海珠西，来了个搅局者！
上周，我们暴踩了越秀怡新路地块，才感叹越秀地产的效率极高，没想到位于海珠区的广纸314地块也在施工了。
目前项目案名征集中，也在同步招聘销售团队，快的话说不定年底就能入市。
事不宜迟，我们马上到达现场拿到一手资料！
广纸314地块在9月19日出让，越秀以楼面价3.4万/㎡、总价35.6亿元拿下，满打满算也就一个月左右。
该地块体量不大，占地面积14810㎡，出让面积13959㎡，总建面约104693㎡。
跟海珠西主流项目很相似，体量不大，只能做小型社区。
但这块地又有其特殊之处——新规后户型，能达到120%使用率，并且背靠越秀·星汇海珠湾这个56万方的成熟大盘，配套完全够用。
从广佛线燕岗站出来，不到一首歌的时间就能步行到地块，沿路都是店面和绿植，走起来体验感还不错。
除了广佛线以外，广纸314地块还更靠近大环线11号线，地铁通勤便利。
据说今年年底11号线就会通车，将直接打通琶洲、天河、海珠西和荔湾等区域，业主去哪都方便。
项目入市的时间大概率跟11号线开通的节点重叠，泼天的流量直接兜住了。
目前地块处于围挡施工阶段，能看到挖掘机等大型工程车在施工，现场一片火热，目测已经过了地基阶段，正在抓紧建设售楼中心。
值得一提的是，地块跟星汇海珠湾真的很近，我在踩盘的还有路过的本地阿姨问我，这块地是不是星汇海珠湾的新楼栋。
地块周边的配套十分丰富，随处可见的饭店、奶茶店、酒吧，而星汇海珠湾倾力打造的广纸艺术商业街广纸天地荟就在对面，人气挺高的。
另外，后航道边上还有太古仓码头、太空间LIVE等，是New Money休闲的好去处。
教育方面，项目周边周边有宝玉直实验小学、四十一中、五中附属初中等等，具体如何划分得看教育局安排，反正资源并不差。
地块附近还有广州医科大学附属第二医院西院区、社区卫生中心等，家人有什么病痛看病也很方便。
此外，周边还有约3.6万㎡的广纸历史公园。
可以说，地块学铁商配备，环境也很不错，居住氛围也有，适合周边有置换需求的客群。
当然了，地块最大的杀招还得是产品设计。
从此前曝光的规划设计图来看，广纸314地块将建设三栋住宅，但据小道消息，该地块的规划改成了4栋住宅，大概率是做成蝶式布局，预计住户约1000户。
当然了，产品规划也是新规后的户型，阳台占比可达到套内面积的20%，虽然没有南方面粉厂地块30%的高，但放在海珠西，这也是板块使用率最高的项目了。
网传户型为建面约80-120㎡三至四房，主打刚改，将采用全新的产品系——广府系，定位中高档，侧重调性，融合属地文化。
从流传出来的方案设计图，可以看到越秀采用了城市会客厅+街角文化公园+榕树要素，将打造老友闲聚街区、榕树温暖聚场等，确实很广府调调。
而这个面积段，与隔壁竞品保利燕语堂悦在售的面积段相似，燕语堂悦：坏了，奔着我来的！
|保利燕语堂悦
而保利燕语堂悦在今年4月底开盘，至今已售283套，去化率约46.2%，妥妥的板块销冠。
如今广纸314地块杀入，看越秀地产的开发速度，估计是想趁早抢客，销冠之争或有悬念了。
不过地块有个明显的缺点是容积率高达7.5，比广钢新城大部分超高层还高。
这意味着项目要么要做超高层，要么楼栋会比较多，显然越秀选择了后者，这一定程度上也保证了业主的居住舒适度。
按照越秀已经成熟的设计方案，户户朝南+蝶式布局+LDKG一体化设计+270°大飘窗估计是标配，就看设计师还会不会有更超前的发挥了。
对于大家最关心的价格问题，我也来分析一下。
除了户型实用率高之外，该地块还有价格优势，要知道，燕语堂悦楼面价约4万/㎡，而广纸314地块还要便宜6000元/㎡。
结合周边项目情况来看，二手房方面，项目附近有较多的大型成熟社区，大多是楼龄20+的老破旧。
根据贝壳数据，周边二手小区挂牌均价主要在2.5-6.1万/㎡，跨度较大，参考意义不大。
新盘方面，海珠西的刚需刚改新盘比较多，主要有保利燕语堂悦、中旅天宸府、中海江泰里、中海观澔府等等。
我也整理了这些新盘的信息给大家参考👇
可以看到，广纸314地块的地价是目前海珠西在售新盘中最低的，这意味着项目开发成本较低，定价空间更大。
如果越秀想要卷价格的话，项目单价有机会能干到4字头起，搭配上120%使用率，竞争力很强。
总的来说，越秀广纸314地块的优点很多，学铁商+高实用率+成熟氛围+低地价，对于竞争激烈的海珠西板块而言，是个强有力的搅局者。
你认为该项目会卖多少钱？欢迎来评论区留下你的看法~
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本文仅供参考，不构成投资建议。
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