上半年，政策利好连续轰击，经过几个月的发酵，市场成色如何？
前几天，6月广州广州一二手房成交量均创出年内新高，回温显著。
但范围扩大到半年，整体成绩显然不够看，尤其是二手房市场，很多业主都想“割肉抛售”，却事与愿违。
局部回温，整体严寒，为何会有如此冷暖矛盾的市场情况？具体我们接着往下看。
先来看点直观的数据。
上半年，广州新房网签量为27928套，较去年的40843套同比减少12915套，环比跌幅超3成，缩量明显。
房价方面，根据合富研究统计数据，广州9区（越秀、从化除外），2024年上半年一手房全线下跌，最大降幅达到15%。
从图表上清晰可见，2023年从第三季度才开始变“绿”，但到今年，一季度开始就是绿油油一片。
不过这也跟开发商以价冲量的选择有关，上半年不少新开项目为了吸引客户走低总价路线。
可以说，哪怕政策快要见底，但市场的回温见效不佳。
相比于一手房，二手房市场表现呈现就较为平稳，但仍呈下跌趋势。
据统计，今年上半年广州二手房50111套，较去年的53872套同比减少3761套，同比下降近7%。
但6月的二手房成交却破万宗，网签宗数为10456宗，环比大幅增长33.40%。
要知道，这可是上半年以来，广州二手房成交首次突破万宗水平线，让市场又重新燃起了信心。
能够产生这样的成绩，主要是受到政策强刺激，置业门槛大幅下降。
一方面，“528新政”放松限购条件，部分消费者获得购房资格。
另一方面，最低首付比例及房贷利率下调，一定程度上降低了首付压力及置业成本，激发了买房人的上车热情。
更为重要的是，不少业主想趁新政热度紧急抛售，因此平台上涌现大批高性价比房源，对买房人而言是选择更多、价格更友好、议价空间更高了。
那么对于卖家来说，情况就没那么乐观了。
尤其是广钢板块的二手房业主们，面对现在的市场情况，只能哭着“割肉”。
贝壳平台显示，6月广钢新城的二手房成交均价4.3万/㎡，成交周期为228天。
对比2020年6-7万/㎡高峰均价，当下的广钢业主们直接亏了1/3。
此外，虽然板块内有部分房源涨价，但降价抛售仍是主流。
据了解，目前广钢板块挂牌涨价房源32套，降价房源322套，6月新增挂牌房源176套，环比增长20.5%。
为了了解更为真实的市场环境，我特地去了广钢一趟。
有位业主表示：“在20年以快6万/㎡的价格买入了，结果现在市场价跌到4.5万/㎡左右，直接亏了一笔首付，关键是这个价格还卖不出去，只能再降价才有可能出手。”
这也是大批广钢业主心中的苦闷，高位买房，结果市场下行，房价不断贬值，不仅跌破心理价位，还有持续下跌的可能，内心的郁闷如何平衡？
“我也是20年上车的，当时是单价5字头起买入，主要是用来自住，对于房价的起伏看得也比较开，但没想到今年能跌成这样，心态再平和也忍不住破防了。”
另外一个广钢业主向我吐苦水，表示自己用来自住的房子二手成交价不增反降，哪怕自己短期内没有换房的需求，但是看到一路下跌的房价还是会心痛。
这两个业主也仅是整个广钢板块业主的缩影，在2020年后购入的广钢新城买房人都在承受巨大的压力，本来承载着新家喜悦的房子，成了套牢他们绳索。
然而并不止广钢的二手市场如此水深火热，像天河、海珠等热门板块的网红二手盘也在持续降价。
比如天河老网红兰亭盛荟，近期有一套71㎡的北向低楼层两房，报价320万，折合单价4.5万/㎡，直接刺穿小区二手房价格底线。
此外，还有光大花园的房价也在回调，目前挂牌价比高位是降低15-20%，比如一套二期78㎡的毛坯电梯2房，报价仅300万。
连网红盘都顶不住压力开始降价，更别提大批量供应的广钢板块，业主们只能叹气。
为什么会这样呢？
还是以广钢板块为例，主要原因是板块内一二手倒挂严重。
目前片区内新盘的降价促销力度很强，新盘单价要比二手房挂牌价低不少，新盘市场的内卷导致了二手市场的滞销。
比如最近正在清盘的广钢花城，总价约215万可上车67㎡两房，约270万可上车87㎡三房，最低单价2.9万/㎡起。
这个价格几乎是二手房挂牌价的一半，直接加重了一二手倒挂现象。
更别提上个月由保利拿下的荔湾区鹤洞路以南AF040134地块。
卷王保利出手+不高的楼面价+新规后高利用率户型，这个新盘的入市，将会给片区一二手房带来极大的冲击。
对于买房人而言，以前总价300万只能选郊区的项目，现在手持300万可以在荔湾横着走。
更何况，广钢板块的业主不仅要应对来自片区内新盘的压力，还要承担来自其他板块的内卷。
比如卷得血流成河的花地湾板块，同样总价三百万起就能横着走：保利和颂70㎡三房总价仅279万元起，中海浣花里同样面积段的产品价格也在300万元左右，万科朗庭80㎡则330万元起。
而二手房们仅存的现房优势也被卷价格、卷户型、卷配套的新房们冲击得溃不成军。
价格比不上新盘→卖不出，降价了→业主心痛，低价卖出→持续拉低片区二手房挂牌价。
如今，广钢的业主们就陷入了这样的困境，但这也是整个广州二手市场的缩影。
不过这也不代表二手房市场就没有回温的余地，目前降价急售盘的成交量正在增加，“笋盘”卖一套少一套。
此外，广钢新城的学校、地铁以及周边商业配套逐步完善，中央公园的建设也在逐步落实，进一步提升了广钢新城的居住环境，这也是广钢板块最大的优势。
尽管放盘量较大且得房率不及新房，但从长期来看，市场前景仍呈现稳中有升的趋势。
更何况，当炒房客面临困境逐渐出逃，对于真正持有自住想法的买房人而言，房子正在回归居住属性，长期来看其实是一件好事。
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本文仅供参考，不构成投资建议。
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