天河+楼面价502元/㎡+物业费8元/㎡，三个关键词加起来，你能想到什么项目？
看楼面价，以为是刚需盘；看地段，以为是刚改盘；看物业费，居然是豪宅盘？
而且项目就位于天河的遗珠板块——沙河。
这样神秘且矛盾的项目究竟是什么来头？
不吊胃口了，今天要谈的项目为英广瑧尚，咋一听很陌生，那我换个名字：天河区先烈东横路38号地块，可能大家就懂了。
该地块历史久远，20年前由广州市华达房地产开发有限公司以总价2143.674万元的价格成功拿下，折合楼面价约为502元/㎡，随后闲置多年。
22年被英广集团接手后才开始盘活，十月静悄悄地批了规划，随后就开始低调动工。
|图源网络
项目曾用案名澐璟，现在改成了瑧尚，估计是为了继承瑧林的豪宅品质。
根据广州广州市发展和改革委员会的批复文件，瑧尚的物业费定价8.21元/㎡，市面上大多数的豪宅都要高！
但我实际走访过后，发现瑧尚的情况似乎与豪宅定位有所出入。
瑧尚位于天河区沙河板块，具体位置处于天河、越秀、白云交界处，属于老东山地区，周围诸多学府环绕。
项目北看白云山，周边还有黄花岗公园、东风公园等大型公园，广州动物园也就4个地铁站的距离，日常休闲去处很多。
距离最近的地铁站为地铁6号线沙河顶站，直线距离约600米，步行可至的范围。
从沙河顶站出发，3站到达广州东站，4站到达珠江新城，出行很便捷。
项目还有众多高校，诸如广东工业大学（沙河校区）、星海音乐学院等，教育氛围浓厚。
值得一提的是，瑧尚对面还是天河区先烈东小学（省一级），名校就在家对面，过个马路就能到了。
项目对面还有广州市天河区沙河街社区卫生服务中心，1公里内涵盖广州中医药大学第一附属医院先烈东门诊部、南方医院（沙河院区）等医院，医疗资源还算可以。
还有一个小彩蛋，项目周边还是广州最密集的音乐文化中心，附近聚集了大大小小的剧团，喜欢看演出的有福了。
但是弊端也很明显，比如城市建面就稍显杂乱，项目附近批发市场很多，东侧临近中凯南门服装城、万佳服装批发广场、广州金马服装交易城等大型服装批发市场。
这意味着附近将会有频繁进出的运货车、再加上随意摆放的小电驴，城市观感并不好。
而且项目进出的主道很窄，瑧尚门口正对三岔路口，开车需绕行。
另外还有一条必经之路是单行道，叠加上不远处的内环路，高峰期出行会堵得怀疑人生。
而且沙河片区的旧改一直在提，但实际进展却不尽人意，恐怕项目周边的建面和交通堵塞问题短时间内无法缓解。
再加上地块闲置多年，产权问题也需打个问号。
既然要做豪宅，除却外在配套要齐全，产品的质感同样重要。
瑧尚的开发商英广集团，在广州的项目不多，天河公园的瑧林就是其口碑代表作，目前处于开发建设阶段的就是瑧尚和瑧荣府（黄埔公园项目）。
由此可见英广集团做房子的喜好：市中心、公园旁，豪宅定位盘。
瑧尚周边虽然有公园，但乱糟糟的城市建面与高端豪宅的定位还是有些错配。
不过在瑧尚的设计上，英广还是花了不少心思的。
从规划，到建筑设计，再到景观室内，据说都聘请了国际级大师，耗时三个春秋研磨打造。
在园林景观设计上，瑧尚礼聘国际景观设计巨匠小林政彦，旨在与周边环境达成和谐共生，在喧闹的都市中营造低奢隐居的生活质感。
据了解，该大师操刀过不少著名景观设计，如东京都·六本木山庄、东京都·天王州国际城市塔楼、越秀琶洲·樾、珠光·云山壹号等建筑均出自他手。
那么瑧尚的园林美学，一下子就有了期待。
在建筑设计上，英广邀请了建筑设计大师冼剑雄操刀，建筑外观很时尚，搭配银白色铝条材质，符合当下流行趋势。
根据规划图看，瑧尚占面5470㎡，规划了一栋37层综合体，包含商业和住宅。
其中3层为物业管理用房、社区服务站、星光老年之家、公共厕所等公建配套和商业。另外，项目还将自配建一所3层高的幼儿园。
从现场了解到，瑧尚一共会有6个户型，分别有约105㎡三房，以及约125-175㎡四房产品，搭配上上文提到的物业费，妥妥的豪宅没跑了。
看到这里想必你也感觉到这个项目的割裂性，一方面是单体楼+产权缺失+城市建面差+交通堵塞等“雷点”；另一方面配套不错、地段好、氛围醇熟又是很实在的亮点。
那么关键的落点就在于定价了，当年楼面价502元/㎡，现在天河的房价翻了几番，再用楼面价来定售价并不合理。
再加上沙河板块将近十余年无新房供应，最近的新房都要追溯到水荫路的四季奕居，目前其参考网签价是9.5万/㎡。
而项目周边主要以楼龄30年以上的老破旧为主，价格在3-5万/㎡不等；楼龄新一些带电梯的二手房，挂牌价多在4.5-9万/㎡。
假如瑧尚卖10万+/㎡，可能会是个笑话，但卖5万/㎡，可能会有不少客户买单。
总的来看瑧尚属于成本低，利润高的项目，就看英广想不想做街坊生意了。
放眼整个天河，沙河板块的存在感真的不强，明明位置不差，去老三区也方便，为何会成为遗珠呢？
沙河，成也位置，败也位置。地段确实不错，但处于三区交界处，管理规划的归属就很微妙。
从贝壳上的数据可以直观地看到沙河被几个高价值板块包围，却难以辐射到利好，二手挂牌均价仅3万/㎡。
这与沙河的现状有不可分割的关系，目前沙河的产业主要是服装批发市场，日常人流量达20万，人口杂乱，城市界面，市容环境一般，不适合居住。
沙河板块在售房源大多以老破小为主，缺乏楼龄较短的商品房，以致于片区房价一直维持在低位。
虽然说，沙河在2021年被纳入了规划改造的范围，但由于种种原因，进展并不快。
没有产业、商业支撑，又处于三区交界的“三不管地带”，建面较差等因素综合，表明了沙河板块未来几年内都不会有大的变量。
而缺乏变量的板块，不是建一个新盘就能带动起来的，因此沙河想要凭借瑧尚翻身，可能有点难，而瑧尚也难以凭借板块优势炒作。
不过也不能否定沙河片区日后飞升的可能，据市规委的规划，沙河未来将被赋予新的定位：云河芯和粤文坊，项目所在的北部文创商贸组团，城市面貌将焕然一新。
南部演绎文化组团将打造广州的“百老汇”，成为省、市级文化机构最集中的区域之一，进一步夯实沙河文化价值。
不过对于刚需来说，沙河板块是二手房市场中少有的价格洼地。
想要置业市中心，离珠城、体育西等商圈近一些，但预算又不多的年轻刚需，沙河是个不错的选择。
你认为瑧尚会卖多少钱？看好沙河片区的发展吗？欢迎来评论区留下你的看法~
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本文仅供参考，不构成投资建议。
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