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930新政后，二手房成交非常火爆，10月北京二手房网签量大约17367套，其中昨天的网签量高达1400套。
月成交量1.2万套是判断北京二手房市场冷热的分水岭，在这个数量上下变动，说明市场正常运转，超出1.5万套意味着市场比较火热，而月成交量低于1万套，市场就明显偏冷了。
北京二手房的实时成交方面，截止昨天绿中介成交量大约是1.28万套。按照其二手房市场占比，10月北京二手房实时成交量大约在2.6万套左右。
成交量大幅增加，挂牌量持续下降，低价优质房源被快速扫光，剩下不少硬伤房，也开始疯狂出货了。
硬伤包括但不限于：面积，户型，朝向，采光，通风，视野，噪音，楼层，防水，隔热，电梯，学区，交通，绿化，车位，充电桩，容积率等。
特别是一些户型极差、临街噪音、朝向不行、低楼层采光差的硬伤房，业主也开始按照先前成交的无硬伤房源的市场价报价了，甚至还要再高点。
要注意，现在大量的硬伤房业主选择疯狂出货了。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：老师，有两个问题想咨询您：1、现在流行的海淀学籍西城户籍具体如何操作呢？我们现在孩子在海淀落户，是不是上了小学就算有海淀学籍了？等他上了小学一年级我们是否就可以把海淀的房子卖了，换西城的房子再落户呢？2、我1月份进行了换房，买房合同签了8个月周期，9月中旬付首付过户；卖房合同签了6个月周期，买家7月中旬给我们首付。现在的问题是买家也要靠卖自己的房子才能给我们首付，他们的房子到现在还没有卖出去，是不是有可能违约呢？他们的房子在西潞园一里，85平米的三居，链家上能看到，总价一降再降也卖不出去，您觉得是不是他们这套房子不好卖呢？2，买家的房子现在还没卖掉，确实有点点风险，你最好直接联系他，把你的担心告诉他，我不知道他给了你多少定金，如果超过20w的话，问题应该不大，因为他的房子总共就200多万一般不会损失20w定金的，另外他可能有备用方案，但是最好先沟通好。西潞园一里成交以小户型为主，买家这种85的确实不太好卖，只能继续继续降价了，没有别的办法。《北京买房你需要知道的事》详见知识星球内部分享。《北京楼市上涨规律》详见知识星球内部分享。答：非京籍在义务教育阶段，也就是小学和初中，可以通过租房协议和在本区的社保等证明破，可以争取到比较好的学区，可能被调剂，但是不会调出这个学区。目前北京市政策是非京可以在北京参加高考，但是只能走提前录取的高职院校。大部分选择是出国或者天津等。一般从小学后半段就要规划好，初中是准备出国还是到其他城市。《二手房交定金前注意事项》详见知识星球内部分享。《卖房技巧篇》详见知识星球内部分享。问：刚需准备北京上车，最近开始看朝阳四环内的老破房和一些10年内的，看到很多小区都是商品房，限价商品房，经济适用房，私产权属混合的，而且价格差异不大，头都大了，在这种复杂的权属环境中，究竟该怎么选刚需的权属的房子？首付预算200万。答：经适房等一类政策房，一般有土地出让金，税很高，所以一般采用全款买入，最低指导价过户，然后抵押的方式购买。经适房一类的品质差异，税费成本的都可以折算成价格。对于纯投资来说，只看回报率。今天买入的价格/未来的价格，越小越好。所以是挑选目前出售价格低于合理价格，未来逾期发展更高的标的，同时要结合个人的资金情况，信贷资质，流水等制约性条件进行综合选筹。《北京买房选房指南》详见知识星球内部分享。《北京重点板块标杆小区增值和增值原因分析》详见知识星球内部分享。问：请问限竞房下房本以后5年内不能交易，但是否可以抵押呢？一直没搞清楚这个问题。答：可以抵押，这个不影响的。《为什么不建议买商铺》详见知识星球内部分享。《为什么不要买别墅》详见知识星球内部分享。问：1.买房需求投资为主，不太考虑自住，过两年可能离开北京 2.北京工作居住证 3.手上现金350万左右可作为首付 4.想买10年以后的次新，并且希望小区环境好，带电梯，感觉三角区也没有很多选择。答：从投资角度说，二手房肯定更好一些，流动性强，选择范围大，杠杆也能想办法做的稍微高一点。《北京这些标杆品质小区收益能跑赢大盘》详见知识星球内部分享。《北京买房选房指南》详见知识星球内部分享。北京买房指南 知识星球主要讲解买房科技树和卖房科技树，新房及二手房选房、估价及避坑。选板块、选小区、选房子，匹配学区、全程指导买房，帮您买到合适的房子。万分之一的价格，一万分的安心。
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