今天最大新闻就是：
首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。这也是商业性个人住房贷款首付比例的历史低点。
对比近一年来组合拳，在已出台的所有政策利好中，最重磅的无疑是首套房贷款的首付比例从20%降至15%。
但是网上评论是：动用了除降价以外的所有手段，买房人给予了除购买以外的所有支持。买房人就是希望能出台降价去库存的政策。
再看一个案例：
本月关于福州楼市库存量引起争议，这个关系到能否继续出让土地，因为商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。
随后，市房地产业协会表态，截至2024年4月，福州市商品住宅库存量841.34万平方米，去化周期18.42个月；其中五城区商品住宅库存量183.07万平方米，去化周期10.47个月，
结论是库存基本合理。
按照这个结论，自然推出库存量10个月的福州，是不需要去库存的，甚至这个很优秀的数据。有网友点评：算成交数据，加上安商，算库存数据，去掉安商，可谓是一针见血。
但是，现在政策却是一而再，再而三的鼓励买房：
这段时间，国内房地产政策再有宽松倾向，西安、杭州、成都等地彻底放开限购，希望有更多人买房。同时福州出台一系列配套，比如去年就取消的限购、限售政策，落实认房不认贷措施，降低个人住房贷款利率和首付比例，全面推行二手房带押过户。
面对这些放松的政策的群里的网友“神评论”，无形中道出当下楼市困境：
有网友点评：缺的是买房资格？我看缺的是买房款！
更要网友说：还是希望能限购，要不看房时候，开发商问为何不买房，理由都不好编撰。
甚至还有网友说：还是喜欢过去那种桀骜不驯的态度。
最后还有网友说：如果已经绝经有些日子，现在取这个环，用处在哪吗？
对于当下房产困境，这些调侃话语，其实都指向一条：显示了当前房地产的情况应该不是限购导致的。
本轮房地产周期与2014-2015年是有本质区别，宏观来说，本轮夹杂经济因素，以及经济转型问题。微观方面，开发商持续暴雷，多点开花，比上一轮更严重。这是上一轮楼市周期所没有遇到情况。
从价格方面，本轮楼市特点是站在一个高位，也就是说去库存需要更多购买力，比如说2014年去库存，可能只需要两个钱包，但是本轮需要四个钱包甚至六个钱包，需要耗费更多的购买力。
另外本轮还有一个特点，现在还未出台大规模鼓励降价促销，而在2014年是去库存前期是降价去库存，后期是涨价泰楼市，在这种背景下，买房人的容错率很高，比如说现在买了期房，有可能现房是会降价，比如三江口、帝封江、南三环、淮安半岛，期房和现房价格可能差一个首付。对于买房人来说，这种新房不确定，比期房可怕，因为现在不降价，并不代表未来不可能降价，是不可能享受价格保护。
房地产背后利益是怎么样，很多买房人可能没有意识到这一点：
简单的说，过去的房地产，本质是一个让买房人出款，建设城市、维持城市运转的Business。可以说现在这些地铁、公建、公园等，都有买房人一个分子。同时买房人享受到这些城建带来的房产升值，但是这个升值是有一个阀，超过一个值，或者说超购买力太多，会有反噬效果，类似笑傲江湖里面的吸星大法。
当一个买房人花费400万元在福州买一套房子，这个房款中，土地出让金、各种税费可超过60%，比如南二环江南尚璟，楼面价15542元/平，售价在27000元/平，单地价就占了60%，如果算上税费还可以再加一些比例。而一套房子建安成本按照4000元/平，大概就是一套建筑成本四五十万元，另外算上开发商利润率可在10%左右，这是一个很正常利益分配模型。
如果自己感兴趣，可以算算过去所买楼盘的情况，土地出让金比例，建筑成本比例，税费比例……绝大部分的情况可能大差不差。
在这样的模型中，买房钱只有少部分用于建设自己的房子，大部分用于土地出让金、税费等，最后可能用在城建。
回到楼市困境，由于前些年的房价暴涨，从两个口袋到四个口袋，再到六个口袋，买房的成本越来越高，最终就是无力承担：
正好赶上这轮周期，对于有些人，他们有钱就买、没钱就躺……最终需求褪去，不是不想买房，也不是限购，而是真的买不起。其实今年我们发现豪宅也开始不好卖了，也开始在降价走量。这是一个信号，在今年下半年有可能持续扩大。
面对这样的楼市困境，目前是两个方法：
一个是给买房人降负担，所以看到税费优惠。但是关键一点大幅降地价，目前还没看到，买房人那点税费比得上地价吗？即使地价降了，售价也没大降，房价离买房人门槛还是有点远，可以看看现在东三或者东二新房，对比之前降价，但是还是比2016年底高出不少，更有意思，居然还鼓励精装修，导致购买成本增加。
另一个是提高买房人的收入。问题是现在大家摸一摸口袋，今年比去年的钱好赚了吗？这一招叫放水养鱼，营造宽松营商环境，创造财富，说起来轻松，但是这个岂非一日之功。
所以第三个办法就是降低房地产比重，该去库存就去库存，让市场优胜劣汰调节，该降价就得降价，在2014-2015年错过最佳楼市调整机会，现在正是好时机。
其实目前我们已经看到动态：
目前提出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
供求变化已经出现新变化。
消化存量房产，指的是去库存，按照目前态势就是降价走量。
优化增量，指的是建市场需要的好房子，就是控制新建房数量，非建不可的要质不要量。
目前今年福州楼市已经过去三分之一，改善房大卖报道已经看不到了。小阳春的信息也没了，新房行情比去年还差。
随着政策持续出台，如果还没起色，最后就是降价去库存。我们判断是降价已经在路上，熬过这一段就是降价潮，时间有可能是在今年金九银十。
对于买房人来说，去库存的板块，比如南三环、东三环、帝封江、闽侯、五四北等，供大于求的区域，还会继续降价，并且这些地方如果是没有配套区域，建议是宁缺毋滥；或者等现房；对于改善，接下来，有可能是改善红海阶段，建议要注意机会成本，一定要挑最适合自己，或者等窗口。无论刚需和改善，要把房子当成消费品来看待，心态可能会更好。
