近期，关于广州主城“缩水”的话题愈演愈烈。
去年红到发紫的番禺区、被寄予无限厚望的黄埔区，直接在今年被踢出主城范围。
意料之外，广州主城范围有一半在白云，这不仅让人疑惑，凭什么？
那么是不是代表黄埔、番禺的楼市要“完了”？还能买入吗？
别急，让我来给大家仔细分析一番。
据南方+报道，《广州面向2049的城市发展战略》近日完成编制，其中广州主城区范围重新划定为：
北至白云北二环高速，南至荔湾、海珠区界，西至广州市界，东至天河区界的范围界定为主城区，面积约630平方公里，作为实施“老城提质”方针的空间载体。
简单来说，就是中心四区，再加上白云区北二环高速以南的部分。
要知道，此前在《广州市城市总体规划（2017—2035）》（草案）中，主城区的范围比现在的要大得多。
可以看到，在原先规划里，黄埔、番禺有部分被划入了主城范围。
因此很多范围内的新盘都打着“主城区”的口号，吸引了不少客户前往。
谁知道主城缩水了，白云安然无恙，但黄埔、番禺直接被踢出群聊，本来斗得火热的两个区直接哑火了。
可能有人会问，是不是主城区重要吗？少了一个头衔会影响区域发展吗？
答案是重要的，对于区域发展的方向也会有很大的影响，官方也做了阐述：
一方面，主城区是广州经济发展的主引擎，集聚了高端资源，抗压能力最强，投入产出效率和安全兼备，稀缺价值更加凸显。
简单来说，主城区受到的资源倾斜会比非主城区要多。
另一方面，主城区集聚了政治、文化、国际经济、国际交往、国际交通枢纽等方面的优势资源，发挥着不可替代的核心功能。
比如被在主城范围内坚挺的白云，有国际交往中心、城市枢纽门户、总部经济集聚区、云山西麓宜居新城等高级定位。
|图源白云融媒
一般来说，主城区的在公共资源投入上享有更高的优先级，交通、教育、医疗的建设密度，都会高于外围区。
就拿地铁而言，超大城市的交通网，普遍是以主城区为核，呈现“核心+放射”的结构。
这就是为什么白云不仅是全市重大枢纽最密集的地区，而地铁在营站点、在建里程都是全市第一了吧。
|图源广州白云发布
不过可能有一部分人认为，白云的另一面还无法支撑起主城区的定位。
工厂林立、道路崎岖、尘土飞扬、城乡结合部面貌、缺少大型商业等标签，是白云目前还未能解决的问题。
另外，白云的楼市相比于黄埔、番禺来说，热度不算高，近年来土地出让少，能卖出的地更少，入市的新盘也只有少数项目才能杀出重围。
但从这次主城区缩水来看，官方对于白云还是相当重视的，未来还会倾斜更多资源扶持。
|图源白云融媒
而白云也在慢慢变好，去年GDP增速8.1%，亚洲特大型综合交通枢纽白云站开通，火车站片区三元里旧改、黄村旧改、萧岗旧改等加速推进。
蜕变需要周期，看看后续白云能否创造更多惊喜吧。
对白云来说绝对是天大的利好，那么番禺、黄埔是否构成利空？
我认为不是，被踢出主城范围后，这两个区的“自由度”更高。
比如黄埔区，就被单独划分为东部中心，广州现代活力核。
按照“老新未”来划分中心区，显然，东部是当前广州现阶段最紧迫的发展重心。
这也契合广州近些年来的发展方向，所以黄埔被踢出群聊了反而更有空间大展拳脚。
|图源广州黄埔发布
在我看来，不在主城区的黄埔要比在主城区的白云还有更多故事要讲。
毕竟黄埔的“发育能力”，要比白云更强一些，而且区内各板块的分工更为明确。
作为广州GDP名列前茅的区域，黄埔区2023年GDP达到4315.17亿元，总量稳居全市第二。
|图源合富置业
此外，在广州11个区创新力排名当中，黄埔第一，天河第二。
不久前公布的2023年广州最新人口数据，进一步凸显了黄埔经济发展对人口的虹吸作用。
黄埔区2023年常住人口数量突破120万人大关，达122.21万人，与2022年相比增长超过3万人。
|图源合富置业
黄埔区城镇化率超过9成，达94.37%，仅次于城镇化率已达100%的中心四区（天河、海珠、越秀、荔湾）。
不难看出，黄埔出来“单干”的效果可能要在主城范围内的收益更高。
这对于黄埔的楼市来说，也是极大的增量，如近期快要入市的保利图书馆项目，热度超高。
当然了，要把故事讲好，得先让旧改加速跑。
至于番禺，能讲的故事同样很多。诸如广州大学城、长隆万博、长洲岛等板块，都是番禺能持续输出的区域。
番禺跟黄埔一样，离开了主城区的“约束”，单打独斗的自由度更高了。
|图源番禺融媒
据规划，番禺是11区中唯一一个拥有双中轴（新中轴、活力创新轴），一个增长极（狮子洋增长极）的区域。
最近，大学城片区东西庄地块面向全球征集城市设计方案，对标世界水准。
要知道，这是继珠江新城东区、琶洲东区以及广州塔后，广州为数不多直接要求对标世界级的规划，番禺咖位进一步提升。
更别提发展得如火如荼的万博-长隆片区，从拍地到项目入市，持续霸占着楼市头条。
而片区内超大增量万博里仁洞融资区，预计今年上半年亮相，期待值拉满。
|图源番禺融媒
还有备受期待的长隆三期AB地块也预计年内出让，集超级乐园、体育公园、交通枢纽于一体，又是一个顶流项目预定。
加上正在热销的耀胜新世界广场|耀胜尊府、华润置地长隆万博悦府，哪怕不在主城区，万博-长隆板块也有自己的流量赛道。
与其说黄埔、番禺被主城区抛弃，不如说这两个区域要自己做主城，发展属于自己的中心区域。
显而易见，广州新战略规划的底层逻辑，是去单中心化，主打一个“均衡发展”。
这样也利于各区房地产市场的发展，促进楼市健康和谐发展，买房选择不再单一中心化，外围的主城也能很吃香。
【END】
本文仅供参考，不构成投资建议。
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