不容易！经历过延期、终止出让、重新上架等流程的南沙2024NJY-2地块终于成功出让，这也是广州下半年成功出让的第一宗地块。
宗地出让本来是件好事，尤其是市况冷清的南沙，卖出了一块地有助于提振市场。
但对于该地块周边的业主、开发商而言，该地块出让却让他们睡不着了……
究竟是怎么回事？我们一起来看看~
先来了解一下这块地的基本情况，该宗地被中铁广投以总价5.91亿元，成交楼面价11976元/㎡拿下。
据了解，该地块位于广州市南沙区横沥镇凤凰二桥东侧、横沥大道南侧，占据着横沥岛板块的核心位置。
地块距离地铁18号线横沥站约400米，比板块内多数新盘都要离得近。
值得一提的是，该地块还是一线江景位，虽然横沥岛上不缺江景盘，但能将江景+地铁优势结合一起的却较为少有。
更何况，该地块南侧在建48班小学，北侧在建横沥岛生态超级堤。
而且横沥岛上还有三甲医院中山大学附属第一（南沙）医院，可以说地块周边的配套还是很齐全的。
怎么看，这块地的素质都很不错，但回顾这块地的出让之旅，只能用坎坷形容。
该地块在去年就出现过，曾经是多次延迟之后选择终止出让的2023NJY-6地块，当时的楼面价约1.2万/㎡，但需配建26000㎡酒店且自持不低于五年。
后来调整了规划在今年5月重新上架，地块面积腰斩，价格进行了下调，楼面价调至约1.17万/㎡。
而且取消了配建酒店要求，改成需要自持商务办公用途物业面积不少于10500㎡。
但是！该地块又延期了，并且还涨价至11976元/㎡，取消了需要自持10500㎡的商务办公物业，改成仅需配建。
一连串的操作下来，看似复杂，但对于开发商而言却是更友好了，虽然地价涨了点，但配建商业无需自持，后面能拿出来卖了回血。
尽管条件宽松不少，但该地块还只能是底价成交，能看出开发商们对于南沙的市场信心仍然不足。
不过作为广州下半年成交的首宗地块，南沙这块地还是具有风向标作用的。
既然如此，为何周边的业主和开发商率先破防了呢？
原因很简单，这块地太便宜了，而片区新盘竞争激烈，过低的价格将会给曾经骄傲的市场一记重拳。
如今南沙横沥项目众多，新房供应量大，已成一片红海。
数据显示，横沥岛现有货量在15000套以上，已售套数大约5000套，去化率大概为33%，未售套数约为10000套。
这块地折合楼面单价仅1.19万/㎡，这意味着啊，这个项目入市大概会卖2字头起/㎡。（3字头有可能，但需要勇气）
这价格出来的话，对片区的杀伤力可太强了。
上面也说过该地块的素质不差的，地铁、景观、配套都有，而容积率仅2.5。
如此低的容积率，跟地块隔壁的项目星河·江堤春晓差不多，未来大概率会做改善产品。
更何况，该地块还是新规后面世的产品，开发商在设计上多用点心，就基本没有短板了。
试想一下，近地铁+一线江景+新规产品+低容积率的项目，只卖2字头起，那不止板块内的新盘遭殃，连整个南沙市场都会颤抖。
要知道，岛上不少竞品当年拿地，楼面价都要2万多，但这块地一上来价格就腰斩。
而地块隔壁的星河·江堤春晓无疑是最受冲击的项目，目前该楼盘售价大概是3.1-3.2万元/㎡。
该地块不仅价格低，江堤春晓有江景，这块地块也有；江堤春晓主打低密住宅，这宗地块容积率同样低至2.5。
江堤春晓自带商业项目，这宗地块也有……
甚至地块与江堤春晓就是挨着的，江堤春晓：坏了，这块地是冲着我来的！
所以综合而言，未来新地块将比江堤春晓更有竞争力。
而江堤春晓从去年6月开盘至今已满一年，累计网签200套，已取证房源去化率约62.5%。
这个去化成绩放到片区来说算不错了，但中铁广投这块地如果要走内卷路线，江堤春晓的优势可能就要削弱不少。
此外，这块地的入市要慌的不只是新盘，连次新二手盘也面临着巨大压力。
目前在二手平台上能看到，南沙二手挂牌房源在8400+，而地块对面灵山岛位置好的房源均价3万/㎡以上。
假如中铁广投这个项目要卖2字头的话，可能连二手房市场都要扛不住。
当然了，2字头入市只是假设而已，未来会打造什么产品，卖什么价格，仍是未知。
但地块本身素质就不错，楼面价也低，对中铁广投来说是容错率很高的项目，只要正常发挥大概率能在横沥岛杀出重围。
不过对于买房人而言，当下的南沙并不是首选，哪怕横沥岛规划再多、风景再好，吸引力仍不足。
现在的南沙太缺人了，也缺把人留下来的能力，前两年炒房客轰轰烈烈地进场，让横沥岛短暂地火了一下。
于是大量开发商买地卖房，让横沥岛在南沙出尽了风头。
当潮水退去，当下的横沥岛只余大批新建楼盘未完工的黄沙尘土，南沙市场也只剩一地鸡毛。
但也不能直接否决南沙成长的可能，南沙的成长需要很长的周期，能等得了的买房人，自然会在未来收获成熟的果子。
当前房地产整体回落，房子越来越回归纯粹的居住属性，南沙的楼市就处于回落的首位。
但等片区发展起来，南沙也将会是跑向辉煌的头牌，横沥岛的概念不差，再给横沥岛一点时间，说不定就有惊喜了呢？
你认为横沥岛未来前景如何？中铁广投这块地会杀出重围吗？直接来评论区留下你的想法~
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本文仅供参考，不构成投资建议。
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