zhe9月对学子来说，是一个新的季节，而对于学区房来说，又是一个新的降价起点。
从9月开始，一直到明年3月，学区房市场属于传统的淡季，因为这时候想要入手的买家，是很少，毕竟早一点买，就多一年持有成本，或者有些人还处于犹豫不定。
当下学区房早已经没有昔日傲气，处于跌跌不休状态。
那么学区房跌的依据在哪？
过去判断学区房跌标准，主要是以外围二类校为主，或者是一类小学二类中学组合为主，比如台江国货小八中或者台三八中、群众小闽院附中；鼓楼一附小十一中、者温泉小（中山小）及十九中、湖滨小（西峰小）十八中等，这些学区房早已经为人熟知，但是今天聊聊福州顶级学区房到底了多少，只有顶级学区房跌幅，才对于当下学区房市场有一个客观认识。
先说结论，顶级学区房早已经绷不住，降幅对比2021年高峰期大约有25%-35%的降幅，跌幅开始追平外围二类校，可以说现在学区房在补跌了：
以安泰中心（福州最顶级学区鼓二小和延安中）最近成交为例：
8月底成交的79㎡，挂牌价格是410万，最终是351万成交，降价59万，降幅近16%，如果对比该小区3月成交案例。
有如下特点：买房的议价能力更强，降幅更大。
今年3月安泰中心二手房实际成交只比挂牌少了个10-20万左右，大约降幅是5%因为3月是传统旺季，卖房比较强势，竞争的买家也相对多，另外从市场行情来看，3月还有期待。但是进入7月后，明显楼市下行更加明显，几乎现在没人看好后市，导致市场继续下降，叠加学区房传统淡季，显然单价受到影响。
另外本套79㎡案例，对比2023年降幅也很明显：
2023年76㎡单价要5万5以上，而现在是4.3万，降了1万多，而这个小区走量的50-60㎡主力入手门槛房源，也从2023年6字头降到5字头，降幅也很明显。
如果将样本对比到2021年，这个降幅就更明显了，当时56-60面积段，成交单价在7万以上，70平米成交单价在6.5万，而40面积段普遍超8-9万，也就是，说当时这个安泰中心入手最低门槛普遍在370万-400万以上。
但是现在入手门槛降到350万，而且是79㎡这种可以居住的户型，毕竟40面积段，对一家三口是蜗居，是要降低生活品质。
以安泰中心为例，梳理一下价格趋势：
2021年，50-60面积段是7万-8万，2024年3月是进入到6字头，但是这是上半年行情，下半年很难了。
2021年，70-80面积要6万以上，现在9月滑到4字头，降幅很明显。
安泰中心，这个不是孤例样本：
屏东小屏东中学区房的一个案例：北江新村
目前80平米降到3万出头，入手门槛已经到240万以下。
对比2020年巅峰形态：
以及号称福州最不可能跌的学区房都跌
万旭这个成交居然被杀价了，低于挂牌价，这个学区房是好几年才出一套的，堪称是福州学区房珍贵物种。没想到今年都跌了，降幅超过15%。这不是偶然。
所以福州已经没有不会跌的学区房。
对比各个面积段，无论是大小户型都在降，2015年底时候这个二手房均价在3万，目前来看，可能已经回到2015年底，因为这个房子离学校有些距离，也是之前入手热门学区房。
从降幅趋势，大户型学区房这两年由于老破大的属性，明显降幅要比小户型更大，因为此类房产本身与土豪追求是背道而驰，因为老破大无法满足土豪基本生活需求，都2024年还要土豪爬楼梯，或者抢车位，不介意的人，绝对不是真土豪。
从成交时间点，现在在售的学区房大约是2018年或者2017年入手的，目前陆续到了抛售阶段，这些卖方购入价格还不算是高点，真正高点是2021年前后，所以现在抛售动能还在，可能有些卖家只亏利息，还可以接受；但是后续两三年的卖家可能是即亏里成本，又亏了利息，加上大环境，他们抛售欲望会更强，因为实在没有信心能支持学区房还会涨。
所以后续顶级学区房会持续补跌，降幅可能会与二类学区房看齐。另一个利空信息是出生人口和适龄上学人口在继续下降。学区房的需求持续下降。
网上有两个数据值得参考：
也就是整个基本面并不好，上面减少的原因有：特别那些需要提前三年落户的小学跌幅很明显，毕竟多放在手里就是10%以上成本，同时打消一些人实现当年买当年念的想法。还要一些需求自然回落，比如上面的鼓一小和鼓二小。
其实现在学区房价格还没调整到位，依然偏贵，与历史合理价格有偏颇，正常情况下老破学区房比新房最多贵10%，过去暴涨还是存在炒房因素，导致价格不合理。大胆预测明年可能还有一波跌幅。
