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随着9月底以来的史上最强救市，一二线城市房价和整体销量趋于稳定，中国房地产销售可能在2025年下半年趋于稳定。这将取决于对开发商融资条件的持续支持以及减少库存的努力。随着销售额和利润率持续下降，中国开发商将面临流动性缓冲减少和杠杆率上升的问题。为了补充流动性，开发商需要确保获得顺畅的融资渠道。
库存过多，信心不足。解决这一不平衡是改善中国陷入困境的房地产市场的关键。提振开发商和购房者的信心至关重要。必须解决供应过剩问题，开发商必须获得融资保障。否则，当前利润率的缩减和销售下滑可能会进一步损害开发商的生存。市场已经转向有利于购房者，但在进入市场之前，需要看到开发商能活下去的迹象。资金和信心是稳定的关键。当开发商看到更有利的融资机会时，可能会重拾对土地收购和新开工的信心。监管层必须加大力度减少库存，央行已推出3000亿用于收储，以及100万套老旧小区改造，但远低于高盛估算的16-18万亿规模。开发商信心的回升将同时提振购房者的情绪。当土地收购和新开工量回升以及新房价格趋于稳定，潜在购房者对市场恢复信心将更倾向于做出购买决定。结构变革时机已到。供需结构性变化继续重塑中国房地产市场的前景。二手房市场销售份额不断增加，2024年将从前几年的30%上升到40%以上。此外，由于担心无法交付，一些二三线城市收紧预售转为现房销售。由于一线及二线以上城市不断放宽购房限制，导致需求从低线城市转移，低线城市的投资需求正在减少。房地产市场需求的主要驱动力是寻求优质住房的改善需求，保障房供应增加可能会影响刚需住房市场。房价持续下跌不仅侵蚀了购房者的财富，也打击了信心。8月份，一线城市一手房价格同比下跌4.2%。四个一线城市中，只有上海价格上涨（4.9%）。二、三线城市新建商品住宅价格同比分别下跌5.3%和6.2%。此外，8月份，一线城市二手住宅价格同比下跌9.4%，四个一线城市价格全线下跌，其中二线城市二手住宅价格同比下跌8.6%，三线城市二手住宅价格下跌8.5%。第三方数据显示，9月份销售依然疲软，而9月份是房地产销售历史上最强劲的月份。全国百强开发商的房地产销售额同比下降了37.7%。今年截至9月份，百强开发商的房地产销售额已下降36.6%。然而，在9月下旬发布刺激经济的一揽子政策后，10月第一周的国庆节期间，北京、上海、深圳等部分城市的房地产销售量飙升。2024年9月24日，监管层发布了旨在确保经济流动性充足的政策方案。包括将银行存款准备金率下调50个基点并下调政策利率，央行向股市注入 8000亿流动性。还出台了专门针对房地产市场的政策，包括降低存量房贷利率、降低第二套房的首付比例至与首套房的首付相同。此外，所谓的“十六条”和放宽开发商使用商业地产贷款收益规则的期限被延长至2026年。关于用于收购滞销住房的再贷款安排，央行将全额提供高达3000亿的资金。2024年9月底10月初，四个一线城市进一步取消部分或全部限购。此外，大多数城市将不再区分普通住房和非普通住房，以刺激高档住房的交易，此前开发商和购房者都需要缴纳更高的增值税。2024年10月17日，住建部、财政部、自然资源部、央行和国家金管局宣布了稳定房地产行业的新措施。包括支持100万套城中村和危房改造和重建，并恢复货币化安置补偿。白名单房地产项目的信贷限额将从2024年10月中旬的2.23万亿扩大至2024年底的4万亿。新政策无法快速恢复开发商信心。政策需要一段时间才能转化为对整体房地产市场的支持。如果继续优先支持开发商融资和去库存，房地产销售和价格可能会在2025年下半年趋于稳定。与此同时，开发商在收购土地和启动新项目方面采取谨慎态度，甚至北京城市核心三环丰台东铁营地块、毗邻海淀上地科技中心的昌平南地块、通州副中心梨园地块等三个地块再次被国企托底成交，表明对市场缺乏信心。预计开发商2024年新增可售资源占合同销售额的比例将大幅下降。2025年的销售业绩将受到影响。新建项目数量也在大幅下降。2023 年，全国新建住宅开工量（按建筑面积计算）与2019年的峰值相比下降了58%。2024年前八个月，新建住宅开工量同比进一步下降了23%。新建住宅数量的下降反映了开发商保持流动性的需求。随着销售额和经营现金持续下降，通过融资保持稳定的现金流对开发商来说变得至关重要。降价迫在眉睫，以清除未售出的滞销库存。预计，2024年新房价格将下跌 6%-8%，2025年将进一步下跌4%-6%，主要原因是库存水平上升和市场定价。随着库存继续上升，开发商可能会采取降价措施来吸引买家并减少库存。由于库存量大、投资需求不足和房屋交付信心较低，低线城市的降价幅度仍将更大。另一方面，高线城市可能会出现价格逐步稳定，供应减少，需求增强。地方也在采取行动，逐步取消房价限制。成都、合肥、郑州等多个城市自2023年起取消或放宽了房价限制，让房价更多地由市场决定。到2024年，预计中国房地产销售额将从2023年的11.7万亿下降至8.5万亿至9万亿。预测2025年销售额将进一步下降至8万亿至8.5万亿，主要原因是价格进一步下跌。全国已完工未售库存量大幅增加。截至2024年8月底，这些库存的建筑面积已升至7.38亿平米，而2018年至2022年期间则不到6亿平米，再加上一拿地未预售库存，总规模高达33-35亿平米。库存上升反映出项目销售情况恶化。数据显示，截至2024年7月底，100 个城市新房库存去化周期（包括已完工和未完工）为26.6个月，与2019-2021年期间的约10个月相比大幅上升。一线城市的库存水平相对健康，为20个月，二线城市为23个月，而低线城市的库存水平则高得多，为34个月。开发商的流动性缓冲正在减少。预计随着销售额和利润率持续下降，中国开发商将面临流动性缓冲减少和杠杆率上升的问题。中国最大的房地产开发商之一万科由于销量和平均售价下降导致收入下降，利润率将大幅缩减，评级遭国际评级机构频繁下调。对于开发商来说，要保持竞争力并维持销售业绩，至关重要的是通过提供高质量的产品来确保良好的品牌声誉，在选定的高线市场的核心区域开展运营，获取并补充优质土地储备，以维持满意的去化率并获得合理的利润率。中国房地产市场的关键仍是信心，无论是购房者还是开发商。最近的刺激措施帮助提振了反应更灵敏的股市。稳定房地产市场可能需要更多努力和时间。但相信政策制定者有办法做到这一点。
**北京每日住宅成交情况**
2024年10月24日，北京新建住宅网签194套，库存85024套，二手住宅网签887套。公众号后台回复“网签”，即可探索更多数据。
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