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东城的次新房已经大跌的小区非常多，跌幅基本在25%左右。
雍和家园一期在2023年1月成交的一套大三居室，成交价是2318万，同户型在2024年8月的成交价是1660万，下跌了658万，跌幅29%。
由于面积不同，前者单价是12.5万/平，后者的单价是9.2万/平，单价下跌了3.3万/平，跌幅27%。
富贵园一区在2023年2月成交的一套大三居室，成交价是2065万，同户型在2024年8月的成交价是1480万，下跌了585万，跌幅29%。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：老师好，在望京有一套全款买的商住，目前市值400-450w，月租金11000。办理工作居住证后可以解决购房资格。已经没有sfsd，二套贷款能用公积金。现在问题是：A.卖掉商住，明年2-3月买入望京附近两室，全款买再dy。B.商住做jyd，贷出来200多w添钱，全款买一室再dy。C.商住做jyd，买一室做二套用公积金贷款。谢谢老师好～
答：除了3-4折买进的优质商住，商住在长远战略上是卖掉的。具体卖不卖，要看你的资金需求需要用什么方式解决。不同的融资渠道成本不一样，卖掉商住的小金库利率相当于商住的现金回报率。北京一居室大多有溢价，想找便宜的很难，是不建议买的。公积金贷款是完全不建议动的，直接取出来或者冲贷是最好的。《北京300-3000w投资回报率高的小区》。《北京这些标杆品质小区收益能跑赢大盘》详见知识星球内部分享。
问：运河湾南区一居今天看了，南边窗外有铁路，但感觉影响不是很大。又看了月季园二居，北京东湾一居，请问这三个怎么选？
答：运河湾，南区的火车道将来远景规划会改地下。《北京300w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：您好！请教一下：1.首套房贷款，首付高付，用公积金和商贷组合的方式合适，还是纯粹商贷的方式合适？2.按揭贷款的话，等额本金和等额本息两种还款方式有什么区别？如果以后想提前还款的话，采取哪种方式合适？3、原房主三口户口不愿迁出会对我们买房人造成什么影响？交定金前没详谈这个问题。
答：1：当然是组合贷合适了，利率低很多的。等额本息跟等额本金完全一样，哪种都行，看起来等额本金还的利息少，但是本金还的多，本金要不还这么多，做别的投资，也是有收益的，所以本质上一样的。户口不迁出，现在也不会影响你们迁入，但你们以后卖的时候因为有上家的户口，会影响你的售价，一般人都比较介意这个。《北京900w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：那东部或北部，四环五环间，400w左右的预算，您觉得哪些盘的升值空间大过凯德锦绣并值得购买的。
答：你要切合自己的实际需求选房，比如这个预算，你是买个次新开间，还是买个老破小两居，关键看你的需求，我不敢说哪个小区涨幅比凯德锦绣强。《北京500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：刚把国美第一城的房子换到科育小区，49.7平。自己目前租单位的房子住。现在手里有60万存款。夫妻二人税后年收入70万。有个两岁的小孩。想用手里的钱加上各种xyd再买个小房子投资，然后租出去。想问：1.之前看您帖子，想看下西坝河、回龙观、CBD的开间，这几个区域行不行，有没有其他推荐的区域？能否推荐几个小区？2.目前仅有的资产有其他增值的途径吗？多谢！
答：你得说说你买房的预算多少，预算对买房至关重要。可以先回答你第二个问题，你科育的房子应该贷款比例不高，当时算2套了吧？等还贷满18个月就可以做二抵了。《北京买房选房指南》详见知识星球内部分享。《北京重点板块标杆小区增值和增值原因分析》详见知识星球内部分享。
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