上两周，我们以广钢为例写了片区二手房价普降的现象：
评论区有粉丝表示：其它区也降了为什么不写？你是黑子。
嗯，有求必应，今天我们就来写一下以老黄埔为代表的黄埔二手房市场情况。
最近，黄埔涌现了一批特价二手房源。
比如6月底，老黄埔标杆盘城市之光成交了一套95㎡单位，总价440万，折合单价4.63万/㎡，卖家包增值税。
当时，这套房源的成交直接震惊了黄埔的二手市场，毕竟当前城光F区在平台挂牌均价为5.7万/㎡。
而这套房源以单价4.63万/㎡成交，无疑是击穿了城光二手的底价。要知道，城光在2021年时，新房成交均价就已经到了5.1万/㎡。
这还不算最震撼的，在此之后，城市之光又成交了一套99.55㎡的房源，同样是卖家包税，实际单价约4.3万/㎡。
据了解，这套房源是F区面积约92㎡南向三房，总价400万，折合单价4.4万/㎡，业主包增值税。
若扣除增值税部分，该套房源单价仅约4.1万/㎡，城光的底价再次被击穿。
要知道，城光位置最好的组团就是F区，楼下有河涌、园林，而且楼栋与马路之间有绿化隔离，噪音影响小。
连老黄埔这样标杆性质的次新盘，也开始扛不住压力，更别提黄埔其它板块的项目，业主纷纷开始出逃。
比如位于科学城的时代春树里，近期业主疯狂“砸盘”。
春树里一套93㎡三房在2021年3月成交总价386万，单价4.1万/㎡；2024年4月一套同户型成交总价206万，单价2.2万/㎡。
目前小区内挂牌的特价房源不少，基本180万左右就能拿下小三房👇
三年时间内，春树里的总价跌了180万，单价跌了1.9万/㎡，而且仍有持续下降的趋势。
无独有偶，板块内相对较为热门的中海誉城北苑，同样出现了挂牌价低于2万/㎡的盘源。
目前中海誉城北苑有一套面积87㎡2房户型，以160万元放售，折合单价仅18278元/㎡。
我在平台上查了一下，中海誉城北苑单价低于2万/㎡的房源并不少，但总体均价还是维持在2-4万/㎡之间。
还有曾经的第一网红盘万科幸福誉，巅峰时期挂牌价3.8万/㎡，如今二手房价直接腰斩，甚至还有打骨折的。
近期有一套72㎡的小户型挂牌1.66万/㎡，总价不过120万。
简单算了一下，首付36万左右就能上车，比增城的新盘还要便宜，真让心动。
这下真是实现了增城价格买黄埔了，这让增城的房子怎么活？
那么黄埔二手房市场为什么会出现这种情况呢？实际原因跟荔湾很相似。
首先是在2017-2021年的巅峰时期，黄埔市场的预期被炒得很高，不少板块涨幅高达200%，全广州第一。
简单来说，就是泡沫太多了，一到市场下行时期，价格直接回落。
再加上，当年那批高价房源也过了五年，到了流入市场交易的时期，挂牌量顺势暴增。
数据显示，今年6月的黄埔二手房，成交量再次突破600套大关，几乎追平去年年底的峰值。
其中，成交套数和成交面积，黄埔的环比都超50%，成为全市第一。
据合富大数据显示，今年上半年黄埔区内外围新兴片区二手成交增长相对更为明显，正是二手“性价比高”房源拉动成交的结果。
在一手房挤兑，二手房挂牌量激增的情况之下，不少业主为了快速脱手选择“割肉”。
此外，生活配套方面的缺失也是业主们逃离的一大原因。
除了老黄埔、科学城等发展较为成熟的板块，其它区域的配套都不太尽人意。
像之前关于Costco的落地选址问题，黄埔区的业主都疯狂在领导留言板上为自家板块争取。
黄埔，真的好缺大型商业。
此外，医疗资源的不完善也让知识城、云埔片区的业主头疼。
有位知识城的业主半夜突发肠胃炎，却找不到深夜营业的医院，只能开车到20多公里之外的从化就医。
看上去像是幽默的冷笑话，对于在黄埔区生活的业主来说，却是难过的日常。
眼看着其它区配套完善，生活便利，自己生活的区域看病都困难，自然会有抛售房子置换的心思。
那么黄埔的配套会有增量吗？答案是有，但新盘同样来势汹汹。
今年下半年，黄埔超大体量的旧改项目陆续有了动静，如双沙旧改——一城江山海估计8月开盘。
更别提知识城高新仕林苑、知城翰林湖畔、科城·新世代；科学城的星河盛世禧悦、星河华甫村旧改；还有庙头旧改、南湾村旧改、新溪村旧改......
这些旧改项目提升城市建面的同时，还会给片区带来大量的商业、教育、医疗等配套，当然了，还有很多的新房。
再加之新项目还有户型新规的BUFF，超100%实用率+天量供应+价格战，将会进一步挤压二手房的生存空间。
黄埔的新房排队进场，二手房只能抢先逃离，因此低价房源会越来越多。
当然，挂牌价降低最受影响还得是投资客，对于以自住为主的业主们而言，旧改的推进是利大于弊的，毕竟配套多了嘛！
而且趁着这阵抛售潮，想要上车黄埔的买房人就能够低价入手笋盘，不失为一个好的置业窗口期。
说实话，广州全市的二手房价都在跌，房子正在回归居住属性，对于自住的买房人来说，外界的纷纷扰扰与自己无关，涨了高兴，跌了虽然心痛但影响不大。
相比于其它区，黄埔区的环境还是相当能打，虽然配套有所缺失，但规划不少，部分资源也在逐步落地，总体而言黄埔还是比较宜居的。
你认为黄埔的二手房还会继续跌吗？如果是你，你会选择买入黄埔吗？欢迎来评论区留下你的看法~
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本文仅供参考，不构成投资建议。
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