广州的楼市就近期的天气那般，阴晴不定。
当你以为天晴的时候，就会突然打雷暴雨，数据惨淡浇个透心凉；当你以为楼市没救了，又突然放晴，来几个政策稳定市场。
但南沙，却在这种情况下，走出了一片晴天。
究竟为何？一起来看看~
8月上旬广州的网签数据，全市11区，一共录得2233套新房网签，相比7月上旬的2735套，跌幅约18.4%。
不过8月是传统冷淡月，这个数据也正常，假如下旬为“金九”预热造势而发力，说不定数据也会有所提升。
毕竟广州楼市，主打一个“反转”，尤其是南沙，当你不看好它的时候，它就一飞冲天给你惊喜。
上半年的南沙楼市，就如我们刻板印象里的那般平淡无奇，之前我也写过相关的稿子点评。
令人惊喜的是，下半年南沙楼市却一改往日颓势，不仅成交量暴涨，还冲了不少第一。
7月，广州市新房网签5134套（不包含7月20日-21日数据，官网未公布），环比下跌32.73%。
而南沙一手成交亮眼，甚至还有望超越增城，最后以887套网签量排全广州第二。
但无论是近15万㎡的网签面积，还是超40亿的成交金额，又或是超160㎡的套均成交面积，南沙都是排名全市第一！（数据来源：中指院）
不过这个数据背后，有部分原因是阳光城丽景湾的集中补录（289套），直接拔高了7月的网签量，所以南沙的排名才飙升。
但剔除补录数据后，南沙实际数据也有598套，排到广州第三，这个成绩也很亮眼了。
况且这个数据放到今年各月来看，也属于网签高位。
更为重要的是，今年广州其他区域一手房市场成交量均出现下滑，哪怕是上半年一骑绝尘的海珠区，成交量直接下跌了58.81%。
但南沙属于是厚积薄发，是广州7月唯一一个环比上涨的区域，也是少有的成交趋势整体持续上涨的区域。
那么为什么在全市普跌的状态下，南沙在7月能够逆势上涨呢？
首先，政策的利好影响，尤其是广州放开了港澳居民的限购，港澳台以及外籍人士在广州限购区购买120㎡以上户型以及非限购区买房。
而南沙作为大湾区的重要枢纽，再蹭上深中通道开通的热度，自然而然就吸引了大部分港澳居民前来置业。
其次，南沙的新盘降价让利幅度大，卷价格已经成为南沙各新盘之间的“潜规则”，只要价格够低，不怕没人买👇
我整理了部分南沙在售新盘情况，可以直观地发现，曾经冲至3-4万/㎡的房价均回调至2字头，甚至还有不少1字头的特价房源出现。
比如卷疯了的横沥岛上的湾区金融城，刚开盘时可热闹了，看盘还需要“茶水费”，最高价能冲到3.6万/㎡，但如今却跌回2.6万/㎡，两年价格直接腰斩，业主要哭了。
如今南沙横沥项目众多，新房供应量大，已成一片红海。
数据显示，横沥岛现有货量在15000套以上，已售套数大约5000套，去化率大概为33%，未售套数约为10000套。
新盘竞争激烈，意味着还会继续降价，那么对于买房人来说，价格越低越心动，叠加1.5成首付政策，部分网红项目都能实现首付30万即可入手。
政策支持+门槛下调，双BUFF加持下，自然会促进大批成交。
更何况，以自住的角度来看，南沙有留得住人的优势。
除了产业有待提升，南沙其它方面的配套并不输主城区，比如环境，我去过南沙很多次，也有很多朋友在南沙居住，我们一致认为，南沙很舒服。
就居住舒适度而言，南沙有山有水很宜居，特别适合city walk。
而且为人诟病的商业，南沙也补上了，像星河COCO PARK、南沙悦方城、南沙环宇城三大商业体齐齐开业，南沙人也不缺可以逛街休闲的地方。
教育方面，南沙区也在持续发力，去年就新增了广州大学附属中学南沙实验学校、广州市第二中学南沙天元学校、广州市南沙区湾区实验学校等校区。
截至目前，南沙区已引入二中、华师附、广附、湾实、广铁、执信、广外、广外贸附等优质教育资源。
而且南沙人少，意味着人均资源分配是要比市区高上不少，比起拥挤的中心区，也有不少买房人是奔着舒适这点投向南沙。
可能有人会问了，南沙既然被我描述得那么好，为什么之前的表现那么差呢？后续还会继续保持这样的上升趋势吗？
第一个问题的答案很简单，因为南沙的产业还未成熟，难以吸引足够多的人留下。
毕竟产业是根基，产业发展不起来，再舒适的区域也只能是睡城。
至于南沙的后劲足不足，从目前新房成交指数来看，南沙整体还是处于比较平稳状态。
但楼市是变化莫测的，正如我开篇所言，阴晴不定，因此也不好妄下定言，但能在这种市场环境里保持稳定，就已经是不错的状态了。
今年下半年，整个广州都需要靠土拍市场来发力，短短三个月要供应90宗地块，压力其实很大。
受近年整体低迷的市场环境影响，房企融资困难与销售回款缓慢，开发商们都不急于拿地。
此外，广州核心地段新房项目竞争越来越大，外围区库存大，房企投资意愿不高，因而土拍热度较低。
据统计，上半年，广州一共只卖出4块宅地，成交总额仅约64亿。
而去年上半年成功出让16宗涉宅地块，总成交额约达431.19亿元，是今年同期的6倍多。
接下来，为了提振经济，广州多宗核心区域优质宅地集中“上架”，供房企选择。
而对于南沙而言，同样需要依赖土拍来提振经济，但新增地块多又会给新房市场带来冲击，目前是个无解的循环。
要知道，从2022年到现在，南沙卖出的12宗宅地，全部都是底价成交，而新地块的地价，只会更低，比如上个月横沥岛卖出的地块，突破了岛上的地价底线。
上个月，政府还召开了2024广州南沙区土地招商推介会，一口气推出22宗地块，14宗宅地，主要分布在庆盛、慧谷西区、灵山、横沥、万顷沙等多个板块。
这些低价地块一旦挂牌入市，就意味着未来南沙还会有更大一批低价房源进入市场，一方面能给市场带来活力，但另一方面也会冲击现有的存量房，增加去化压力。
所以，对于南沙后续的发展，我仍保持观望态度，只要能保持平稳，就算“活着”。
你认为南沙的楼市会好起来吗？欢迎来评论区留下你的看法~
【END】
本文仅供参考，不构成投资建议。
【新盘】
【土拍】
【政策】
