今早，官方又开会了，关于房地产方面又打出了几套组合拳，楼市又要大热。
近期也有不少粉丝动了买房的念头，在风头正盛的老黄埔与稍显冷清的天河东之间纠结👇
遥想当年，天河东还是提携老黄埔的“大哥”，如今风水轮流转，老黄埔也能直接跟天河东扳扳手腕了。
那么对于买房人来说，老黄埔VS天河东，到底怎么选呢？
先说说老黄埔。
最近老黄埔一直在刷屏，新房供应量上来了，加上产品质感、配套资源、城市建面都在不断升级，而且一直在打“价格战”，对于买房人来说是极具性价比的上车选项。
|图源合富研究院
据统计，从开年至今，老黄埔以网签1730套位列第5（数据来源：克而瑞、公开数据整理），领先于广州多数板块。
毕竟无论是地段还是产业，老黄埔都占据着黄埔区最为核心的部分。
由于毗邻天河，能够共享天河的配套，再加上老黄埔的石化、港口、工业园等第二产业最为发达，是贡献区域GDP的大头。
因此老黄埔的发展速度很快。
|图源网络
地缘方面，距离珠江新城-金融城-琶洲与科学城都足够近，仅8-10公里15-25分钟车程即到。
对于在天河工作的高新人才而言，老黄埔的通勤成本并不高，而置业成本又是天河区的折半，因此会倾向于在老黄埔买房。
再加上，今年老黄埔的新房供应爆表，而价格也十分内卷。
比如在国庆刚开盘的中建未来方洲，首推1、2、4号楼，首开最小面积79㎡，总价280-320万即可上车，目前计划引入九年制名校。
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总价3字头就能入手三房，学铁商配齐，地段又齐全，对于不少刚需买房人来说吸引力很大。
还有华润置地黄埔润府，新溪旧改项目改造而来，国庆期间已开放营销中心，受关注度不低。
项目位于老黄埔成熟地段，是目前老黄埔新盘里最靠近天河的，配套齐全，居住氛围很浓厚。
更别提中建海丝城，近240万㎡妥妥巨无霸项目，开盘时十分火爆，如今即将加推，打出了一个大杀招：79㎡三房两卫23X万起、89㎡三房两卫28x万起、108㎡四房两卫36X万起！
嗯，海丝城大面积户型的价格只是竞品小户型的价格，如此具有诚意的价格，相信加推时又将引起一场腥风血雨。
值得一提的是，这几个项目不光卷价格，产品质感也在卷，每个项目的出品都堪比豪宅。
更何况，在老黄埔常被人诟病的商业、教育配套问题上，这几个项目也各显神通，都给补上了！
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以往你可以说老黄埔什么都好，就缺了商业跟学校，如今短板补上，确实可以叫板市内其他板块。
而天河东板块，就是被直接拿来比较的对象。
大多选择天河东的买房人，多多少少会有“是天河就购”的情结，哪怕这个板块的发展略显缓慢，但只因天河情结，就能买入。
曾经的天河，因为供应稀缺+地段价值高，房价一直高居不下。
但自从这两年卖的地越来越多，市场竞争越来越激烈，除了核心板块，其它边缘板块都逐渐被买房人忽略。
据统计，从2020年到现在，整个板块总共卖出11宗宅地，新增建面约150万㎡。
|图源网络
粗略来算，这批宗地转化为新房数量大概有1.5万套，直接增加了板块去化压力。
目前天河东在售新盘就多达14个，已从新房稀缺板块演变成“红海”。
再加上老黄埔步步紧逼，三字头起的价格直接掠夺天河东板块的客源。
不过天河东的情况又有点特别，板块内多以改善型项目为主，并不与老黄埔板块形成正面竞争。
改善型项目有自己的竞争圈，价格反而是相对稳定，它们更主张比拼服务质量、兑现质感。
比如新开盘的越秀·观樾，凭借着整治月亮湖湖区+提前兑现大量配套+超绝产品设计，已经圈了不少顶豪的心。
还有缦云广州，缦系服务、会所、学校等直接出圈，让业主能享受到真正的改善质感生活。
像这类改善型豪宅，从一开始就不跟老黄埔新盘同赛道，自然也不担心能被卷到。
真正该担忧的，就是处于板块边缘，定位刚需的项目。
比如能建·天河麓誉府、广州城投·天禧、天河精诚壹号等新盘，它们意向的天河刚需客，正在外溢至老黄埔。
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以麓誉府为例，该楼盘有地铁有学校，素质其实不差，因此开盘时单价在4.3万- 4.9万/㎡左右，据说销量不错。
然而，到了2024年9月，也顶不住价格战压力，售价降至“3字头”。
|图源阳光家缘
我上阳光家缘查了一下网签数，亦不尽人意。
虽然麓誉府主打品质新盘，但定位始终是面向刚需群体，而刚需最需要看的就是价格。
在外部价格压力加满的情况下，以麓誉府为首的天河东刚需盘，售价也难免随之滑落。
那么回到文章开篇的问题，手持400万，买哪里呢？
这个价格，天河东的改善项目就不需要考虑了，列入对比的自然是刚需项目。
当价格处于同一起跑线，就要比对其他核心要点。
天河东虽然是边缘板块，但其高新技术产业开发区还是很有前景的。
截至目前，板块内已吸引超2500家企业进驻，互联网大厂和独角兽企业总部比较突出，比如网易、小鹏等。
与老黄埔相比，天河东具有一定的产业优势。
但是论配套兑现和居住氛围，还是老黄埔要更为成熟一些。
严格来说，综合下来差距不会很大，完全看个人购房需求，重点考虑哪些方面、能接受哪些方面。
建议从需求出发，结合已有的和可以确定兑现的、兑现周期综合来衡量对比。
对于刚需而言，价格+学铁商是最为关键的，在目前的市场环境下，就不太需要考虑投资属性。
那么在此基础上，我认为老黄埔更胜一筹。
当然了，粉丝最后决定买哪里也是他的选择，如果换做是你，你会选哪里？
【END】
本文仅供参考，不构成投资建议。
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