福州的外围地区，类似新城或新区，楼市以后还有机会吗？
今天之所以想聊这个话题，是因为近两年福州楼市大幅降温的过程中，我们发现：福州都市圈外围地区，房价降幅少则30%，多则已腰斩，调整幅度明显大于市区，尤其是核心区。
如果以新房市场为例，这一现象十分突出：福州各板块的新城或者新区，当下楼市特别差，房子难卖的程度是远超市区。
今天以五四北为例，作为鼓楼的后花园，这里一直是传统鼓楼外溢刚需板块。这两年板块的房价调整相当厉害：从2017-2020年楼市繁荣期和2021-2024年低迷期交替运行的角度，基本现在可以用房价涨幅和跌幅的对应关系，来解释这一现象。
当五四北繁荣时期，片区被炒作十分凶猛，一方面这时候土地被炒高，地王频出，那些战坂当年2万以上的地价，对比现在2万出头的售价，由此可见板块泡沫有多么大。而刚需被迫在这些外围地区上车，但是当楼市低迷的时候，这些外围地区开始被抛弃，导致房价大幅度下降。
最近看到克而瑞公布五四北网签数据，发现昔日几个楼盘现在的价格，堪称是惨不忍睹：
金地五四岭峯二期到1.27万，而该项目去年还要1.4万以上，如果对比项目一期昔日开盘
会让人惊到下巴：
开盘时间：2021年8月13日开盘情况：6#/2T5/17F落地/85套，13#/2T7/3-10F/1-2F养老用房/56套，共计141套。成交价格：备案均价19400元/㎡，折后均价约18818元/㎡。优惠情况：97折（预约优惠1%+开盘1%+7天内付清首付优惠1%）。
当时去化分析：项目位于绕城高速以北，周边界面较差，配套落后，且临近万寿园陵墓，客户抗性大；虽价格有一定优势，但相比竞品熙悦府（2.1万精装）价差较小，故开盘去化较差。
这个项目在最火热2021年入市，当时一期卖到1.8万。而竞品是2.1万，如今竞品已经榜上无名，其二期也跌破1.3万。这个项目入市价格已经低于预期，但是后期价格依然跌跌不停。
另外一个项目五四北鲁能公馆三期，一直被公认高价项目，最初入市价格是2.9万，随着新一轮特价房，目前网签价格已经跌倒2.1万，这个自恃甚高项目，最终也得向市场妥协。可惜那些第一波入手的业主。
其实在2020年后很多楼盘已经被点评为高价盘，只是开发商包装太好，有些买房人无法做出正确价值和价格判断，导致自己买在高位。
这一轮能识破那些高价盘，绝对是本轮楼市赢家，也是真正懂房价的人。
与此同时，五四北还有楼盘入市，且区位更好，他们自身成本也更低，相信在新一轮供给冲击下，昔日高价盘除了降价别无他法，这个片区供大于求的现象实在太高了。
在城镇化快速发展阶段，尤其是城镇化率在30%-50%的时候，福州往外摊大饼式发展，是最适合新城或新区成长的环境。所以五四北早期，也就是现在核心区现在发展还可以，主要靠地铁1号线支持。
但是当福州城镇化率超过60%，他往外发展的节奏就会放缓；假如城镇化率超过70%，外围板块基本上就发展不动了。伦敦、纽约、东京，都经历过这样的进程。十几年前，福州的经济增速比较高，城镇化率快速推进，人口总体量还是增长的，房地产市场相对比较繁荣，于一个又一个新城或新区都出来。
但是新区在发展过程中，以五四北为例，出现炒房热，特别是一些地皮涨的很快，2017年尤为明显。一些地王已经超过2.4万，甚至相当于2016年初鼓台核心区地价，这个涨幅相当不健康，扭曲了当地板块价值，也让买房人迷失其中。
福州这座城市已经高速扩张了十余年，接下来，还扩张的动能吗？
近十年来，福州的建房数量不断提升，尤其在市区周边的新兴板块，地产商用未来规划给购房者描绘着美好生活的蓝图，吸引大批购房者入坑，可有些活配套迟迟不兑现，也让区域发展顿显迟缓。
这些外围区域，如今不缺规划、不缺宣传，也不缺住宅。眼下，最大的问题就是，未来的城市扩张的钱从哪来？
