洛阳魏坡·新序的看点究竟在哪？

楼市 2024-08-20 14:34 北京

总第1148期

魏坡·新序沙盘

求新求变，正在成为时下商业项目突出重围，步入健康、可持续发展的必经之路。正如频频出圈的秦皇岛阿那亚，从来不缺少市场热度的成都COSMO，让人眼前一亮的上海蟠龙天地，以及“15分钟生活社交圈”概念在全国落地的典范-上海鸿寿坊。

而上述所提到的项目，均有一个共同点：均不是响应城市规划、消费结构而设计出来的标准化商业产品。就像近几年的市场发展在愈发快节奏的生活背景下，消费者也逐渐从追逐琳琅满目的商品，对内外资大牌的追捧，体验式新奇特业态的喜好，开始向以情绪导向（产生了如松弛感等新商业词汇）带动的情绪价值提升+先“社交”再“成交”的商业逻辑转变。

今天要和大家聊的这个项目，即可以称之为是“非标商业”的一种新形态与模式呈现，又可以视作是“乡村振兴”由公益/半公益型向兼容都市文旅模型融合发展在河南省内的一次全新探索。

洛阳主城区向北10公里的非标商业

上个周末，托尼主编驱车一百多公里，从郑州去到了洛阳一睹近几个月在各大社交媒体上被大家所热议和刷屏了的项目——以老村落更新为基础的融合型非标商业【魏坡·新序】。

魏坡·新序地坑院

因为当天伴随着阵雨天气的影响，使得项目内的客流量并非像在网上所看到的“万人空巷”那般，但不可否认在近两个小时探访、游逛、避雨的过程中，还是让人深刻感受到了项目对内容组合、动线规划及建筑细节的打磨、投入均是建立在深度思考、长期主义两大基础上而践行的，这对于过往看惯了标准化、快节奏、高周转型项目的市场而言，是多么地难能可贵。

首先来聊一聊这个项目的基本情况，魏坡·新序坐落于洛阳主城区以北的孟津区朝阳镇境内，与今洛阳北郊机场、连霍高速相邻。相传早在1000多年前的战国末期，此地便形成了古村落，因有魏姓没落王族居住，因此取名魏家坡；后来到了清朝顺治年间，因有卫姓商人在此营建卫家大院，形成了集祠堂、私塾、绣楼等为一体的院落群，因此又名卫坡，距今已有400多年历史，而现存至今的古院落群则多建于乾隆、道光年间，距今有着200多年历史。根据家谱记载，这里先后诞生了七品以上官员29人、53位秀才、4位举人和3位进士，可谓是人才济济且分布在各行各业。所以到了今天，该村落便呈现出魏、卫两姓并存。

改造前的魏坡村鸟瞰图

图片来源：场域建筑工作室

2013年，该村被国家文化部、财政部、住建部共同评定为“中国传统村落”。2016年国庆假期，在历经近四年的修缮与改造后，魏家坡景区以“民俗文化村”的定位正式对外开放。在古村落的映衬下，融入了众多地方小吃、民俗演艺和研学课堂。

2021年8月3日，魏家坡景区的运营方正式发布公告，宣布了项目的闭园公告，并对外官宣了项目的新名字【魏坡·新序】及改造规划方案，450亩的总占地面积将分阶段投入逾20亿元，以历史文脉、在地生活、灵感启迪和引力聚合为核心。

2023年初，此前参与了国内多个乡村振兴项目策划的“场域建筑”受华创永道集团（该项目的业主方）的委托，为魏坡·新序项目担任改造设计。除了对项目内部分原有建筑进行了适当保留外，又结合动线规划及业态布局增加了不少新建筑。

魏坡·新序设计总平图

图片来源：场域建筑工作室

2024年4月12日，历时两年多的闭园改造，魏坡·新序以一场“游春大集”宣告了自己的重新回归。借着一年一度牡丹文化节的举办，该项目从5月份开始陆续举办了多场艺术展览、户外生活节、大草坪派对、品牌Pop-Up快闪等，同时伴随着Seesaw Coffee、布兰兔的植物庄园、野狗商店、止痒商店、丙丁茶铺、LOCALAND等品牌的陆续开业，焕然一新的【魏坡·新序】重回大众视野，并快速在行业内外崭露头角。

改造后的魏坡·新序八角楼

Seesaw Coffee河南首店

郑州的原创主理人品牌“野狗商店”

来自西安的生活方式品牌Localand

围挡装修中的觉醒烘焙

【魏坡·新序】除了因保存着现阶段豫西地区最大、最完整的清代古民居建筑群、地坑院两个省级重点文物保护单位而闻名外，百年古槐树、乡愁博物馆、魏紫牡丹、戏台、祠堂等IP也使之成为了项目自身所独有的一笔重要“财富”。

除此之外，项目在动线方面也充分考虑到了地势高差可能带来的不便，因此通过更多连廊、内廊、大/小广场或节点的方式尽量降低这种地势错落感所带来的不便，同时又顾及到了各个楼层的客流通达性。例如从停车场步行至项目内会直接进入到二层，通过连廊既可以行至最南侧的拱桥，观赏八角楼和大台阶之下的演出，又可以在中途下至一层直接到达Seesaw Coffee或布兰兔等店铺。如此般的动线灵活切换，既大幅降低了游逛过程中因距离带来的疲劳感，又同时增添了园区内游客的成图率。

避雨中的消费者们，躺椅使得项目处处充满了松弛感

但在逛的过程中也始终在思考一个问题，那便是这个项目是否会有足够的吸引力让客人来第二次？他靠什么盈利？培育期是否会很漫长？

标准商业与非标商业

标准商业似乎很容易理解，从百货到购物中心、从特色街区到综合体，都有着一整套基于时间而持续迭代、不断传承下来的经验与标准动作，更有不少的连锁品牌推陈出新、主理人品牌应运而生。但非标商业，似乎到目前为止还没有一个能被行业内公认的“标准”。

在托尼主编看来，当下我们所看到的非标商业项目，大都是在探索中完成新的思考和蜕变，如果把标准商业定义为各个年龄段的人，那么非标商业则是一个正在成长中的、刚刚挣脱襁褓中的“孩子”。

首先从运营模式上，标准商业大都在强调“商管”、“物管”、“资管”，而我们所看到的非标商业既可以秉承上面所提到的三个维度，也可以视为是一种“媒介思维”或“共创精神”的运营模式，正因此所以才能被称之为“非标”；

其次从项目的空间设计上，标准商业是按部就班式的物理空间载体，而“非标商业”则是打破了传统的物理空间布局，载体可以是一个废弃厂房、可以是一个仓库、一个街道，也可以是一个拥有厚重历史沉淀的古村落；
第三在品牌组合方面，非标商业大都是以个性化的品牌或较强的社交、体验属性业态为主，例如此番我们在魏坡·新序所看到的野狗商店、LOCALAND均有着较强的文化内涵、独特的产品设计和吸引追求个性和品质的消费者经营模式在运转，包括穿插式的植入一些展览或沙龙分享活动，并以此打破大家对传统品牌经营空间及商品陈列的认知；
第四，非标商业会更加强调体验和互动，比如魏坡·新序自今年重新对外开放后，结合自身的运营节点、气候、假日等，落地的多个主题活动，其目的是通过不断的测试来形成社群的聚合，并在达成目标的每一个阶段继续推陈出新，做到与社群的高频互动与共创。

但我们相对客观、冷静的思考，非标商业对于其经营团队而言也有着诸多的挑战。例如运营成本较高，品牌招商难度较大、租户管理难度大、市场认知度低等问题是客观存在的。因此既要通过有效的宣传和推广，逐步建立起消费者对非标商业的认知和认可度；又要思考如何持续保障小众品牌的经营稳定性。

LOCALAND内的展览

写在最后：现在的魏坡·新序，只是刚刚踏上“万里长征”的征途

作为一个历经多次调改的非标项目，魏坡·新序在托尼主编看来既是一个具有多个标签叠加下的文商旅项目，又是一个不太能复制的目的地项目，今天我们所看到的已经呈现出来的4万多平方米街区，也只不过是这个大型片区项目的十分之一，据悉后续还将陆续呈现包括音乐公园、温泉度假、设计师民宿、运动赛事等在内的多个目的地沉浸式内容。

相信随着这个项目在历史遗存的保护与修复、文化内涵挖掘、游览线路及内容规划、多功能配套设施建设等功能的持续完善下，快乐休闲文旅氛围的加持下，还将带给行业更多新的思考和参照点，并依托创新与可持续发展为城市留下一个经典作品。

*项目发展及运营商：华创永道

*策划顾问：宋群×Local本地

*建筑设计：场域建筑

*景观设计：奥雅设计

*品牌策略及内容传播：三川TRIIIVER

【全文完】

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郑州商业观察

作为商业地产行业从业者，托尼主编将专注于本地商业地产、零售、品牌的深度观察、专业解读及热点快评。

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