程中，核心关注点在于发展商背景（资金实力、是否有过合作）、项目所在商圈及交通（是否为城市核心商圈、地铁和停车数量）、项目规划（商业体量、定位）及运营策略。虽然近几年长沙商业市场发展欣欣向荣，但严重的同质化也使得大部分项目都千篇一律，并且在品牌引进上，很少看到令人眼前一亮的全国性新品牌进驻。因此，面对长沙敢为人先的沸腾式消费，在2011年长沙五一商圈东牌楼地块的竞拍现场，九龙仓经过103轮的举牌，最终以56.36亿元的价格击败恒隆、华润、绿地等竞争对手，成功摘牌。2018年5月7日，九龙仓长沙IFS正式开业，除了引进此前已入驻长沙市场的Louis Vuitton、Gucci等国际品牌，还引进了包括Hermes、Dior、Prada等在内的近70个首次进入长沙的国际品牌。不仅补齐了长沙优质高端商业多年的“缺失”，更为整个华中地区树立了全新的零售商业地标。而九龙仓在长沙市场再一次印证了港资发展商的落地定论，即：在合适的时间找到合适规模的地块，又同时踩在了“城市更新，商业提质升级”的关键时间节点。反观郑州，与长沙相比最大的优势在于本土商业发展商的前瞻性思考。无论是以零售为发展驱动力的丹尼斯百货集团，还是以地产+产业双轮驱动发展的正弘控股集团，在商业地产的布局上都是大手笔、长周期、专业化投资与发展。尤其是当2023年丹尼斯大卫城完成新一轮品牌升级，引进了如Chanel、Dior、Hermes等奢侈品头部品牌并官宣即将启动二期建设后，不仅为自己奠定了较为坚实的“防火墙”，更再一次印证了其当年在丹尼斯百货人民路店经营最巅峰时所作出的投资决策，即竞得二七路地块并投资兴建大卫城项目。当然，上述讲了这么多也不是说港资就没有机会落地，但对于郑州商业而言，本地商业地产发展商前瞻性的投资眼光和持续演变的专业化运营，是所有想进入郑州市场的商业地产发展商所绕不开的。【全文完】
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