初次见面～我是八宝周。
大家都知道，在广州这个快速发展的城市，房地产市场的竞争尤为激烈。新盘的推出速度，往往决定了其在市场上的竞争力。
我听说地产人有自己的“特种兵”？
今天，我就带着我的第一篇房产推文，和大家聊聊越秀地产在白云最新项目——越秀·云樾府（暂定名，具体以项目实际信息为准）。
据说11月20日开售楼部，12月底入市！一个有望在短短60多天实现从拿地到开放，刷新广州楼市速度纪录的项目！
我第一时间杀到现场，最新的现场施工图给你们扒来了⬇
9月底，越秀地产以9.8亿元的总价，折合楼面价约2.99万元/㎡，拿下白云怡新路地块，引起了市场极大的关注。
|图源720云
项目位于白云区怡新路以南，沙太南路以西，宗地总面积47404㎡，体量中等，还规划了学校用地。
从地块连接性来看，怡新路车流并不密集，周边有工厂、货车踪影，存在一定的噪音、灰尘问题。
不过地块的位置还是很好的，就处于天河与白云交界处，与天河区的高房价形成对比，提供了更具竞争力的价格优势；
而跟白云区相比，与天河高端楼盘仅一路之隔的它，又具备优越地理位置、共享天河配套资源的天然优势。
|图源：房天下
更何况，这个项目还有个杀招：容积率低，户型使用率有望突破120%！
越秀·云樾府的规划细节同样令人期待，据规划，住宅体量约3.2万㎡，容积率仅为2.5，这意味着项目将拥有宽敞的居住空间和舒适的生活环境。
户型设计上，项目预计将以中小户型为主，面积在85-110㎡之间，满足刚需和改善型购房者的需求。
那么低的容积率为什么不做改善盘呢？答案很简单，首先项目虽处白云，但实际更靠近天河，附近在售的新盘多如越秀·天河和樾府、中铁建西派天河序等改善型项目，云樾府定位偏刚需，形成错位竞争，更好卖。
特别值得一提的是，项目的阳台赠送率高达25%，仅次于南方面粉厂，户型使用率有望突破120%。
|图源：怡新路以南地块建设用地规划条件文档
而越秀的产品质感，相信大家也心里有数，可以期待一手。
在项目附近溜达一圈，能明显感觉到片区的配套很成熟，生活特别方便。
首先是交通，地块位于广州白云区及天河区交界处，自驾很便捷，距离珠江新城车程25分钟，距离白云山1公里左右，高层单位能看到白云山山顶。
更何况，18号线地铁北延段京溪站就在项目对面，距离非常近。
作为广州大湾区最快地铁，18号线时速高达160公里，连接南沙与天河，而项目所处的18号线北延段土建工程累计完成30%，预计2026年开通。
未来将连接18号线直达广州东站、珠江新城、琶洲和万博，这个交通优势不容小觑。
虽然目前18号线还没开通，但项目楼下的公交车站和附近的地铁3号线梅花园站也提供了便捷的交通选择。
我从3号线梅花园站B出口出发，步行至项目现场，虽然路途远了点，但一路直行，没有复杂的转弯，亲测步行体验比预期中要好。
而且地铁站周边有许多共享单车和电动车，骑行也是不错的选择。
此外，项目周边有不少大型社区，走在路上，可以明显感受到这里成熟的生活氛围。
诸如信达金茂广场、嘉禾金铂天地等商业综合体均在项目15分钟生活圈内，还有沿路的便利店、生鲜超市，构成了一个完整的生活服务圈，总之“吃喝玩乐”不愁。
而且，南方医科大学南方医院、广东省妇幼保健院(天河院区)、三九脑科医院也在附近，起码健康方面也有十足的保障了。
当然，教育资源是许多家庭选择居住地的重要因素。
地块很可能对口白云公立小学龙头京溪小学，另外配了一宗中小学用地，据说可能引入培英集团。（实际情况以项目对外信息及教育局招生信息为准）
同时，地块周边1.5公里内，还有广东工贸职业技术学校、华南理工大学等教育机构，为孩子提供了从基础教育到高等教育的全方位选择。
那么大家最关心的价格问题，我也来仔细分析一下。
项目附近有较多的大型成熟社区，根据贝壳数据，周边二手小区挂牌均价3.2-7.1万/㎡，跨度较大。
至于新盘，目前地块附近的新盘是越秀·天河和樾府、中铁建西派天河序，这两个盘最小的面积都是108㎡和120㎡，起步总价都是800万+的产品（单价7-9.5万/㎡）。
而怡新路地块的成交楼面价为2.99万/㎡，按照上文推测的定位，我猜越秀·云樾府的均价将在4.5-5万/㎡左右，比改善盘更具性价比，这个价格在未来市场的优势还是比较明显的。
跟两个新盘相比，项目体量、园林、楼面价都有明显差异，他们的主打客群肯定不是同一批人。
而板块内缺乏小户型产品，根据怡新路地块的体量和素质，很可能被打造成刚需、刚改产品，所以该项目的目标客户群主要是刚需、刚改购房者。
在当前的市场中，这类购房者对居住品质有较高的要求，同时也对价格比较敏感，项目的快速开发和高性价比，正好迎合了这一需求。
当然，对于我们来说，到底如何选择，更多还是取决于个人实际需求，比如更看重交通是否便利，还是教育资源是否丰富？更看重社区环境还是生活配套？
不过可以肯定的是，越秀怡新路的项目推出，势必会让片区的热度上升，至于产品的具体规划，让我们拭目以待吧！
你认为这个项目如何？会卖什么面积段的产品、定价多少？欢迎留言你的看法~
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本文仅供参考，不构成投资建议。
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