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2022年以来监管层一直在努力遏制全国范围内的房地产价格暴跌，市场担心重蹈日本房地产泡沫破灭并陷入失去三十年的覆辙。在社会消费连续几个月疲软之后，银行对企业和家庭的贷款出现了近二十年来的首次收缩，这似乎证实了日本式的资产负债表衰退正在发生。日本在经历资产负债表衰退时，消费者和公司优先偿还债务而不是消费和投资，从而抑制经济增长。
亚洲两大经济体之间还有其他令人不安的相似之处。中国CPI已连续五个季度下跌，这是自1990年代以来最长的通货紧缩时期。过去三年，内地和港交所的股票市值蒸发35万亿，楼市市值蒸发150万亿。1990年日本房地产泡沫破裂，随之而来的是资产价格下跌和经济增长乏力的失去三十年。然而，日本化有一个很大局限性：目前仍处在发展中经济体的中国人均国内生产总值和城市化水平远低于1990年代的发达经济体日本。中国更像韩国，韩国在1997年亚洲金融危机时仍处于发展中经济体，随后经历了大规模破产清算，但快速重回增长。对于决策者来说，目前最紧迫的是找到增长引擎来抵消房地产市场陷入困境对经济的拖累，而韩国或许能提供一些路线图。数十年的增长结束后，韩国后危机时代改变了策略，允许企业破产重组。相比之下，日本强行给僵尸企业续命，而僵尸企业又反过来限制了生产力和增长。韩国也开始推动服务业和知识型产业的发展，制造商纷纷转向生产高科技产品并增加出口。相比之下，日本难以取得类似的成果。中国将科技创新誉为推动经济转型的新质量生产力。中国成为全球最大的电动汽车市场，并推动汽车制造商在全球范围内扩张，在太阳能电池板和锂离子电池等领域占据全球主导地位。但高盛认为，中国在电动车和太阳能电池板等七个行业存在明显产能过剩，甚至超过了全球总需求的数倍。标准普尔全球评级公司认为，后危机时代的韩国与当今的中国有相似之处。中国相对处于有利地位，有望进一步提高生活水平。但两国之间有两个关键差异：中国对经济的干预更为普遍，而中国已经是出口大国，但在美国和欧洲遭遇阻力，美国和欧洲正在提高关税或对中国产品出口设置其他障碍。中国长期经济增长率在快速下滑，而日本自2000年以来平均增长率不到0.8%。日本未能抓住90年代重大技术进步带来的机遇，尤其是互联网的广泛应用。为了避免同样的命运，监管层在近十年前提出了中国制造的蓝图，将一系列下一代高端制造产业定为优先发展级。此外，中国的老龄化比日本和韩国更为严重，甚至不得不推出延迟退休计划，不惜冒着对一代人违约的风险。2020年每个中国老人有5个劳动力供养；到2050年，中国每个老人仅有1.5个劳动力供养。社科院预计养老金收不抵支会出现在2028年，并在2035年耗尽累计结余。2016年黑龙江的养老金就已经耗尽累计结余。老龄化就像一个经济体的慢性病，干活的青壮年占比越来越小，需要全社会供养的老年人占比越来越多，造成养老金缺口扩大，社会负担沉重，那么年轻人自己生活已经不容易，就更不愿意生孩子，再加上老年人相对不愿消费，经济活力减弱，社会陷入恶性循环。比发达国家的老龄化更麻烦的是，中国是在发展中经济体阶段进入的老龄化，也就是人们常说的未富先老。由于国家和社会的财富积累不足，社会保障体系不完善，为老龄化社会的到来所做的准备不足。包括老龄化在内的人口问题，将成为楼市走向最大的远期风险。人口变化趋势具有强大的惯性，而且与城市化进程密切相关，不是短期政策调整就能改变的。不夸张地说，老龄化危机将会影响未来中国楼市的命数，我们需要做好应对这场大潮的准备。而对比人口问题并不严重的韩国和日本，不管楼市走向日本化或韩国化，都将是不幸中的万幸。
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