这两天，市中心的次新房有所异动：
世茂同晖府，位于台江五一南路西侧，新玉环路北侧，达江路东侧，达道路南侧，目前二手房成交价居然降到2.6万：
这个项目是2021年入市，当时价格是3.5万-3.6万，没想到短短三年，二手房已经降到2.6万，相当于亏损100多万。
世茂同晖府占地59.92亩，分四个地块开发，共规划有6栋高层和一所公立幼儿园，安置比例约85%。
从图示，本文中的二手房位于1#楼（分A/B栋），可售套数共60套，可售店面约60套，车位99个。
具体产品：1#/1-2F商业/3-19F/2T2牵手/60套；可售店面约41间；车位99个；
户配：1#：140㎡/四房两厅两卫/56套，221㎡/顶复/4套；
1#楼是单独商品房，通过路网，形成一个一栋楼的社区。
从周边配套看，同晖府地处台江核心，项目区位优势明显：紧邻地铁1号线达道站，配套有福州市第一医院、福元洪广场、上下杭、南公园等，买房人最为关注的教育、医疗、商业、休闲娱乐等各项配套资源丰富。
加上采取分区设计，可以说其他楼栋安置房价格不会影响到它，那么为何这个市中心豪宅价格会跳水：
一方面是当下行情，另一方面是项目本身只有一栋楼，与改善有区别。
犹记2021年有朋友曾咨询同晖府能不能入手。当时回答是要留在老台江，必须得找一个像样社区，这个楼盘就一栋楼，未来价值堪忧。
但是没想到，会跌得这么狠，居然从3.5万直接跌倒2字头，这就是周期因素。
当看到另一套2017年融信双杭城龙岭成交价格，发现同晖府的降价就不是偶然事件。
融信双杭城龙岭在2017年底入市，当时备案价是3.3万，还加一个58万车位，另外该项目高层单价可达4万，但是如今成交是3.2万。
这套龙岭是高楼层精装修，降价32万才成交，关键是成交周期居然是340天，这属于严重滞销状态。一般性价比的房子半年内都会有买家，但是这套花了快一年。
对比同晖府，双杭城龙岭区位和它大概差不多，都是老台江核心，但是龙岭是一个有社区楼盘，总户数超1000户，后期入市的户型都是130㎡以上，是标准的改善产品。
美中不足是超高层49层，这个在前些年十分流行的设计，随着限高令出台和买房人意识到超高层诸多不便，这种被称为水泥森林的项目，被很多人嫌弃。
双杭城龙岭被当年炒房客认为是台江最后的限价房，在2017年最后一次开盘，几乎一夜就卖光，不少是投资投机行为，都认为周边有可能冲击4万甚至5万的高度，毕竟当时谁也想不到台江还要成片土地可以开发，总以为龙岭是绝版台江核心品质地块。
所以当时有人就是看准限价，就冲进去，没想到现在台江更好的产品不断涌现，龙岭自身超高层缺点也被放大，而且从户型来看，已经过时，后期可能要步入世瓯王庄的后尘。说明当年闽系是完全没有专研市场，套娃设计，导致才几年产品就被市场抛弃。
龙岭、同晖府这一批纯商房降价，对周边安置房影响更大，可谓是覆巢之下安有完卵，商品房降得狠，那么安置房更狠。
双杭城澜园也是融信开发，是一个完全安置房社区，在2021年挂牌是3万，后面降到2.6万，然后现在成交是2万，而且成交周期绝大部在200天以上，供需匹配相当失衡。
类似龙岭、同晖府这类案例并不是孤立，这些曾经单纯卖地段得楼盘，由于自身设计理念等因素，正在被改善慢慢抛弃，同时当年一些炒房客介入，让改善楼盘一遇到风吹草动，就遇到价格战。
对于改善盘来说，购房者中如果炒房客比例太多，一定会是楼盘负面因素，在十年多台江有一个楼盘叫融侨国家公馆，就是今年保利的鼓楼区六一中路东侧、海潮东路北侧出让地块对面，这个融侨国家公馆十多年就有很多炒房客，在2014-2016年楼市低迷期，炒房客就把许多房源改成群组房，一个改善楼盘有很多隔套和办公的，对社区有有很大影响，不利于管理，人员流动，最终影响房价。
回到开头，同晖府降到2.6万，而在2021年南二环融信海纳新潮安商房也要2.6万，由此可见这个房价变动有多么激烈。
从其他成交价格来看，台江次新房正在进入深度调整，当年一些挂3万的安置房现在都降到2万，比如福机新苑，安置房特点是贬值速率特别快，毕竟交房也快十年了。十年的安置房和二十年安置房，在福州基本没区别。
