不得了，在市场不好的时候，连高傲的越秀区新盘也要开始收割刚需了？
地处环市东商圈+执信中学在侧+板块20+年无新供应，多重buff叠加在身的保隆越禧府，最近开了样板间，即将入市。
据了解，项目的定位很广，刚需、刚改、改善三类群体都有匹配的产品。
看上去有点意思，具体项目情况如何，我们也第一时间去了项目现场看了看。
对于越禧府这个名字，大家可能会有点陌生，但是如果换成先烈南路23号地块，大家就了然了：原来是你！
都说在越秀区的新盘就没有地段差的，但越禧府地处的环市东板块还是相当能打。
项目往东就是珠江新城CBD，不仅坐拥越秀区成熟的商业，还触手可及珠城的高端商业圈。
金贵，就是该地块自带的形容词。
再来看看交通，项目位于地铁5号线淘金站与区庄站（地铁5号线与6号线交汇点）之间，距离约800-900米，均步行可至。
除此之外，项目南侧还有地铁12号线（在建中）的建设六马路站、地铁13号线二期（在建中）的农林下路站。
交通不愁，配套更成熟。
项目对面就是中大附属肿瘤医院（三甲）、中山大学眼科中心，第八人民医院（东风院区，三甲）、中山大学北校区等。
这意味着，该项目潜在客群一抓一大把，不愁卖。
而且它还紧挨环市东商圈，附近有广百百货、苏宁易购等商场，生活需求皆能满足。
但齐全的配套对于该项目而言只是小菜一碟，最为王炸的，当属其周边的教育资源。
项目西侧就是执信中学，而且根据今年越秀区学位划分情况，项目大概率会被划分至建设六马路小学的招生范围。
虽说建设六马路小学并非省一级，但在各位家长心中，其小升初派位可是豪华配备。
按照往年派位的情况，建设六马路的小升初派位组中，包含执信中学本部、十七中、省实越秀学校(天胜校区)、二中、广大附中等学校。
这7所对口初中，有6所省一级，更有执信中学在家门前，很难不让家长们心动。
但至于能入读哪所学校，还是要以教育局当年的招生政策为准。
可以说，市面上那么多“六边形全能战士”新盘，几乎没有几个能比得过保隆越禧府。
不过越秀区的新盘都有一个通病，那就是体量小、产品设计较为落后、以单体楼为主。
保隆越禧府的体量同样不大，项目总用地面积约8134㎡，容积率高达8.02。
但项目却在绿化上花了不少心思，小区绿化面积高达6000㎡，还打造了小区可供活动的小区园林，算是越秀区新盘里较有优势的一点。
此外，项目还规划了约8000㎡商业体，业主下楼即能吃喝玩乐一条龙。
产品部分，越禧府仅有三栋建筑，但是胜在楼栋全部一字排开，南向视野开阔，保证通风采光。
保隆越禧府主打建面约71-153㎡户型，面积段跨度很大，均为新规后户型，因此产品很能打。
目前项目做了建面约71㎡、108㎡、153㎡的板房，刚好对应刚需、刚改、改善三个群体。
先来看约71㎡小户型，目前，越秀区在售的新房基本是三房起步，小户型几近“绝版”。
但越禧府选择保留了两房的设计，整体格局方正。
像当下流行的LDKB一体化设计、卫浴分离、主卧飘窗设计，这个小户型都做到了。
这个面积段的产品意味着总价更低，门槛更亲民，很适合老广养老、投资收租和家长陪读的客群。
想要面积大一些，适配多人口家庭的可以看看建面约108㎡三房。
该户型做到三开间朝南、开间约4米的超大客厅、双阳台设计等等，舒适度高，更适合周边置换客、改善型买家。
次卧可按家庭需求改造成老人房，儿童房或书房等功能空间，灵动性还是很高的。
改善客们则能直接看建面约153㎡四房，四开间朝东，可望广州塔。
这个户型的灵动性同样很高，可做四房或者大三房，动静分区合理，LDKB一体化设计使空间更通透。
客厅面积约40㎡，全屋约13米超大面宽，这样大气奢阔的设计在越秀区十分罕见。
可以说，保隆越禧府的产品力不错，虽然比起市面上部分新盘的设计会略有不足，但放到越秀区来横向比较，足够了。
更何况，越禧府的交标也很不错，如每个户型都在入户玄关处都配备了智能化面板，一键控灯、新风系统、电动窗帘等配置都有，甚至鞋柜内部还有杀菌消毒机。
比产品力，越禧府新规后的产品使用率更高；越禧府有罕见的大园林；比配套，越禧府周边的资源又很能打。
那么思来想去，可能只能比比价格了。
那么保隆越禧府会卖多少钱呢？目前项目暂未透露，但据现场销售表示，会参考周边楼盘的均价。
目前，保隆越禧府周边超九成物业都是楼龄在30年以上的二手房，个别楼龄10～20年左右的小区，挂牌单价集中在7～10万/㎡。
作为板块内断供二十余年后首个新盘，越禧府周边没有直接竞争对手，因此置换需求庞大，潜在客户很多。
放眼整个越秀区，在售中的新盘也不多，均以大户型为主，而保隆越禧府的产品面积跨度大，面积段上有很大优势。
而这些在售项目均价在10-13万+/㎡，如万科瑧樾府、广东城投·东园公馆、港汇台、君煕府等。
如果保隆越禧府的开盘价要参考这些新盘，那么大概率也会在10万/㎡。
但项目有约71㎡的小户型，假设开盘10万/㎡，那么入手门槛总价最低700万起，放到其它区域足以置换到大平层项目。
对于买房人而言，单在越秀区内比较，越禧府的性价比不错，可以考虑。但放到区外，可选择的新盘太多了，越禧府就不会成为首选。
尽管如此，越秀区的成熟度就摆在那里，学校、医疗、商业、生活氛围等配套是其它区赶不上的，卖10万+/㎡也是合理之中。
总的来说，这个项目更适配有配套需求且地缘情怀的置换客，如果价格合理，周边高校及医院等高知人群大概率会入手。
你认为这个项目怎么样？会卖多少钱呢？欢迎来评论区留下你的看法~
【END】
本文仅供参考，不构成投资建议。
【新盘】
【土拍】
【政策】
