首先来看一组数据：
中指院统计数据显示，2024年1-7月，TOP100房企销售总额为239094亿元，同比下降40.1%，降幅较上月继续收窄1.5个百分点。而7月单月，TOP100房企销售额同比下降19.4%，环比降低35.2%。此外1-7月销售总额超千亿房企6家，较去年同期减少4家，百亿房企51家，较去年同期减少34家。
这说明房地产颓势还在继续。
而同时，福州又要卖地了！
8月30日，福州四区要迎来2024年的第三场土拍。据统计，本次累计出让103627㎡（合155.45亩），起始金额约为24.41亿元。具体土地是宅地4幅，鼓楼1幅，仓山2幅，晋安1幅，另外4幅为商业工业用地。
本次最瞩目是鼓楼核心区的宗地2024-28号的12.64亩，虽然地段配套优越，但是有幼儿园配建，实际体量很小，没有成型的社区，按照当下市中心改善去化情况，品牌房企有么兴趣？
但是我们看到两个地块在拆迁，一个是台江大利嘉城的金屏垱（含福州市第六医院）地块。它东临汇福花园、天榕花园，西接五一中路、五一公馆，南毗国货西路，北邻状元街，占地面积约62.19亩，旧屋区面积约6.36万平方米。
另一个也是台江的凤凰新村旧改，预计在150亩左右。
两者合计约200亩以上，估计体量在1500套改善房源，未来可能入市。两个地块都有一定体量，且均临主干道，条件是很好。
但是今年我们居然看不到改善热销新闻，说明今年改善去化压力很大。一方面是是2023年改善突然爆发消耗不少购买力，市场处于青黄不接的状态，另一方面是在2023年底改善地块大量供应，目前已经处于入市阶段，这批房源特点是面积大总价高，短期内形成供大于求局面。
目前改善供给处于少见井喷状态：二外鼓的屏西天悦，还是二内晋的灏云，二内台瑞云，还有二内鼓紫辰，还有一些尾盘改善。鼓台核心区从来没有这么热闹过，唯一不同的是市场处于供大于求的局面，曾经最热门的鼓台，在面临这一波又一波的供给浪潮，同时绝大部单价都是5万左右，总价是800万以上。
从趋势来看，外围已经跌到2016年底水平，但是鼓台核心目前价格还是高于2019年的状态，这两者矛盾如何化解。我们扪心自问，改善真的能撑的住房价吗？
2019年的保利天悦一期是4.4万，福州源是4.4万，按照调整规律，当下入市改善也应该回调到这个价位，才算合理。但是实际上，目前二内鼓台在4.9万，二内晋在3.8万，二外鼓在4.8万等，明显高于当年房价。
但是如今持续供给，加上去化周期，这些改善房价有没可能迎来变数？
从当下去化来看，今年这些去年楼王很难在今年消化，假如明年一大波改善入市，可能会冲击现有价格体系。
其实从网签价格，二内晋已经开始有变化，新品价格没有预期那么高，同时次新房持续冲击，势必分流改善购买力。从整个趋势，房地产下滑还是很明显。而这些高高在上改善房，可能会受到新一轮冲击。
眼看8月已经过去一半了，除了那些持续用价格战的刚需盘外，很多改善盘销量都很一般，这和它的产品好不好、服务好不好，已经无关了。
在周边次新二手房绝对的价格压制下，什么产品，生活方式，理念之类的，都没有用。
包括今年市中心上新的几个新盘，本来数量就不多，按照常规，这种盘一入市，应该是大家关注度很高的。
结果我们一看，开盘都是静悄悄，一点声量都没有，连业内都不知道项目现在是啥状况，更别说买房人了，网上讨论度很低了。
目前市场很有意思，市中心在加大供给，外围则是不断收缩，与经济规律有些不符合，本来熊市要减少供给才对，而在2017-2021年，福州牛市之前，市中心要加大供给才能抑制房价。但是实际情况却与我们看到不符合。
另外二内鼓台还有很多旧屋区，从现在节奏来看，都是有供给潜力的，甚至比喻为天量都不为过，毕竟拆迁成本没想象那么高。
二内鼓台都在持续供地，你还相信土地稀缺吗？
