这两天，广州又有新政刷屏：公积金额度提升+停批新建公寓。
单看这两个政策似乎不痛不痒，但结合来看就很微妙了，底层逻辑是刺激年轻买房人回归住宅市场。
这两项政策利好力度有多大？适配哪些人群？别急，我们逐一分析。
首先来看公积金额度提升这项政策，先说结论：成本降低，但适用范围较窄且要求较高。
该通知自2024年4月9日起实施，有效期5年，重点部分为大家画出来了👇
一、住房公积金贷款个人最高调整至70万元，两人或以上共同购买的额度上调至120万元。
二、使用住房公积金贷款购买自住住房，且所购住房为新建一星级绿色建筑或新建装配式建筑的，住房公积金贷款最高额度可上浮10%。
三、使用住房公积金贷款购买自住住房，且所购住房为新建二星及以上星级绿色建筑的，住房公积金贷款最高额度可上浮20%。
具体能上调多少，我也给大家整了个表格，可以根据实际情况来贷款👇
总的来说，假如你是首套房且买的是2星及以上的绿色建筑住房，个人可贷最高84万，两人及以上可贷144万。
如果你是二胎及以上家庭，那么额度更高，个人可贷最高可达91万，两人及以上可贷156万。
大家最关心的问题莫过于，按新的政策贷款可以省多少钱？
这笔账算起来很简单，以首套房且非二胎家庭情况来看，单人最高能贷84万、双人最高能贷144万。
按照目前广州公积金首套房的利率为3.1%，商贷首套房利率为3.85%来算。
单人的话，最高能贷84万，商贷利息需要57.77万，月供3938元；而公积金利息45.13万，月供3587元。
单人可省总利息约12.6万，每月能省约350元。
双人的话，最高能贷144万，商贷利息需要99.04万，月供6751元；而公积金利息77.36万万，月供6149元。
双人总利息可省约21.7万，每月约少给600元的月供，省下来的钱可以喜提一辆小米SU7。
当然了，官方也出了更为详细的解读，具体如下👇
对于年轻买房人而言，公积金额度上调是利好，但力度却不大。
毕竟提升的额度有限，双人最高只有156万，还得是二胎家庭。
这个总价适用范围在增城、从化、花都及白云外围区域，想要买入更为中心区域的房子就不适用了。
但这也利于外围区域新房的去化，毕竟对于首套且预算不足的刚需来说，成本实打实地降了，那么购入外围区新房的选择就更多。
不过还有一点值得注意，公积金贷款额度与建筑的绿色星级有关，想贷到最高的公积金额度，得买2星及以上绿色星级建筑。
要知道，绿色建筑的星级越高，代表着房子的质量越好，而开发商投入的成本就越高。
说直白了，绿色建筑星级越高，房子越贵，一般适用于改善型住房。
广州新盘很多，但是能评上星级的却不多，我粗略为大家统计了一下👇
2星级标准：新世界天馥（266万起）、中海浣花里（总价290起）、能建天河麓誉府（总价待定）、珠实云悦花语（总价108起）、华润置地天河润府（总价792万起）、中铁建翰林新语（总价130万起）、保利和颂（总价290万起）、中绿蔚蓝湾（总价203万起）等。
3星级标准：新世界耀胜尊府（总价500万起）、华润置地白鹅潭悦府（总价千万起）、保利招商华发中央公馆（总价待定）、华润置地长隆万博悦府（总价550万起）等。
可以看到，多数2星级以上标准的项目定位改善，只有少部分刚需友好项目。
当然了，还有更多项目没被统计进来，大家可以来补充~
对于有购房想法的买房人来说，公积金上调政策不仅减低了成本，还为大家筛选出了哪些项目是“平靓正”，虽然受益的范围不算广，但总归也是个长期利好。
至于另外一项刷屏社交网络的政策，莫过于广州停止住宅类公寓审批。
据网络信息，目前官方还没出台正式文件，但相关通知已经下发，并且已经执行了。
通知重点如下👇
一、在全市范围停止新的公寓等类住宅项目的规划审批，编制土地出让方案时不得出现有关公寓等类住宅的表述。
二、已出让且规划审批通过的公寓等类住宅项目，可按原规定继续办理后续审批手续。
三、按照鼓励商业、办公及新型产业类项目自持经营的原则，在土地出让时，原则上需设定自持比例和自持年期，并在土地出让合同中约定。
四、严格规划许可审查审批。平面功能标注不得出现“公寓”“卧室”“客厅”等住宅类功能描述。
如果公告内容属实，那么意味着广州从昨日起禁止审批类住宅公寓，后续申请建设的项目，也不能配置卫生间和厨房。
乍一看，还以为广州是为了刺激存量公寓成交，减轻商办市场库存压力。
实际上，政策背后是为了刺激买房人回归住宅市场。
为什么这么说？
给大家简单分析一下，公寓因为面积小、总价低且功能灵活，备受新一代买房人喜爱。
试想一下，总价五十万想买海珠，无论是一二手住宅都很难，但是买公寓的话选择就多了。
并且公寓不仅能自住还能出租，等日后有钱了再置换，也比较符合现代年轻人的消费观。
其次，公寓的租售比一般会比住宅高，而且空间使用更灵活，能用来做民宿、美甲美睫等办公场所，吸引了不少投资型买家购入。
比如上月底首开的琶洲ONE57，开场就卖了上百套，比起动辄千万起步的豪宅，公寓显得香很多。
随着公寓在市场的占有度变高，住宅市场的刚需部分就容易被挤占，同样预算买市中心公寓还是郊区住宅，也是大家一直以来为之争吵的问题。
而该新规落地后，待市场上的存量公寓逐渐被消化，在没有更好的选择时，这拨人自然也掉头转向住宅市场。
所以短期来看，是利好存量公寓去库存，但长期来看，是想让买房人回归住宅市场，促进刚需用房的去化。
那么两个政策结合来看，主要针对的是刚需买房人，总体是利大于弊的，毕竟住宅的总体属性要优于公寓，而公积金额度提升又减低了成本。
在我看来，这两个政策短期内并不会促进新房成交量提升，属于是温水煮青蛙，让买房人慢慢回归住宅市场。
广州的政策百宝箱里，还有很多大招没用，接下来的市场仍值得期待。
【END】
本文仅供参考，不构成投资建议。
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