就现阶段福州楼市，“当下市场其实挺冷的，比去年还要差”。
从2024年前5个月五区成交，平均才600多套，比去年月均千套要低了不少，更别提去年还有一个月所谓小阳春，今年则是直接蒸发了。
外围板块的缩水程度相当惊人，外围板块一般是福州市区二环外，基本都算，这些板块降价相当惊人：
克而瑞公布5月仓山网签情况，我们截取单价2万（包含2万）以下的楼盘，发现一个有意思现象：
总共是成交71套，刚需成交量远远低于改善，说明本轮楼市刚需市场影响更大，或者刚需更倾向于二手房的配套，因为现在南三环外的新房，不少已经是现房在销售，所以影响刚需置业因素，应该是配套。虽然这些新房已经交房，但是周边配套还是跟前些年期房是一个样子，基本没啥变化。
除了阳光城檀映、国公馆和水晶榕著是在南二环外，其他都是南三环外。但在我们眼里，这些楼盘区位和配套与南三环外没什么区别。
以南三环为界限，从东到西，分别是三江口、火车南站和帝封江，从地图可知，狭义的帝封江概念在三江口体量面前，十分渺小；需要把螺洲首开国仕府和荣耀之城那个区域划入帝封江板块，组成一个广义帝封江才勉强称得上板块。
三江口、火车南站和帝封江，在过去是城南热门板块，按照热度起来顺序：首先是火车南站和三江口基本是同一个时间，从2015-2019年，吸引不少市区和八县城外地投资客；其次是2021年的帝封江，只撑了了不到一年，由于片区内两大房企暴雷，最终偃旗息鼓。
在过去，福州外围板块其实是充斥不少投资客的，甚至我们在接到中介推销，他们都会鼓励：外围很便宜，可以买一套等升值。
所以从投资客的角度去看福州外围板块，可能一定程度解释为什么外围跌的这么厉害。之前有人认为外围降价无量是因为刚需收入不行，这个解释是有一定道理；但是现在外围成交是惨不忍睹，如果再加上确实有炒房因素进去，可能更能说明外围为啥会跌的这么惨。
这些外围板块，想必是有一定投机和投资，甚至炒房群体在里面，可以说不是以自住为目的购房，其实都是投资客，按照房住不炒，这些都可以归入炒房客。
可以说当年外围繁荣，离不开外围投资的摇旗呐喊，正是因为这些炒房客进入，导致供给和需求发生变化，引起正常刚需的误判，导致外围板块在2016年突然暴涨。
2015年三江口是9千。2016年是1.8万，开发商还得继续捆车位加4000精装修；
2015年火车南站1万。2017年初2.2万，每次开盘都是爆红；
2020年底入市帝封江更豪气，直接坐地起价拉到2.4万以上；
所以，外围炒房客对福州的影响，应该是存在，导致这些外围供给失衡，甚至挤兑刚需购房成本。
当没有炒房客，以城南三个板块为例，
粱厝降到1.6万，大约回到2016年底水平；
火车南站降到1.7万，回到2016年中的水平；
至于帝封江1.5万，比2021年1.7万还要低2000元；
特别是帝封江，除了地铁基本上属于三无配套，可能还有一些空间。
火车站和三江口毕竟火了好些年，也有些地缘客户，还有一些公建配套和规划；两个板块其实已经融合为一体，最关键这边有十来个开发商都在，还有国企，显然这两个板块要领先帝封江，帝封江就一个开发商，另一个可以忽略不计。
对于板块塑造，肯定是三江口更好，但是现在价格只差1000元，不合理；龙湖景粼天著那个显然更有优势，所以帝封江价格还是被高估，它的类比对象应该是中海锦江城，但是中海那个即使1.28万还是无人问津，估计还要卖好多年。
从实际案例，城南三个板块作为福州外围，确实受到炒房因素影响，导致过去数据无法正常反映供求。
记得2020年周边有网友拿了拆迁款就火急火燎要买房，说是等拆迁的钱流入楼市会涨价，必须在涨之前买房子。当时他们指定的地方就是会展片区，所以传统观念总认为炒房客投资客看不上这些福州外围，其实这些地方是存在投资购房。
真正炒房客褪去应该是在2023年，2022年还要一些小部分抄底，结果到了半山腰。因为2022年楼市行情还不是很明了。到了2023年这个局势已经很清楚，最后一批投资客已经不敢进场了。
所以我们观点是外围存在炒房客，他们买房比较果断，刚需一般会考虑再三，当这批炒房客消灭了，外围只剩下纯刚需，导致现在去化很艰难。
