8月30日，终于让我们看到福州楼市底牌！
在今天之前，关于福州楼市的走势，如果说多空双方还有讨论必要，那么今天过后，关于当下楼市的冷热已经没有悬念，
土拍之前，给每一个地块明确划片，提前上了学区房的价值，就是激发开发商的拿地积极性，堪称是最大法宝利器。
但是实际效果，如下：
抚州市宜福置业有限公司，以楼面价11452元/平米竞得宗地2024-28号鼓楼华鸿路东侧出让地块，12.64亩，住宅、公共服务设施用地，平均容积率1.42以下，限高50米。
点评：因为未扣除幼儿园公建地块，起始楼面价约10114元/㎡，如果算上，估计实际楼面价格最多1.7万之间，这个可是鼓楼，福州宇宙中心。位置比建总华林雍璟要好太多。但是楼面价格居然没上2万，这是大跌眼镜。
福州工业园区开发集团有限公司，以楼面价13272元/平米竞得宗地2024-29号仓山金塘路与金榕北路交叉口地块，26.54亩，住宅、商服用地，平均容积率2.7以下，限高100米。
点评：地块属于金山外围区域，有5号线，当年福晟弘府没有地铁卖到2.4万，竞品万科城市之光更是2.9万入市，未来如果能做到2万出头，估计有市场。
福建省榕发筑地建设发展有限公司，以楼面价9712元/平米竞得宗地2024-31号晋安区永延大厦北侧出让地块，30.12亩，住宅、商服用地，平均容积率2.2以下，限高80米。
点评：底价成交，对比周边竞品，地铁优势明显，居然价格还不到1万，预测未来2万以下不是梦。
福州工业园区开发集团有限公司，以楼面价16909元/平米竞得宗地2024-30号仓山区建新北路与金达路交叉口地块，40.15亩，住宅、商服用地，平均容积率2.74以下，限高100米。
点评：今天竞争最激烈一个地，因为划片金山小。结合土拍价格，未来即使2.7万入市，都有一定利润保证。对于金山小二手房来说，现在能抛赶快抛，不然到时等新房入市，估计手上二手房又降价了。
今天土拍令人吃惊：
昔日国企大牌房企集团缺失，比如保利、国贸和建发，我们认为有如下可能：
这些开发商，在上半年拿地的地块，都存在去化压力，那些改善地块并没有想象那么好卖。所以当下目标还是保证前期去化。
本次土拍，除了鼓楼地块，都属于刚需地块，本身与这些开发商做改善理念有区别。鼓楼地块如果算上幼儿园，其实项目体量很小，做不出什么高大上项目。
还有他们的土拍库存已经够他们消耗，毕竟后面还有更优质项目会入市，不如保存实力，等候后续地块。
但是如果结合目前改善项目去化情况，这些又是必然现象。卖不动的刚需房，正在逐步蔓延到市中心改善项目，购买力的损耗情况正在愈发明显，现在是刚需客难寻，改善客是越来越少。现在市中心的改善，已经是供大于求的局面，这个一点也不夸张。
学区房的溢价力进一步下降，本以为学区房会提高热度，但是实际来看，学区房没有激发太多市场激情，有无学区房因素，都是一个样。
分析原因：
所谓学区房，其实就一个金山小算得上，目前已经处于供大于求局面：
今年上半年出生人口已经再次说明，学区房的需求正在进一步下降。而本次项目，实际入市估计要明年，到时学区房需求还是继续处于低谷。
学区房本身不具备吸引力，这里并不是说学区房不好，而是好的学区房肯定不便宜，所以买房人早早就放弃这一块。假如上学区房属性，可能原来3万的房子，开发商要飙到3.5万，对于当下购买力来说，这个可吃不消。所以现在学区房本身没啥吸引力了。
本次土拍让我们再次认清楼市现状，处于低谷。市场化高的国企，不会随便出击。对于买房人也一样。除了真正需求，也不必贸然买房。
或许很多人都笃定的认为：楼市确实不太行！城市化进程都饱和了，人口总数也在不断下降，更何况，现在房子库存这么多，大家都有房了，将来谁买房啊？
而原本买房的一部分福州刚需，也都抱着能等再等的态度，生怕自己买早了，过2年房价每平米又跌个1000、2000块，再加上现在政策力度这么频繁，那只要你不买、我不买，房价在后期大概率还得降。
还有昔日的投资者，早对未来的楼市不抱希望了，不仅放弃了购房计划，甚至还将手里多余的房产，尽快抛售出去，哪怕价格低一些，也要多回笼点资金，以备不时之需。
本次土拍，其实最关键还是楼面价格降低，对于国企来说，在成本方面减轻不少压力，最终上市价格，肯定比2021年高峰期低。
