步入淡季的广州楼市，新房成交量和房价都迈入了平淡期。
今天，国家统计局发布了6月份的广州房价，意料之中的下跌，但跌幅有所收窄。
大家都在等，广州会不会还有新的大招。
目前是没有的，但有一个褒贬不一的政策出炉，有人认为会冲击新房市场，是新的房价刺客；也有人认为利好楼市，让房子回归真正的居住属性。
这个政策就是广州配售型保障房，目前已有五个项目正式开工。
具体情况，且看我分析。
上周，广州5个配售型保障房项目共5600套房源集中开工。
据了解，此次开工的5个新建项目主要分布在中心城区，具体包括海珠区新滘西路项目、天河区奥体新城项目、荔湾区葵蓬南项目、番禺区新造二期项目和白云区马沥站北侧项目。
目前，广州安居集团正加快推进13个项目的建设，包括5个存量转换的项目（超6100套），以及此次新开工的5个项目，后续还将推出3个“按需定建”的项目（超2500套），筹集房源超过1万套。
据悉，未来规划4万套配售型保障性住房，总建设量不少于360万㎡，选址净用地不少于1.2平方公里，用地总规模不少于4平方公里。
发现了吧？这批配售型保障房的位置十分优秀，五个项目有三个在中心区，而另外两个的位置也不差。
从官方的动作来看，配售型保障房虽然还在初始阶段，但范围广、周期长推动的决心很大。
而根据官方规划的意思，配售型保障房布局还十分有讲究。
首先位置很好+交通便利，以45分钟轨道交通通勤距离为半径，覆盖主要就业人口及市中心区域，充分发挥轨道交通优势。
这意味着，保障房的选址需要离地铁近，出行便利是首要条件。
第二是职住平衡，围绕产业平台集聚区域布局，考虑产业发展平台和就业岗位集中区域，强化产城融合与职住平衡。
说直白点，就是产业发展旺盛区域，就直接pass掉了产业发展稍逊的地方。
那么对于在中心区工作的New Money来说，实现步行上班自由指日可待。
第三是配套完善，官方规划打造未来安居社区，外围成片连片，打造成配套完善、产城融合的综合性小镇，中心城区以零散低效存量用地为抓手，打造高品质未来社区。
简单来说就是配套不只齐全，品质还要高。
关键是户型设计也紧跟潮流，针对不同家庭需求，有紧凑小二房、小三房、灵动空间等户型设计。
这些条件综合起来，放到以往只有改善盘项目才能实现，但如今保障房的到来，普通人也拥有了“逆天改命”的机会。
就拿这次最重磅的海珠区新滘西路项目为例，距离广州塔不到4公里，步行5分钟就到年底开通的地铁十一号线逸景路站。
中海大境知道吧？今年广州最红的项目之一，该保障房就在大境旁边，南侧为海珠湿地，北侧紧邻合生新天地商圈，东侧为万达广场商圈。
地块周边本来就有六中珠江中学这样的强校，范围内还会规划3所学校，包括1所完全中学、3所小学和1所幼儿园，书包问题家长可以放心。
其它几个项目的位置也不差，比如天河奥体项目。
项目位于广园快速路以南、大观南路以西，旁边就是天河奥体，离4/21号线黄村站大概500米左右。
天河东是今年广州楼市里较为火热的板块之一，多个豪宅项目奠定板块基调，而这个保障房项目还占据着片区内少有的地铁资源，十分难得。
这样看，配售型保障房的条件都很好，那么这类房子具体是什么属性？谁能买？怎么买？
我查了一下相关资料，根据国务院去年发布的《关于规划建设保障性住房的指导意见》。
可以理解为，这批房源是给未来买不起商品房的人，通过买保障房，来实现住有所居。
尤其是像北上广深房价较高的一线城市，很多年轻人的收入都不足以支撑高昂的房价。
配售型保障房就顺势而生，跟仅供出租的人才房、公租房相类似。
但与其他主要以“租”为主的保障房不同，配售型保障房是需要交易买断的，且具有两个特别重要的特点：
首先，封闭交易，完全不具有升值、投资属性。
封闭交易就意味着相比于过了5年限售期，补完差价就能入市交易的共有产权房，配售型保障房根本没有交易空间。
如果业主不想要了，只能卖回给政府，按照部分城市已经公布的回购价格，折旧要按照每年2%来算。
对于业主来说，买了保障房就不管市场的起伏，涨了买不了，跌了也不心疼，真正回归住宅属性。
其次，保本微利的定价，性价比超高。
定价，也是很多人关注的点，作为保障性住房，定价不会太高。
如果参考其它已公布具体实施项目的城市，定价大约为同地段商品房的45-50%左右。
比如之前福建福州的滨海双龙新居，其配售型保障性住房的定价不超过6000元/㎡。
而同期其周边的商品房价格，均价在1.2-1.5万/㎡，折半的售价还是很有吸引力的。
试想一下，现在中海大境在售均价是7.6-8.3/㎡，而附近的保障房只卖一半的价格，业主直接赚翻！
当然了，具体定价还得以官方为准，而且配售型保障房不是谁都能申请，要以家庭为单位，保障对象只能购买一套，且优先面向困难家庭。
参考共有产权房，申请人的要求较高，而且竞争激烈，并不是申请了就能买上了。
但无论如何，这也是广州楼市迈向新阶段的一大步。
回到文首的问题，为何大众对保障房的评价褒贬不一呢？
反对派认为，保障房的入市，会对周边的项目会有很大的冲击，到时候周边的新盘就没人买了。
在我看来，并不是这个理，保障房封闭交易的属性就注定了无法在市场流通，不能以商品房的游戏规则来定义它。
可以说，商品房与保障房是不同的赛道，并不能互相比较，保障房更多地是面对买不起房子的市民，而商品房的客群更为广泛。
哪怕客群有所重叠，但互不威胁，相反，部分存量房转化为保障房，还有利于去库存。
当你一开始就以投资的角度看待保障房，那得出的答案自然是不满意的。
商品房市场自有一套运转法则，保障房的出现一定程度上缓解了存量房的去化问题，还让更多的人得到了拥有房子的机会，其实是好事。
当然了，广州常住人口庞大，近5万套房源远远不足以解渴，但我们仍能期待“买房自由”的到来。
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本文仅供参考，不构成投资建议。
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