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现在无论是买房还是卖房，都要看好小区房价的走势，特别是近几个月小区的成交价格，别被中介忽悠了。
一个知识星球会员置换需求，郊区的房子，140平步梯三居室，中介告诉他8月中旬有两居室成交价是270万，你的三居室成交价估计也差不多。郊区的房子确实不好卖，中介先打击一下卖家的心气。
中介还建议他做连环单，想拿两份中介费。
结果在8月底，这个粉丝把房子以310万卖了，而同户型在8月中旬140平步梯三居室的成交价是409万（在270万两居室的前一天成交的），差异是后者楼层低，前者楼层高一点（不是顶楼）。
半个月时间，同户型成交价差额高达99万，相当于半个月砸盘约25%，太狠了。楼层之间的价差哪可能这么大呢！
这么高的砸盘，中介笑了，小区价格被大幅度砸下来，后面成交会活跃很多。而小区的业主该哭了，大三居室单价2.9万直接砸到2.2万，小区房价一把拉了下来，这已经不是下跌，而是自由落体了。
中介根本不在乎你的房子能卖多少钱，而在乎能不能卖出去。如果房子比较好卖，就给卖房人说一个比市场价高不少的价格，如果房子不好卖，就打击一下卖家的心气，把价格往低了估。
无论什么手段，都是在促进成交。前面粉丝的案例，中介说三居室的价格和两居室的价格差不多，也就卖270万，实际卖了310万，业主如果不了解行情的话，是不是感觉很庆幸卖了一个不错的价格？中介很靠谱、给力。
如果了解了同户型在8月中旬刚卖的价格是409万，是不是又是另一番风景，卖家就不着急卖了，天天盯着400万或者380万左右的买家，那咋还尽快成交呢？中介费咋能快点到手呢！
没人关心你砸盘还是买贵了，在乎的是你能不能成交。这种短时间25%的砸盘是利于后续成交的，而买房人如果买贵了呢，中介会偷偷告诉后面的买家，小区房价涨了点。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：老师，我们是京籍，远郊有房，家庭收入一般。所幸我们的工作都不用每天坐班，所以能坚持住到现在。在远郊住，动辄出行真的超费时，实在是住够了。现在考虑到孩子2026年上小学，想换房到海淀。目前卖了现有的房子只能得240万，积蓄60多万。也就是一共300万。请帮我分析一下，我这样条件不太好又是二套大成本置换的情况，换到哪个片区比较合适？目前我比较看好八一的直升学区，比如中湾国际开间。您怎么看？我们夫妻年收入总共只有40万。请帮帮我吧，不胜感激。
答：除非以租养租占坑逻辑，北边永泰的二楼二类学区要考虑吗？房子看永泰东里。《北京500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：大兴区域，顶层6带7复式，200平，580万，还有空间谈，同小区2居，三居均价5万左右，周围好点小区5.8万或6万多，你觉得这个复式价格有优势吗？因为几乎小平米的5折了。
答：天通苑东区顶层无电梯6＋7复式大户型，现在报价2w多的挺多的。同区小户型报价也在4万左右。周围好点小区报价6—7w的都有。你这个要有电梯还有点自住意义，没电梯毫无意义。《北京300w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
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