今年来，全国一线城市豪宅市场确实走出了独立行情。据统计，单上海一个城市，上半年总价超3000万元的豪宅套数就达1544套，创上海新高。而其他一线城市，千万级豪宅的成交量同样不俗。
但是对比目前的福州的豪宅市场走势，基本与福州楼市行情同频，没有跟上一线城市的步伐，可以说存在感还是偏弱。
2024年福州豪宅的选手已经先后入场，上半年有台江国货路和五一路的建发·瑞云，晋安近建发·灏云，鼓楼北二环边上的保利屏西天悦；下半年是首个登场的是台江儿童公园路上的绿城芝蘭月华。
结合网签情况，豪宅市场显然是抢跑的选手，要掌握更多的主动权：要知道，在2023年的很长一段时间里，福州高端住宅市场是直供不应求，尤其是核心板块，完全是卖方市场。去年的众多豪宅项目纷纷亮相，福州市场甚至掀起了一股"抢房热潮"，这也充分展示了高端购买力的实力。
但随着行情继续下滑消失，土地出让结构调整，中心豪宅增量井喷，福州600万以上的改善客户的选择也更加多了。
对于如今的高端改善来说，“他们的资金一定是去更好的地方。”
从豪宅客群最近在楼市的一轮又一轮对比中，变得更谨慎，这也一定程度导致了上半年福州豪宅去化速度减缓了。
另一方面，由于豪宅项目的竞争是全域形的，即鼓楼、台江，甚至二内晋的豪宅都可能成为对手，以今年豪宅项目对比，上面四个楼盘，其实都是竞品，只是互相影响强弱区别。保利屏西天悦周边虽然没啥项目，但是未来鼓楼还有土地供应，比如华润之前那个地块，已经纳入土拍计划，现在买房人都在对比未来地块与现在项目区别；可以说市中心要出现大量新地块，都做改善的话，这个竞争太激烈。
另一方面是区域重叠竞争累，比如台江的绿城和建发，两个项目都在一个区域内，属于客群重叠很厉害的项目，料想竞争应该是十分激烈，个人认为建发目前优势还是很明显，毕竟建发这两年豪宅交付，口碑很好，有浓厚的客群基础，而且项目已经开始抢跑，而且销量还不错，先发优势明显。
所以今年豪宅能抢跑肯定是要抢跑，越快压力越少，所以这也是绿城芝蘭月华拿地半年就入市了，应该看到这一点。
另外一线城市的政策放松，就有一些购买力慢慢流向这些城市，这其中可能就有来自福州的购买力。
但是下半年乃至明年，福州豪宅市场可能竞争会更激烈，今年可能只是前哨战。
因为福州现在土拍结构变化，目前主力成交都是市中心地块，而后续还有很多关键地块要进场。这些福州核心地段的天然稀缺性，意味着地块供应本身就是在向豪宅倾斜，也就是豪宅供应量还会继续扩大。
现在的开发商出于避险需求，他们追逐确定性更强的优质地块，因为这样容错率就低。这样导致土地市场存在长期的“冷热不均”现象。于是我们可以在一场土拍中看到：流拍和抢地同时存在，反映在行情就是豪宅销售和刚需遇冷同时发生的市场局面。今年豪宅市场还谈不上热销，只能说达到平均的去化水准。
要记住：普通的改善产品是以地缘性的客户为主，但是顶豪项目的竞争则是福州全域性的，这是我们看待豪宅市场的基本点。
现在豪宅竞争很激烈，还体现在示范区的打造也越来越卷，呈现出高度的风格化，以提高项目尊贵的生活调性。可以说除了拥有优秀的地段天赋，产品几乎都是区域内的“卷王”，毕竟豪华和尊贵，永远来源于比较。
豪宅市场竞争烈度也正在加剧，而在这轮产品力比拼中，福州豪宅的天花板上限会越来越高，毕竟过去基数太低，有很大提升空间。
我们应该看到，如果豪宅的出现热销，或将对福州新房的市场环境、恢复市场信心带来正相关，但整个市场可不是靠几个豪宅项目能支撑起来的。归根结底，主流需求才是如今福州新房市场的基本盘。
随着高端产品供应的快速增长，曾经结构性的短缺也会逐渐趋向平衡，甚至可能在明年出现供大于求的局面，我们甚至认为现在已经局部供大于求了，又一轮买方市场要来了。
