上一篇文章《限价的保障房不一定便宜》写了几个问题。
一个产品只要是具备刚性需求，存在偏好，弹性不足这三个特点。
就一定会有价格歧视，哪怕是依靠最公平的抽签方式得到这个产品。
一样会存在可以获利的二级市场。
另一个问题写了限价的保障房，表面上是政府让利30%。
让买房的人占到便宜，实际上在最后的某一个环节，所占的便宜一定会以各种形式补偿回去。
没有一个人可以在垄断的市场可以占到庄家的便宜。
如果庄家亏本，利益受损，绝大多数的人都不会好过。
以下文章写的都是一些琐碎的想法，不一定对，看过即过。
这些限价的保障房在这两年大规模的交付，尤其是在今年的年底，要交房，不能再拖。
为什么。
是任务，是对地方话事人政绩的考核，只要kpi的方向在哪，资源就向哪倾斜。
哪怕现在财政紧张，咬着牙也要完成这些保障房的交付任务。
都是十四五规划里面的要求。
规划的时间是从21年到25年，刚好今年就是最后的期限，再不完成，老板要责怪。
全国规划要在这五年内修建保障性住房870万间，不知道今年内能否顺利完成。
我记得这个规划刚出来的时候，大规模的启动宣传，每一个地方的决策班子成员都领到宣讲的任务。
当时给我们宣讲这个宏伟规划的是一个负责政法领域的常委。
接下来的事情大家都知道了，两件事，一件是口罩没法控制住，拖了几年，另一件是地产三大红线。
客观和主观因素的影响下，财政很紧张，有些地方的工资都拖欠好久，到处都是烂尾楼。
在这种形势下地方的话事人还愿意去修建这些房子，甚至有可能因为市场低迷的情况，哪怕是限价房，也有卖不出去的风险。
他们愿意这么做，肯定是有kpi需要完成。
在以前，不要说行情不好，哪怕行情火热的情况下，地方修建保障房的动力都很弱。
因为修建这些保障房不符合他们对房地产的定义。
在78年以前，在治理策略上实行的是“先生产，后生活”，“高积累，低消费”。
这句口号的意思就是让大家把劳动价值都贡献出来，优先用于生产领域，而不是用于消费，要把改善个人的生活放在最后。
还有另外一句口号叫做集中力量办大事，在这句口号指导下的策略执行的非常成功。
让这个古老的国家重新崛起。
很多人读到这句话的时候都是鼓掌，竖起大拇指，然后就没了。
这些都是属于读书的时候没有认真学习，语文阅读不过关。
集中力量是什么意思。
就是要把散落的资源集中起来。
再大白话一点，其实就是“高积累，低消费”的另一种版本。
要做到这一点，以前的策略就不能用了，效率太低，大家的积极性不足。
于是祭出来土地和房子。
利用土地和房子集中资源的想法在78年后就已经有了，不是等到98年商品房时代的崛起。
在这之前对于房子的认识都认为是非投资性的支出，觉得真正的投资应该是在工业领域，而不是房子。
78年的住房工作会议上，开始调整，允许私人建房，私建公助，分期付款，国家解决建房材料。
调整的目的是什么。
是为了把个人手中的钱动员起来，这就是集中力量办大事。
每一个人都是力量，但并不是每一个人都是大事。
处在不同的生态位，行业和城市，在成为大事上，有先来后到之分。
就比如同在西部地区，成都的发展成了集中集中再集中的大事。
是东南沿海地区财富转移支付的集中地，很难过得不好。
但是为东南沿海提供廉价劳动力的不只是四川。
其他地区一样输出了大量人口，但是成为大事的优先级不一样。
94年发生两件大事，一是分税制，中央控制了主要财权和税源，但是事权留给地方。
地方钱被拿走，但是事还是照样留下，收入减少，负担还在。
换了你是地方话事人，心里也不爽。
于是第二件事发生，住房改革启动，房子开始商品化，允许地方卖地收钱。
但有一个要求，必须修建安居工程，房子在商品化的同时也要配套保障体系。
在后续的发展中，当年的设想发生了偏移，98年后取消住房实物配给，全面实行房子货币化。
真正的商品房出现，地方在这个过程中获得了巨大的土地出让金。
土地成了财政的依赖命脉。
在这个利益的驱动下，保障性住房的投资占比大幅减弱，。
2003年时，国家房改课题组编写的课题报告，明确房地产是国民经济的支柱性产业。
这个报告的结论在当年被最高层接受。
当年的目标是要实现多数家庭购买或者承租商品房，都在想办法把房子卖出去。
同时要创造出更大的市场需求，把更多的居民弄到商业小区居住。
只有这样才能完成高积累的目标。
本来在94年出台过一种管理方法，提出过两种土地出让方式，一种就是类似现在的土拍。
另一种是协议出让，专门供应保障房用地。
但是在后来房价上涨，地价也上涨，财政获益的背景下。
这个管理方法被束之高阁了，只保留下了土拍，保障房的协议用地没了。
因为在土地供应有限的情况下，保障房的用地会挤压商品房用地。
这必然会影响到地方的土地出让收入，导致财政吃紧。
为了弥补这个收入，地方政府出于解决财政的需求，就会有推高地价的动力。
问题是地价一高，房价就得想办法去推高。
相当于什么呢。
相当于把保障房的建设成本转移到商品房的用地上，用高房价去补贴保障房。
但是这么干，会持续推高房子价格，长期去看，行不通。
站在地方政府的角度去看，要维持一个长期合理的市场，最好就是减少保障房的投资。
能不盖就不盖。
另一个原因就是如果大规模的推进保障房的供应，除了减少商品房的用地。
同时还会遏制商品房的市场需求，会造成房价的下降。
学术界的研究表明，在保障房供应增加1个百分点的时候，商品房的价格就会下降0.45%--0.48%。
房价下降必然会导致地价下降。
最终还是会影响地方财政收入。
所以确立房地产为支柱性产业已经超过20年，在大的城市，保障房供应依然严重不足。
就是因为影响到了地方财政收入，在执行的时候，受到利益的干扰，动力不够。
后来在商品房一片火热的时候，地方政府这种修建保障房的态度受到批评。
挨了批评以后改了吗。
改了。
地方在运作的时候搞出来了两种应对策略。
一种是小户型，把商品房的面积切小，想办法让大多数人买得起。
另一种是用行政手段去控制房价，但是地价并没有减少，等于是用拖而不决。
消极改正的态度让当爸爸的生气了。
这种态度本质上是央地博弈，是财权和事权之间的矛盾。
地方不愿意在有限的财政收入下承担太多的住房责任。
这么多年过去老板们对地方这种消极态度的容忍，就是因为受到地产是支柱性行业观点的影响。
但是在一个组织内，不可能所有人的利益都是一致的。
同一种东西，有人认为是发展经济的老黄牛。
就有人认为是经济发展中的灰犀牛。
再然后就是房地产是灰犀牛的观点占据了上风，各种刀枪剑戟都用上，终于把地产打残了。
也再一次证明这个行业是老黄牛而不是灰犀牛。
这一打就是残了将近三年，多少财富灰飞烟灭。
当年作为房改课题组组长是一个姓孟的人。
针对这种情况说，你们这么干是不对的，是过度干预了。
任何政策的制定和实行，必须深度结合市场现 实;对动态变化的市场不能凝固化，需要根据市场的变化及时进行调整优化。
孟组长说这段话的意思是什么。
是政府不能再去过多限制房地产的买卖，政府要做的是把重心放在对保障房的供应上。
让商品房和保障房实行双轨制运行。
在保障性住房建设方面，地方政府应该发挥主导作用，央企要发挥主力军作用。
而保障房建设用地不能收土地出让金，只能收取基本税费，这样才能让它的成本低、价格低。地方政府要舍得拿出位置比较好的土地建设保障房;
保障房建设需要大量财政资金投入，包括专项债投入，这些事情都要靠政府与央企来做;
与市场化商品房开发不一样，保障房要控制好售价与租金，不能追求商品房的利润率，保障房在分配与管理上也都要体现政府行为，不能是商品化销售。
这个观点的其中一部分是当年孟先生当房改课题组组长的时候建议干的事。
现在这个时候他又提出来这些观点，这种级别的人物说的话肯定不是说给网友听的。
人家再一次公开发表观点，肯定是希望能够影响到参与决策的人，同时给市场注入一些力量。
这种讲话也不仅仅是代表孟先生，只不过他房改课题组组长的身份说出来的话更有分量。
假如正跟他所说的市场的归市场，保障的归保障。
不要一听都觉得有道理，认为就应该这么干，好像对自己好处。
这同样是语文阅读不过关的原因，经常造成对信息的误解。
这句话是什么意思。
就是不要限购，让市场去调节，让房价上涨或者让房价下跌。
问题是在一个依赖土地财政，房地产是支柱性行业的经济体里面。
这种市场调节其实就是涨价，解除限购，不再行政干预，迎接涨价。
再用商品房价格上涨获得的土地出让金来补贴政府主导的保障性住房。
让更多的人买得起房子。
