福州楼市松绑的列车，从2023年一直开到2024年，开着开着，我们发现：买房人开始对政策脱敏了。
从2023年初的小阳春昙花一现，到常态低迷后的乏善可陈，福州楼市走过的这一年，确实是坎坷且漫长：
一方面，2023年被业内称为改善元年，改善豪宅表现抢眼，售楼处门庭若市；另一方面，刚需买房人或观望或离场或期盼再降，外围全面陷入滞销，售楼处门可罗雀。
2023年改善的崛起，很多人认为福州改善群体将会接棒刚需，成为福州楼市新的增长极，他们在今年会撑起福州楼市。
就现阶段福州楼市，“当下市场其实挺冷的，比去年还要差”。
在这种背景下，2023年底和2024年的二内土拍，给了不少看客看多的理由，甚至有人大言不惭：今年福州楼市要靠改善翻身，要重新复制2016年的涨价大反击。
不过，最近我看了一下福州改善楼盘的网签情况，数据十分明确，改善市场不再像2023年具备独立的市场行情，也不能发挥领头羊的作用，福州改善似乎在一夜之间集体消失。
在2023年6月，我们看到上海西的豪宅热销，这股热销劲头给了不少多头看多的理由，认为2024年的豪宅入市可以复制这个行情，但是事实是：
2024年上半年已经翻篇，还是没有等来豪宅热销新闻：鼓台新品一个都没有能打的？这两年福州豪宅确实迎来产品力爆发时代，但是购买力却萎缩。
那些昙花一现的豪宅热销，只不过是二环内延迟购买力释放而已。
从宏观角度来看，整体大环境都在消费降级，豪宅房产自然很难独善其身。从今年行情来看：
现在无论是刚需还是改善，行情一样很差，曾经排队抢房的热闹场面一去不复返了。
现在福州改善盘的行情，有点像豪华品牌汽车的行情，开发商品力越来越卷，但是买房人也越来越来越卷：
现在福州的改善步入“人有我优”的阶段，在购买力萎缩背景下：高端改善楼盘不再稀缺，二内都是大平层，你搞落地窗，我要加上：大落地窗整幅玻璃；你搞车库是环氧地坪漆，我要加上星空顶；你搞部分铝板外立面，我要加上全铝板；你搞大门面宽20米，我的大门要上面宽30米……
这是当下福州豪宅的趋势：后来的产品，总要想办法力压之前的产品一头。
但是客户情况是：
你的客户就是我的客户，也是他的客户，你多卖了一点，我就少卖了一点，豪宅们要抢的购买力，其实都在一盆池子里，随着一轮又一轮豪宅潮，这个盆子里的水越来越浅。
2021年之后的楼市熊市下，福州豪宅走出独立行情，让很多误判形式：房住不炒以来，在2021年后，很多人已经不在看好房产，然而福州高端改善的热度和房价的涨幅，让很多人有这样的错觉：豪宅真好，永远保值。豪宅的豪体现在单价和总价比周围房子贵出很多。
但是本轮楼市，又打破新的纪录：豪宅也撑不住了！
首先，作为一个二线弱城市，福州豪宅的溢价部分很不稳定，一旦遇上持续下滑行情，溢价就开始削弱；而关键是当国内一线强或者二线强城市放开后，这些高端改善接盘人群购房者有限，而且购买多数依赖信用杠杆。
福州在国内楼市地位，就好比闽侯与福州关系，当大城市放开后，福州购买力就削弱了。现在闽侯楼市萎缩，除了购买力前期消耗，还有就是可以去福州买房，当福州外围都卖不动，还有闽侯什么行情。
豪宅（800万以上的房子）会一直保值吗？高端改善（800万以下，以下简称高改）会一直涨吗？我先说一下我的观点，答案是：
其次是现在福州买豪宅和高改的人，并不完全是富豪，更多的则是靠置换。比如买800万房子的人，往往需要把600万房子卖掉，再掏个400万；买600万房产的人，往往需要把自己手里400万的房子卖掉，再背负一些贷款。
而买他600万房子的人，往往需要把自己400万房子卖掉才行。同理，买400万房子的人，需要把300万老破卖掉。
福州楼市置换链条是这样：
所以房子是有置换链的，每个人的购买力与二手房价值息息相关，这两年二手房跌的很厉害，外围二手房普遍回到2016年，甚至市区也在价格战，比如最近省直湖前小区二手房已经跌倒2016年水平。
所以二手房下跌，最终一定会传递响到豪宅，只不过有些豪宅业主确实有钱，缺个几百万也能补上，所以豪宅受到的影响会更小一些、更迟一些，但依然会受到影响。
今年二手房比去年二手房至少又少卖10%以上，很直观的例子就是目前福州在售的部分二手大平层和别墅，有很多人真的是割肉处理。二手房成交价不要只看极个别的高溢价房源，要把参考样本范阔扩大，这样才有依据。
现在确实该抛弃豪宅不存在所谓的独立行情，在当下背景下，都是一根绳上的蚂蚱，随着楼市寒气持续从老破小传导过来，福州豪宅不愁卖的错觉，开始慢慢褪去了。现实的购买力不允许开发商再拿豪宅存量房做赌注，毕竟昔日暴雷闽系现状就是最好的教训。
