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这一轮的房价回调，东西海朝四区，朝阳的次新房比较惨，当然朝阳的老破小更惨，望京的次新房回调的幅度比较大，一般跌幅小一些的小区是20%的幅度，大部分小区跌幅是25%以上的幅度，30%甚至跌幅更多的小区也不少见。
大西洋新城2023年3月成交了一套四居室，成交价1860万，同户型在2024年11月的成交价是1420万，下跌了440万，跌幅大约25%。
华彩国际公寓2023年1月成交了一套三居室，成交价1710万，同户型在2024年11月的成交价是1340万，下跌了370万，跌幅大约22%。
东湖湾一期2023年2月成交了一套三居室，成交价2348万，同户型在2024年10月的成交价是1578万，下跌了770万，跌幅大约33%。
东湖湾一期2023年9月成交了一套两居室，成交价1360万，同户型在2024年11月的成交价是1050万，下跌了310万，跌幅大约23%。
望京金茂府2021年3月成交了一套五居室，成交价4130万，同户型在2024年10月的成交价是3250万，下跌了880万，跌幅大约22%。
朝庭2022年4月成交了一套两居室，成交价938万，同户型在2024年10月的成交价是689万，下跌了249万，跌幅大约27%。
世安家园2022年3月成交了一套三居室，成交价757万，同户型在2024年11月的成交价是532万，下跌了225万，跌幅大约30%。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：首套首付仅300万，想在五环内买房（尽可能降低首付，用足杠杆），东二环上班。请教下，1、除了常营区域，您有其他区域推荐嘛？2、目前已看朝青板块的晨光家园、四惠东板块兴隆家园、旧宫板块朗润园，您觉得如何排序？以自住为主，保值增值为辅。
答：朗润园>晨光>兴隆家园。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：老师，您好。我是从链家签了一个房子，业主有大额抵押490万，从链家走担保支付，费用1.2%由于首付不够490，还需链家垫资60多万，月息2.2%,您说担保支付和垫资这两个价格是市场价吗。还有个问题是，由于垫资需要利息高，链家给规划的是业主清银行贷款到我最终批贷款下来还链家钱是两个月，收利息也是这段时间内。但是我算了下朝阳区解抵押到过户可能要一个月，那么就必须一个月内放款，链家推荐工行，说一个月内没问题，但是汇丰银行利率低，链家说汇丰要一个半月，不知道他们说的靠谱吗。请教老师了。
答：是市场价，但市场价也偏高。内资银行和链家合作较多，工行农行等，外资银行利率随低，但审核确实更严格时间相对较长。你可以综合比较一下垫资成本和利率差异导致的后期成本。链家一般推自己合作的银行，但客户坚持自己选银行的话链家最终也会同意。《北京300-3000w投资回报率高的小区》《北京这些标杆品质小区收益能跑赢大盘》详见知识星球内部分享。
问：能详细说说纯商品房和限竟房具体有啥区别？
答：从出让限制上，限竞房属于限房价竞地价，他和纯商品房区别就在于第一它价格被限制了均价和最高价，第二它交付后五年不能流通。除了这俩理论上没有差别了。实际开发商操盘中，因为价格没有空间，建委对捆绑销售查的严，可能导致限竞房成本压力大、质量不如纯商品房，但这个不是绝对，要分项目看。《北京买房选房指南》详见知识星球内部分享。《北京重点板块标杆小区增值和增值原因分析》详见知识星球内部分享。
问：紫竹院的房子老破小，想置换次新两居海淀的有什么推荐吗？最好是四环里不考虑学区只考虑自住和增值。
答：四环里都是学区逻辑，考虑楼龄更好城市界面更新，同时学区溢价别太高，八一学区，稻香园。《北京重点板块标杆小区增值和增值原因分析》详见知识星球内部分享。《北京买房选房指南》详见知识星球内部分享。
问：遇到继承房产的，三个兄弟姐妹卖房子分钱，跟房主见面谈判的话，您会采取什么策略？我联系的中介很长时间了，他现在成了这套房源的维护人，应该怎样判断他还是否立场站歪了或者怎样让他多站在我的立场上？
答：1、我先丑话说前面，买这种房子，95%以上的概率就是图便宜，这种房子是个坑，普通买家尽量不要买。
2、如果想买，规避的方法是，让对方三个人中的两个写公正委托，委托第三个人可以全权代理卖房一事，价格就由他说了算，先把问题扔给对方，看对方是否配合，如果不配合，那就别买了。如果配合，风险就不大了 。
3、不写公正委托，卖房的时候，三个人都必须到场，必须全部在合同上签字，这样才能生效。不过，后期如果他们仨又出现了利益纠纷导致了违约，也很难处理。《北京楼市这些房产不能碰》详见知识星球内部分享。《北京买学区房最真诚的建议》详见知识星球内部分享。
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4.1《哪种类型的房产比较确定能够赚钱呢》
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4.4《投资为什么一定要选择新盘和次新盘》
4.5《如何淘笋？低于市场价50万的那些笋盘》
4.6《买房买什么？》
4.7《如果上家的房子有抵押，应该怎么处理解押？》
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