日前，郑州市自然资源和规划局郑东新区分局发布了一则详规修改论证报告的批前公示，涉及地块为2023年12月由正弘控股集团通过竞拍摘得的【郑东新区东风南路西、金水东路北A-01】地块，即原来规划建设地标型超高层的地块。该公告发出后，迅速引起了行业内外的广泛热议。但从城市商业创新及高质量发展、酒店及办公楼市场现状及发展趋势等一系列客观因素的角度出发来看待此次修规，托尼主编认为各方的考虑是基于长远、可持续的角度做出的决策，对城市、对商业而言未必是坏事，甚至会是一次正确的抉择。根据此次发布的公告显示，规划修改主要聚焦四个方面：首先是用地功能规划布局的修改，拟将才高街西、金水东路北、众旺路东、正光路南围合区域中的原A-01-03商务兼容商业用地调整为商业用地兼容商务用地，原文化设施用地增加为约20亩商业兼容文化用地，沿才高街布局；其次是用地相关指标的修改，原A-01-03地块建筑高度由小于250米调整为小于45米；第三是地下空间功能的修改，原A-01-03地块地下空间的功能增加兼容部分商业功能；第四是道路红线的修改，才高街道路红线宽度由25米调整为18米。![]()
图片来源：修规论证报告
至于为什么要修规，在本次的修规批前公示里也说的很清楚，即：1、项目位于东站核心商圈，为推动郑州国家中心城市建设，助力打造国际消费中心城市，拟优化相关用地布局；2、为助力郑东新区中原科技城规划的建设，拟修改区域需调整相关用地功能，增加相关商业设施，促进区域发展；3、为保证商业地块的集聚效应，保证街坊商业的整体性，打造特色商业街区，拟调整相关用地布局，缩小才高街的红线宽度；4、该地块被郑州市列为市重点工程项目，需要进行相应的规划调整；5、地块位于国家安全控制区域内，有必要对原规划进行调整。根据报告显示，此次规划修改后，①、将更有利于区域经济协调发展和扩大对外开放；②、结合地铁站点，适应TOD开发模式，有助于提升土地价值；③、发挥地下经济优势，有利于促进地下商业空间的可持续发展；④、规划调整后，市政设施需求量降低，周边市政设施可以满足地块建设；⑤、拟修改后开发量减少，相应交通量下降，有利于优化区域交通系统。相信看了上述内容，大家对此次规划调整的前因后果会建立起一定的认识，那么站在一个相对市场化客观的角度来审视这个事情，托尼主编认为有以下几点：站在项目业主方正弘控股集团的角度来看，该地块是在2023年12月末竞拍所得，至今已经过去了七个多月的时间，虽然现阶段项目还未动工，但从拿地的那一刻起，各项的财务支出和成本就已经开始计算了，正弘愿意花时间、资金成本、人力物力及精力，在拿地后继续的反复推演和为项目的整体定位、设计来进行投入，不仅说明其对该项目的重视程度，更进一步印证了一个经典、优秀、可持续的商业作品需要的并不是前期的建设速度，而是时间的打磨和专业的持续碰撞下，形成一个能够平衡各方的可实施及落地方案。
也许会有人跳出来拿一路之隔的华润来做对比，诸如对方拿地后便迅速启动建设、M1级别的产品定位、建设速度如火如荼等等。但我们客观点讲：- 华润从第一个购物中心【深圳罗湖万象城】开业至今二十年的时间里，旗下在营的购物中心已经达到了101座（截止2023年12月），并形成了万象城、万象汇、万象天地三条主要的商业产品线，同时在轻资产及委托管理输出方面也形成了一定建树。正因如此，华润有财力、能力和足够的团队梯队厚度快速且标准化的去筹建、开业一座购物中心；
- 反观正弘，其虽然早在1997年就涉足商业地产和零售领域，但第一个真正意义上的购物中心【正弘城】是在2018年才开业。也正是该项目的成功，为企业后续在商业地产及零售领域的持续投入、战略布局建立起了更大的信心。而位于东区金水东路与东风南路交汇处的【正弘坊】项目，既是正弘商业的第三条产品线的首个项目，也是其现阶段筹备待开业的第二个项目（筹备中的商丘正弘汇将在2024年开业），预计建成开业后将会是其持有开发的第五个项目。作为一个年轻的商业地产投资、开发、运营商，严格意义上来讲正弘商业仍处于战略发展周期的第一个阶段，仍在进一步巩固成熟项目的市场竞争优势、建立健全的商业产品线和团队梯队建设中。因此在此时拿出来和那些已经发展十几二十年的企业来横向对比，既不科学也不专业。
站在郑州商业市场发展的角度来看，同时结合近半年托尼主编观察到的一些品牌开店拓展的现象看：①、已经在郑州开店或有计划开店的全国型连锁品牌，大多开始持观望态度。因为现阶段郑州商业第一梯队和第二梯队间的差距还是较为明显，无论是项目自身的品质、商管的专业度、各项目所呈现出的运营情况，都使得品牌在现阶段难以做出快速开店布局的决策；②、具备“向外发展”能力的本土连锁品牌，大都选择了去到周边省份或地区开店，如巴奴毛肚火锅、一石二鸟、野狗商店、王繁星面馆、姐弟俩土豆粉、辣物、阿平小馆等，在今年上半年先后在上海、武汉、成都、南京、南昌、合肥、西安、银川、青岛、苏州等城市布局开店。而造成上述现象的原因，在托尼主编看来一方面是商业零售领域人才的短缺，使得近几年的新开业项目普遍存在操盘团队专业性不够的现象；另一方面则是不少项目在前期运作及筹备过程中，缺乏细致严谨的定位策划和商业设计引入。惯用的思维使得很多项目在早期决策过程中想当然的按照建筑指标强排后便开工建设，导致项目建成后在招商的过程中面临业态所需物业工程条件的不匹配或动线、铺位分割问题；最重要的一点是郑州现阶段已开业商业项目，单体量超过8万㎡的项目占比较少，市场上3-5万㎡的项目占比过大，使得真正满足消费者一站式需求、具备区域性消费辐射的商业项目过少，总体影响了城市商业的发展步伐，并间接增加了品牌选址的难度。因此，郑州的商业市场现阶段需要的是质量的超越，而非数量的提升。在这一发展调整的过程中，已开业的存量项目的定位、功能也会变得愈发清晰，过往一些不符合实际市场需求和定位的项目也会逐渐回归正轨。同时，伴随着越来越多“专业级选手”的加入，也会为郑州商业的下一个十年发展助力。那么站在市场的角度来看待此次规划调整，不少网友都在惋惜地块高度从＜250米减到了＜45米，并将话题上升到了城市名品、形象等高度。
我们客观地分析一下，一个城市地标必须一定需要超高层来衬托和印证吗？我看未必，这只是相对而非绝对，虽然地标是一个城市的象征和标志，但它所具备的特质绝非仅取决于建筑的高度。例如可以通过其建筑或内容的独特性、代表性、文化价值等多方面因素来确立，而不是单纯的依赖于超高层这一标准。虽然超高层建筑可以提升城市的形象和知名度，吸引更多的关注甚至投资，但这些都需要建立在规划合理科学的基础之上逐步延展的。例如在自然资源规划局此次发布的报告中第五条所提到的“地块位于国家安全控制区域内，有必要对原规划进行调整”。而从超高层建筑所承载的功能来看，无外乎办公、酒店、公寓三种主要业态。这一点我们看看目前郑州办公楼市场的存量、待入市新增供应量、五星级酒店的住宿率和RevPar，便可以理解为什么要在规划调整中减少该类业态配比，加大商业配比（地块由商务兼容商业，调整为商业兼容商务）。根据此份修规报告可以推断出，北A-01地块调整后将放大商业的功能，同时会保留一部分商务属性。根据托尼主编的了解，该地块的业态呈现将会是购物中心+酒店，同时结合其他地块最终呈现出的商业配置，将会形成Mall（购物中心）+街（高街）+里坊（围合式开放街区）+Park（城市公园）+酒店的功能组合。
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结合官方披露出的项目整体规划愿景，托尼主编尝试着画了一幅草图
结合此前正弘官方的披露及设计概念，正弘坊定义为“LIFESTYLE HUB“这一商业理念，在东地块呈现以时尚之家、时尚之丘为商业发展理念的里坊式特色街区组团；西地块则围绕潮流文化购物中心、时尚高街、花园露台城市酒店，呈现出室内、室外相结合的特色目的地组团；在西地块的北侧，则是一个城市公园。此外，在东、西两个地块的联动性方面，地下一层的商业势必会打通形成一个整体，地面则是呈现出一个时尚典雅且绿树成荫的大道（两侧或将呈现出以社交餐饮/咖啡/目的地旗舰店为首的品牌，同时辅以外摆或相对通透的设计呈现），二层以上则是通过空中步道来进行各个地块或业态（Maisons，Mini Mall，画廊，博物馆和酒店）间的联通。由此可以畅想，正弘坊将以自然松弛的场景、精细化的运营、丰富多彩的商品内容来构筑项目的社交场域，所有的空间打造和氛围营造，都是围绕着如何让顾客能够完全沉浸式的与场域更好的融洽相处，如何让更有趣的社交活动和聚会在此发生，从而真正地形成圈层之下的认同感和一种空间场所精神。就如同我们看到的两个国内外经典案例，英国伦敦Covent Garden和中国成都太古里那般。前者通过历史建筑与文化的融合、特色市场（国际连锁品牌和独立品牌融合下所营造出购物氛围）、艺术氛围、娱乐休闲、饕餮美食、独特的地理位置（该项目位于威斯敏斯特和金融城之间）六大特色将现代新文化与老伦敦历史相融合，并塑造出了一个充满个性潮流与艺术氛围的场域；后者（成都太古里）除了占据城市核心地理位置，在开业后通过持续的品牌升级、空间优化、文化艺术融合、首店经济等，不断调整自身定位和策略，不仅为消费者提供了多元的购物及生活方式体验，还与城市商业的发展形成相互协同效应，保持其在商业领域的竞争力和吸引力。
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总之，一个商业项目从平面的定位策划、设计，到立面的建筑、品牌组合、运营呈现，不仅需要时间、更需要耐心。美好的一面，往往需要经历时间的沉淀和积累，虽然在追求美好的过程中可能会遇到各种困难和挑战，但也正是这些经历，让最终到来的美好显得更加珍贵和令人珍惜！*本文内容仅代表作者本人观点，不代表作者受雇或者服务之任何第三方的意见，该第三方不对此内容承担任何责任。*本文内容为作者基于客观信息，通过个人判断而作出。阅读者如参考、使用或依赖上述信息的，应对上述信息的准确性、真实性和完整性进行独立审查。本人不对阅读者和任何第三方使用或依赖以上信息，和/或做出商业决策而导致的任何损失、费用或任何其他后果承担任何形式的责任。
