还不到两年，琶洲居然“翻脸”了！
想当初，一纸“严禁商业房地产开发”的通告，将琶洲的土地价值拔到新高，随后的土拍里还诞生了新“地王”。
没想到现在居然还要上新宅地，一上就是6块！
好家伙，这6块地不仅体量大，位置也是相当地好，对于“地以稀为贵”的琶洲来说，新增的地块会不会稀释琶洲的价值呢？一起来看看。
近日，广州规划局发布了海珠新滘东路北侧储备地块（AH0902、AH0904规划管理单元）的最新控规。
规划范围位于海珠区琶洲南区，北至黄埔涌、南至规划横二路、西至赤沙北码头涌东侧规划支路、东至科韵路。
地块靠近黄埔涌、大围公园，对岸就是广交会展馆，对比琶洲南TOD更靠近琶洲CBD，但距离地铁又相对较远，双方各有优势。
这块地西侧就是琶洲南TOD，从这里自驾到珠江新城、琶洲都十分方便。
不过地块还有一个庞大的潜在变量——南侧的赤沙村旧改项目。
赤沙旧改的合作伙伴是央企中铁置业，未来的增量与升值空间也有了。
单看地段，这6块宗地应该会比琶洲南TOD更抢手，但美中不足的是，这6块的体量都不大，在琶洲南TOD面前宛如小蚊子。
我仔细研究了一下控规，发现这6宗地块是原本是商业商务用地，规控调整后摇身一变为住宅用地，体量达29.5万㎡。
接近30万㎡的体量看上去很大对不对？实际上这是6块宗地加起来的面积，平均每块地大约5万㎡左右。
要知道，刚刚售罄的琶洲樾总建面约8.8万㎡；琶洲南TOD，一期约30万㎡，二期住宅约8万㎡。
再加上，这6宗地块大概率会拆分成几个几万㎡体量的微型项目，由不同的开发商操刀，比起同一个开发商操盘的项目，缺乏整体性。
微型项目的共同点是：基本没啥配套、容积率偏高、绿化率偏少、园林缺失。
而地块调整前的控规，商业商务用地建面为55.1㎡；调整后商业商务用地建面10万㎡，减少了45.1㎡。
这意味着地块的商业配套更少了，不过这次调整，把商业商务用地改为住宅用地，位于两侧靠近河涌，景观不错。
当然了，要是同一个开发商全部拿下集体开发又是另外一个故事了。
新宅地来了，对琶洲乃至楼市整体而言，肯定是大大的利好。
2022年10月，省人民政府曾经出过一纸文件：琶洲严禁商业房地产开发。
如今才过去2年不到，就冒出来新地块了。
那么琶洲还有稀缺性吗？以后会不会又继续新增地块？
答案是：有，会。
你看珠江新城，都开发20多年了，现在时不时还会蹦出一两块宅地，但丝毫不影响市场价值。
琶洲新增宅地的可能性很高，并且也不会影响琶洲的稀缺性。
因为从根本上说，琶洲的稀缺性不在官方限制，而在于资源、产业、规划的围绕，官方的态度反倒是更直观地告知购房者地段价值。
其实这并不是琶洲第一次“食言”了。
今年3月，中区二区调整控规，便已经新增了一宗宅地，计容建面超4万㎡。
宅地多了，对于买房人来说选择多了，毕竟现在琶洲的房子是靠抢的。
琶洲南TOD每次加推都要拼手速，如今二期也快清盘了；琶洲樾已经售罄；琶洲331地块还没开卖，但仅有不到100套的货量......
根据克而瑞数据显示，目前琶洲是全市成交均价最高的板块，为121744元/㎡。
此外，琶洲还一直呈现涨价趋势。
6月，克而瑞统计的75个板块中，有56个板块的新房成交价都同比下降。
但琶洲，却从去年的 98152元/㎡直接涨至超12万/㎡，同比涨幅为24%，居全市第二位。
所以，琶洲的价值长期来看是往上走的，6宗地块的入市只会是利大于弊。
更何况，整个广州市场也需要琶洲地块提振信心。
今年至今，广州土拍市场的成交总额仅约64亿，不到去年同期的1/5。
这次琶洲的调规地块，显然要扛起2024年土拍大旗。
按照广州的速度，很可能很快就能看到这批地块的身影。
当然了，除了琶洲宅地，下半年广州也掏出了不少靓货，越秀广州大道中地块和天河临江大道北侧地块。
广州大道中地块紧邻杨箕村和东方花苑，一路之隔就是珠江新城，周边房价都是15万/㎡上下。
起拍价也比较惊喜，总价约5.9亿，折合楼面价3.3万/㎡。
而且地块体量较小，风险可控，还是越秀区罕见的使用率超100%的项目，预计不少房企会感兴趣，应该会溢价成交。
此外，还有天河临江大道北侧地块，也是“地王”的有力竞争者。
地块位于金融城西区，临江大道旁，西边就是10万+顶豪汇聚的珠江新城东区，一江之隔就是广交会展馆。
地块素质也十分惊艳，南向可以一线望江无遮挡，也能直望广州塔，到5号线员村站直线距离500米，年底还将开通广州首条大环线11号线。
地块挂牌总价81.9亿，楼面价47917元/㎡，比琶洲西地块当时47669元/㎡的起拍价还要略高一点，有机会成为广州下一个新地王。
不过地块17万㎡的体量、81.9亿的总价，都是琶洲西的数倍，也意味着开发成本高，难度大，开发商需要有较强的开发能力才能操盘，因此可能不会有很多房企出手。
可以看出，官方在尽力拯救市场了，除了政策之外就是把压箱底的靓地拿出来，提振一下信心，就看市场们买不买单了。
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本文仅供参考，不构成投资建议。
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